Эксперты «смотрят прямо, говорят честно» о ситуации на рынке недвижимости в 2024 году

Социальное жилье нуждается в помощи государства

PV: 2023 год — год многих трудностей и вызовов для вьетнамской экономики в целом и сектора недвижимости в частности. Правительство выпустило много политик, чтобы помочь рынку. Как вы оцениваете «поддержку» политик рынку недвижимости в последнее время?

Г-н Нгуен Ван Дук: В последнее время политика, проводимая правительством, оказывала положительное влияние на рынок недвижимости. Однако политика, проводимая правительством, была направлена ​​только на то, чтобы успокоить дух, а не на то, чтобы действительно глубоко, напрямую и основательно вмешаться, нанося вред здоровью субъектов, участвующих в рынке недвижимости.

Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Дык.

Однако, по моему мнению, «болезнь» рынка недвижимости кроется не в политике, а в самих предприятиях (неправильные сегментные инвестиции, неправильные целевые инвестиции, предприятия «пасут кур» - П.В.). Когда инвестиции неправильные, предприятия берут много в долг у банков, не имеют возможности решить проблему... тогда никакая политика не может их «спасти». Кроме того, политика или законы имеют определенную задержку, поэтому они не могут быть поглощены в одночасье.

PV: Многие говорят, что Закон о жилье (с поправками) устранил узкое место социального жилья. Что вы думаете об этом?

Г-н Нгуен Ван Дук: Цель социального жилья — помочь бедным иметь жилье. Это хорошая политика, но важно то, как это делается.

Новые положения Закона о жилье (с поправками) более открыты, помогая бедным людям иметь условия для доступа к социальному жилью. Однако, по моему личному мнению, социальное жилье нуждается в руке государства, а не в том, чтобы полагаться на бизнес.

На самом деле, многие предприятия, включая нас, инвестировали в социальное жилье, но через некоторое время они не смогли выжить. В то время при строительстве социального жилья были административные процедуры, рост цен, банковские процентные ставки и длительные сроки строительства, из-за чего предприятия терпели двойные убытки. Поэтому сегодня очень мало предприятий инвестируют в социальное жилье.

Мы поставили себе цель построить 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году, но у нас нет ни капитала, ни механизма, чтобы это сделать. По моему мнению, нам будет сложно «достичь финишной черты», как запланировано.

По моему мнению, нам следует развивать арендное жилье и иметь указы и стандарты для развития этого сегмента. Арендное жилье не требует такого высокого качества, как коммерческое жилье, чтобы бедные могли иметь более легкий доступ к доступному жилью.

Сможет ли рынок недвижимости выйти из застоя?

PV: Многие мнения говорят о том, что рынок недвижимости получает много позитивных факторов и в настоящее время имеет достаточно хорошей информации, чтобы начать новый цикл. Каково ваше мнение о картине рынка недвижимости в 2024 году?

Г-н Нгуен Ван Дык: Рынок недвижимости начал ухудшаться с 2022 года и продолжит ухудшаться до 2023 года, и многие полагают, что к концу 2023 года он снова пойдет на подъем. Однако для рынка это был мрачный год, о чем свидетельствует тот факт, что многие люди обанкротились, компании обанкротились, а их счета были заблокированы...

По моему мнению, 2023 год — «темный» год для рынка недвижимости. Эта сложная ситуация заставляет риэлторов постоянно обращаться к властям с просьбой о «спасении», чтобы рынок не замерз и не рухнул.

Эксперты говорят, что в 2024 году ситуация на рынке недвижимости останется мрачной.

В последние годы из-за последствий Covid-19 многие люди были «тревожны», даже вынуждены тратить свои сбережения, чтобы обслуживать свою жизнь. У них нет сбережений, нет денег, чтобы купить дом.

Нам также нужно признать реальность того, что, пока люди все еще борются со своей повседневной жизнью, рынок недвижимости будет продолжать оставаться мрачным и будет трудно перейти к яркому цвету. Соответственно, с моей точки зрения, в 2024 году рынок недвижимости не сможет процветать, как ожидалось, я скажу откровенно, что рынок будет продолжать оставаться мрачным.

ПВ: Почему вы считаете, что рынок недвижимости не избежал мрачной ситуации?

Г-н Нгуен Ван Дук: В течение многих лет компании, занимающиеся недвижимостью, были сосредоточены на инвестировании в высококачественные продукты. Они строят виллы, торговые дома, курорты и т. д. по дорогим ценам, которые за короткое время выросли на десятки миллиардов донгов. Они производят продукты для богатых, только магнаты могут себе их позволить, не уделяя никакого внимания производству продуктов для людей с низким доходом.

Такая реальность наблюдается не только в Хошимине и Ханое , но и во многих других местах. Массово открываемые проекты не приносят пользы сообществу или обществу, но они открываются, чтобы спасти себя. Компании, занимающиеся недвижимостью, активно строят виллы, курорты, торговые дома и т. д. в надежде получить прибыль. Однако эти проекты масштабны, требуют банковских кредитов и широкомасштабного выпуска облигаций.

Однако в сложных экономических условиях бизнес находится в зоне риска, поскольку эффективность использования этого сегмента невысока, даже многие места строятся и пустуют, сдаются в аренду за 0 донгов в течение 1-2 лет; плохая ликвидность, высокие процентные ставки, высокое давление сроков погашения заставляют бизнес бороться. Образно говоря, рынок элитной недвижимости находится в состоянии «стоя», многие проекты провалились, инвесторы не могут вернуть свои деньги. Если рассматривать реальный контекст, то видно, что недвижимость пережила трудный период, но все еще много «темных облаков».

Более того, государство вскоре будет выявлять дома и облагать налогом владельцев вторых домов - это смертельный удар по спекулянтам и отмывателям денег через недвижимость. Соответственно, те, кто "держат" недвижимость, будут вынуждены ее продать и бежать.

Кроме того, государство недавно ужесточило кредитование, что привело к трудностям для бизнеса. Однако, по моему мнению, эта политика очень правильная. Я возьму для примера случай с Van Thinh Phat, где сотни предприятий берут в долг капитал, что приводит к многочисленным последствиям. Ужесточение выпуска облигаций и банковского кредитования, подобное этому, необходимо.

В 2024 году банковские кредиты также станут обузой для бизнеса. Многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, придется выплачивать кредиты и облигации, пока многие денежные потоки недоступны, и в настоящее время, насколько мне известно, есть компании, которые не могут собрать ни одного донга. Потому что они много инвестируют в сегмент высокого класса, но кто все еще тратит деньги на покупку товаров? Многие компании «продлевают дыхание», советуя людям продлить еще на 1-2 года или перевести на нераспроданные продукты. Все эти реалии отчасти показали картину рынка недвижимости.

PV: Тем не менее, рынок недвижимости в 2024 году продолжит сталкиваться со многими проблемами. Нужно ли «спасать» бизнес в сфере недвижимости, сэр?

Г-н Нгуен Ван Дук: На самом деле, в последнее время появилось много предприятий, которые действовали спекулятивно и оппортунистически, разрушая рынок. Они продают спекулятивные и неэффективные продукты, и если мы их «спасти», это будет несправедливо по отношению к другим отраслям.

Почему нам нужно «спасать» компании по недвижимости, когда они ведут бизнес в спекулятивных целях, не принося пользы обществу? По моему мнению, предприятия, которые ведут бизнес эффективно, имеют хорошие проекты и нацелены на развитие жилья для малоимущих, должны быть спасены. Предприятия, которые ведут бизнес ненадлежащим образом, должны быть предоставлены рынку для принятия решения.

ПВ: Спасибо за интервью!

Нган-Жианг

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html