Предприятия сферы недвижимости переживают нехватку наличных средств и капитала

Ограниченный доступ к капиталу для предприятий, банки сталкиваются с трудностями

В недавнем обсуждении г-н Ле Хонг Кханг, директор по анализу и кредитным рейтингам в FiinRatings, прокомментировал, что в первой половине прошлого года деловая ситуация в сфере недвижимости по-прежнему была в основном низкой по сравнению со средним показателем за последние 5 лет. Бизнес улучшился, но незначительно.

В этом рейтинговом подразделении указано, что приведенные выше оценки основаны на данных, касающихся задолженности, прибыльности и качества прибыли предприятий сферы недвижимости только на средних уровнях.

За исключением нескольких крупных предприятий с чистыми земельными фондами и ясным юридическим статусом, которые могут зафиксировать положительные результаты бизнеса в этом году, большинство средних предприятий в сфере недвижимости находятся в выжидательной позиции. Кроме того, многие предприятия в сфере недвижимости в настоящее время сталкиваются и решают две очень большие проблемы. Первая проблема заключается в том, что доступ к капиталу стал намного сложнее, чем в предыдущий период.

Г-н Кханг прокомментировал, что в прошлом компании, занимающиеся недвижимостью, могли получать доступ к разнообразным и гибким источникам капитала. Они могли мобилизовать капитал из контрактов инвестиционного сотрудничества, покупателей жилья, облигаций, банковских кредитов и т. д. Однако до сих пор эти каналы сталкивались со многими трудностями, включая канал банковских кредитов.

Между тем, коммерческие банки также оказались под большим давлением в поддержку бизнеса в недавнем периоде в соответствии с духом Циркуляра 02 и Декрета 08, реструктурируя долги клиентов. Поэтому при инвестировании в проекты в сфере недвижимости коммерческие банки также должны повышать инвестиционные стандарты и тщательно проверять проекты.

Он добавил, что проекты с полноценными легальными инвесторами, но не в том сегменте, на котором сосредоточены инвестиции банков, также очень сложно заимствовать капитал.

Сужение доступа к капиталу за счет заимствований для предприятий сферы недвижимости также отражается в данных о денежных потоках предприятий. Денежный поток от заимствований большинства предприятий резко сократился в 2023 году, когда рынок облигаций был мрачным, а банки ужесточили кредитование. Например, этот денежный поток Novaland сократился с 30 150 млрд донгов до 4 876 млрд донгов, Dat Xanh сократился с 7 351 млрд донгов до 3 300 млрд донгов.

Во втором квартале доходы от заимствований этих предприятий не улучшились. Доход Novaland от заимствований в последнем квартале составил 19% от 2023 года, Dat Xanh — 27%, DIC Corp — 16%.

Проблему затрудненного доступа к капиталу для предприятий сферы недвижимости также упомянул г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама.

Г-н Хунг сказал, что банковские кредиты на недвижимость не маленькие. Общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость и бизнес в сфере недвижимости составила почти 22% от общей суммы непогашенных кредитов экономики по состоянию на 1 августа. Непогашенные кредиты на прямой бизнес в сфере недвижимости составили около 1,2 млн млрд донгов, а потребительские кредиты — 1,8 млн млрд донгов.

Оценивая правовые проблемы, о которых сообщают компании, работающие в сфере недвижимости, г-н Хунг поднял вопрос о том, связано ли это с механизмом или с тем, что компании применяют механизм и не могут его исправить. Он сказал, что многие проекты имеют правовые проблемы, которые невозможно решить, поскольку они не соответствуют правовым нормам.

Между тем, банковская отрасль сталкивается с проблемами, связанными с незавершенными проектами и юридическими проблемами. С проектами, которые не прошли процедуры, банки сталкиваются с проблемой застоя денег в этих проектах, что затрудняет оборот капитала. «Банковский сектор сталкивается с этой проблемой, а не с тем, что банковский сектор не создает условий для производственных и бизнес-единиц, включая недвижимость. Это действительно вызывает беспокойство», - подчеркнул г-н Хунг.

Он поднял вопрос о том, что в настоящее время нет статистических данных о том, сколько недостроенных объектов недвижимости «копят» деньги людей и банков, и сколько из этих проектов могут быть завершены.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — Г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама (фото: Дэн Вьет).

Г-н Нгуен Куок Хунг заявил, что банковская отрасль также рекомендовала всем уровням отрасли быстро завершить процедуры руководства и устранить препятствия, чтобы застрявшие проекты можно было как можно скорее запустить в эксплуатацию.

Он сказал, что если банковская отрасль не будет осторожна, правовые последствия будут огромными. Раньше даже предприятия без денег могли заниматься недвижимостью, а затем попадать в сложные ситуации и нуждаться в спасении. Три действующих закона о недвижимости решат эту проблему и предоставят возможности для способных предприятий в сфере недвижимости.

Г-н Хунг сказал, что банки готовы инвестировать в бизнес, который имеет реальный капитал и мощности. В частности, банки готовы кредитовать компании, занимающиеся недвижимостью, которые строят социальное жилье. Что касается компаний, занимающихся недвижимостью, г-н Хунг сказал, что им следует реструктурироваться и переоценить свои ресурсы.

управлять

Поскольку доступ к капиталу от банков или корпоративных облигаций становится все более затруднительным, чем раньше, предприятия сферы недвижимости вынуждены рассматривать другие варианты. Другие каналы мобилизации капитала для этих предприятий включают выпуск акций, продажу проектов и заимствование USD.

Многие инвесторы одобрили свои планы по мобилизации капитала посредством выпуска акций на ежегодном собрании акционеров 2023 года. Например, Novaland выпустила 2 000 млрд донгов в виде частной эмиссии и 11 700 млрд донгов в виде прав покупки существующим акционерам. Dat Xanh Group выпустила 1 700 млрд донгов в виде частной эмиссии и 1 800 млрд донгов в виде прав покупки существующим акционерам.

Khang Dien House выпустила 3000 млрд донгов для профессиональных инвесторов. Phat Dat завершила список акционеров для выпуска прав покупки акций на сумму 1300 млрд донгов в мае прошлого года. DIC Corp планирует выпустить права покупки на общую сумму 3000 млрд донгов.

Другой вариант, который компании по недвижимости, хотя и неохотно, все еще используют для получения капитала, — это продажа проектов. Некоторые сделки по продаже проектов иностранным инвесторам включают продажу компанией Tam Luc Real Estate Joint Stock Company проекта площадью 3,68 га в городе Тху Дук компании Gamuda Land за 315,8 млн долларов США.

Thuan Thanh Joint Stock Company продала 2060 квадратных метров земли стоимостью 14,3 млн долларов США в районе 8 города Хошимин компании Sky World Development Berhad. Becamex IDC продала проект городской зоны Tan Thanh площадью 18,9 гектаров компании Capitaland. Or Nam Long объявила о плане привлечения около 6000 млрд донгов в течение следующих 3 лет за счет продажи капитала проекта и непрофильных активов на ежегодном общем собрании акционеров в 2024 году.

Если проект не будет продан, предприятие решит установить стратегические отношения для реализации таких проектов, как сотрудничество HTN с Marubeni по реализации проекта нового административного центра в городе Тхудык.

Об этом же свидетельствуют и данные финансовой отчетности, поскольку денежный поток от продажи инвестиций в другие виды бизнеса крупных предприятий сферы недвижимости также резко увеличился с 2022 года по настоящее время.