Инвестор проекта жилого района Хонг Дат — Лонг Ан — рискует заплатить сотни миллиардов дополнительных земельных сборов, хотя он не виноват в задержке определения цен на землю. Фото: СОН ЛАМ
Как сообщает Tuoi Tre Online , Постановление 103 о плате за землепользование и арендной плате за землю вызывает много комментариев в связи с применением дополнительной платы за землю в размере 5,4% от размера подлежащей уплате площади земли в период, когда плата за землю не начислялась.
Министерство финансов просит предоставить комментарии для внесения поправок в указ.
Магистр наук Нго Джиа Хоанг (преподаватель факультета коммерческого права Юридического университета города Хошимин) отправил Tuoi Tre Online статью, в которой излагаются дополнительные точки зрения по этому вопросу.
Положение о дополнительном взимании платы за пользование землей в размере 5,4% в Декрете 103
Согласно пункту 2 статьи 50 Указа 103/2024/ND-CP, регулирующего сборы за землепользование и арендную плату за землю, для проектов, по которым до 1 августа 2024 года были приняты решения о выделении земли, аренде земли или разрешении на изменение целевого назначения земли, но еще не определена цена земли, землепользователи должны будут уплатить дополнительную сумму, эквивалентную 5,4% в год от суммы сбора за землепользование, подлежащего уплате в течение периода ожидания оценки.
Данное положение основано на пункте 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года, который направлен на обеспечение принципа невыполнения бюджетных поступлений в период использования земли без исполнения финансовых обязательств.
В частности, статья 257 Закона о земле 2024 года определяет политику финансирования земельных участков и цены на землю для случаев, когда принимаются решения о выделении земельных участков, аренде земельных участков, разрешении на изменение целевого назначения земельных участков... но цены на землю не были определены до даты вступления в силу настоящего закона (1 августа 2024 года).
В принципе новый закон не имеет обратной силы в отношении решений и административных актов, принятых до вступления закона в силу.
Таким образом, в случаях, когда административные решения (выделение земли, аренда земли, изменение землепользования и т. д.) были приняты до даты вступления решения в силу, но цена на землю не была определена, определение цены на землю все равно должно основываться на принципах и политике, действовавших на момент принятия данного решения, а не применять новые правила.
Пункт d) пункта 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года предусматривает, что Правительство должно предоставить подробные указания относительно размера денежной суммы, которую землепользователи должны уплатить дополнительно за период, в течение которого не начислялись плата за пользование землей и арендная плата за землю.
В соответствии с вышеуказанными положениями, в случае, если в предыдущий период землепользователь не рассчитал размер платы за пользование землей (в связи с несвоевременным определением цены земли), он должен будет уплатить дополнительную сумму. Эта сумма рассчитывается по ставке 5,4% в год от суммы подлежащей уплате платы за пользование землей.
Правилам не хватает гибкости в каждом конкретном случае
Тот факт, что закон устанавливает «жесткую» ставку сбора в размере 5,4% в год, но четко не разъясняет основу определения этой ставки сбора и не увязывает ее с рыночным механизмом корректировки или конкретным инструментом, является необоснованным и легко приводит к отсутствию гибкости, а также легко вызывает споры относительно ее обоснованности.
Приведенный выше метод расчета не обеспечивает классификации и гибкости для каждой группы проектов, а также не различает случаи, обусловленные объективными ошибками (из-за задержек компетентного органа в определении цен на землю или по вине инвестора).
Если предприятия соблюдают юридические процедуры, но вынуждены пассивно ждать, пока власти оценят стоимость земли, с них будут взиматься дополнительные сборы, что приведет к увеличению инвестиционных затрат, даже если это не их вина.
Это увеличивает правовые и финансовые риски, влияет на способность инвесторов делать прогнозы и оказывает давление на денежные потоки, особенно в сложных рыночных условиях.
Результатом является снижение мотивации к реализации проектов, что сказывается на обеспеченности жильем, производственными и деловыми помещениями и не соответствует политике восстановления экономики.
Плата за пользование землей представляет собой входные инвестиционные затраты (стоимость земли), аналогичные затратам на закупку сырья, затраты на строительство инфраструктуры и т. д., поэтому она будет включена в стоимость объектов недвижимости, а затем преобразована в цену продажи для покупателей.
Таким образом, этот сбор неизбежно переложит финансовое бремя на покупателя жилья (если бизнес не продал дом) или уменьшит полученную инвестиционную прибыль, если продукт был продан.
Обычно после продажи дома покупателю предприятие должно уплатить этот дополнительный сбор за пользование землей, поэтому у предприятия больше нет права увеличивать цену продажи или корректировать финансовые обязательства в подписанном договоре купли-продажи дома.
Таким образом, предприятия вынуждены нести этот дополнительный сбор, что приводит к юридическим и финансовым рискам, особенно для проектов, которые были переданы много лет назад, но застряли в определении цен на землю.
Когда предприятия следует освобождать от дополнительных сборов за землю?
Властям необходимо классифицировать случаи по разным группам:
В случае несвоевременной уплаты платы за пользование землей по вине уполномоченного органа (в связи с неопределением цены на землю) предприятие следует освободить от уплаты дополнительной платы за пользование землей в целях повышения ответственности уполномоченного органа при определении цены на землю.
При этом защищать законные права предприятий в случаях объективных ошибок, обеспечивая принципы справедливости и прозрачности в управлении земельными финансами.
В случае, если задержка в определении цены на землю произошла по вине предприятия, предприятие обязано уплатить дополнительную плату за пользование землей.
В принципе, сборы за пользование землей и проценты будут взиматься только в том случае, если предприятие имеет достаточные основания для определения своих финансовых обязательств, но намеренно не выполняет их.
Соответственно, необходимо разработать подробные указания относительно того, какие конкретные ситуации считаются ошибками землепользователя, чтобы избежать злоупотреблений или произвольного применения.
Источник: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
Комментарий (0)