Трудности с оценкой земли «затормозили» ход реализации проекта.
Согласно исследованию Министерства строительства , более 50% проектов в сфере недвижимости сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за сложности определения методов оценки земли для определения рыночной цены. Кроме того, существуют трудности, связанные с законностью, планированием, инвестициями и т. д. В частности, время определения только платы за пользование землей занимает 1-2 года. Вот почему предложение в 2022 году демонстрирует признаки резкого снижения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Стоит отметить, что после проверки многих проектов процесс оценки земли во многих проектах был даже медленнее, чем раньше. Были проекты, которые задерживались на 2-3 года или даже на 10 лет без определения цены земли. В последние годы многие инвестиционные проекты не были одобрены из-за этих проблем.
Множество различных мнений об определении цены на землю еще больше затрудняют определение «рыночной» цены. Между тем, проекты все еще ждут, чтобы заплатить деньги властям, чтобы начать передачу земли. Эта оценка стоимости земли также является проблемой, на которую жалуются многие предприятия и населенные пункты, поскольку она «тормозит» ход инвестиционных проектов, особенно проектов в сфере недвижимости.
Задержка оценки земли приводит к тому, что многие инвестиционные проекты в сфере недвижимости откладываются на многие годы.
Отсутствие консенсуса во взглядах на оценку земли также отражено во многих недавних мнениях, особенно по вопросу о том, следует ли отказаться от метода добавочной стоимости при оценке земли или сохранить его, поскольку этот метод больше не упоминается в проекте Указа о внесении изменений и дополнений в Указ 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю.
Соответственно, многие мнения полагают, что методы прямого сравнения, вычета и дохода трудно полностью заменить метод добавочной стоимости, особенно для проектов в сфере недвижимости. Поэтому исключение этого метода из Проекта может вызвать трудности в дополнение к трудностям, связанным с оценкой, что приведет к задержкам в реализации проектов. Кроме того, изменение метода оценки еще больше демонстрирует нестабильность политики, влияя на инвестиционные проекты, которые оцениваются методом добавочной стоимости, тем самым влияя на результаты деятельности предприятий.
Разделяя ту же точку зрения, г-н Ле Хоанг Чау - председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин сказал, что Хошимин в основном применял метод излишков в течение последних 8 лет для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов. 280/320 проектов коммерческого жилья и городских районов в этом районе применяют этот метод, что составляет 87,5%. Поэтому необходимо продолжать сохранять метод излишков в сочетании с внесением поправок в циркуляр 36/2014/TT-BTNMT, детализирующий метод оценки земли, чтобы руководствоваться расчетом предполагаемых общих затрат и предполагаемого общего дохода проекта, чтобы он был все более и более точным.
Однако этот эксперт сказал, что применение метода излишков также создает некоторые правовые риски для государственных служащих и связанных с ними лиц. Например, проблема больших ошибок, поскольку метод излишков является оценкой, в которой предполагаются как общая стоимость инвестиций, так и общий доход проекта, в то время как самой важной основой является входная база данных, которая неточна, не обновляется в режиме реального времени... поэтому средний индекс цен не был найден.
По этой причине многие полагают, что вместо устранения метода излишков следует принять меры по его устранению и повышению точности сбора информации при использовании этого метода.
Почему метод сальдо сегодня все еще медленный?
В ответ на вышеизложенные мнения на недавно проведенном «Семинаре по надлежащей оценке земли для разблокирования проектов» г-н Дао Чунг Чинь - директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды , руководитель редакционной группы Закона о земле (с изменениями) подчеркнул, что в законопроекте не говорится об его отмене, но на данный момент метод превышения применяться не будет.
Исключение метода излишков из нового проекта привело к многочисленным разногласиям.
Согласно разъяснению, в Постановлении 18-NQ/TW Центрального комитета по управлению землепользованием требуется, чтобы при определении цен на землю он внимательно следил за рынком. Между тем, метод добавочной стоимости предусматривает определение цен на основе предполагаемых затрат и доходов. В прошлом, поскольку информация о ценах на землю в договорах передачи была ниже фактической цены. Если определять по этой цене, она бы гарантировала оценщика, но не отражала бы точно рынок.
Кроме того, метод излишков при его реализации на практике имеет много предполагаемых факторов. Если изменить хотя бы один показатель, цена земли, определенная методом излишков, будет очень неправильной. Не говоря уже о том, что при использовании этого метода, если его делают разные люди, собирают информацию разные люди, разные параметры также дадут разные цены.
В частности, г-н Чинь также поднял вопрос: «Местности и инвесторы обеспокоены тем, что отказ от метода излишков задержит оценку земли. Вопрос в том, почему метод излишков по-прежнему медленный?»
По его словам, текущая база данных рынка не является полной, не стандартизированной и не отражает точно рыночную стоимость, поэтому в ближайшем будущем оценка земли методом надбавок применяться не будет. Поэтому в проекте Закона о земле (с изменениями) при оценке земельного участка будет использоваться не менее 2 методов. В случае, если эти 2 метода дадут разные значения, будет приниматься более высокая стоимость.
Действующий закон предусматривает пять методов оценки стоимости земли, включая метод прямого сравнения; метод вычета; метод дохода; метод излишков; и метод коэффициента корректировки. Проект поправки к Указу № 44/2014/ND-CP и Циркуляру № 36/2014/TT-BTNMT, который консультируется Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды, предусматривает только три метода: метод сравнения, метод дохода и метод коэффициента корректировки цены земли.
При таком варианте законопроект получил множество мнений, касающихся текущих методов оценки земли, которые агентство-разработчик предложило изменить, при этом наибольшие споры вызывает отмена метода излишков.
Источник
Комментарий (0)