Главные события рынка недвижимости Вьетнама в 2024 году

Переломный момент в секторе недвижимости Вьетнама отмечен наличием трех новых законов о недвижимости. Кроме того, рынок также стал свидетелем беспрецедентных колебаний в сегментах квартир и аукционных земель…

Национальная Ассамблея принимает три закона о недвижимости

Одобрение Национальной ассамблеей Закона о земле, Закона о жилье и Закона о бизнесе в сфере недвижимости стало самым заметным событием в сфере недвижимости за последний год. Это важная предпосылка для движения рынка к «эре роста».

Три новых закона о недвижимости станут прочной основой для содействия развитию рынка недвижимости. Фото: Национальная Ассамблея

Учитывая, что в общей сложности необходимо рассмотреть 420 положений, агентствам пришлось работать на полную мощность, чтобы ввести эти важные законы в действие с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше первоначального плана.

В частности, ожидается, что принятие Закона о земле 2024 года устранит узкие места, связанные с процедурами выделения земель, оценкой земель, расчисткой участков и т. д. Прочная правовая база станет стартовой площадкой для ускорения реализации проектов, тем самым разблокируя предложение на рынке.

В пересмотренном Законе о жилье, акцент делается на гибких правилах, создающих условия для развития сегмента социального жилья, способствующих решению проблемы социального обеспечения. Что касается Закона о торговле недвижимостью, то новые правила наносят сильный удар по разделу и продаже земли, ограничивая спекуляции и инфляцию цен, обеспечивая здоровое развитие рынка...

В целом, наличие трех измененных законов о недвижимости является не только важным шагом в совершенствовании правовой системы, но и открывает множество новых возможностей для вьетнамского рынка недвижимости, способствуя при этом общему развитию экономики .

«Запущен» новый прейскурант на землю, цены выросли в десятки раз

Четвертый квартал 2024 года — время, когда многие населенные пункты обновляют новый прейскурант цен на землю. В частности, в центре внимания находятся Хошимин и Ханой , где цены на землю после корректировки выросли в десятки раз.

С новым прейскурантом цен на землю в Хошимине самая высокая зафиксированная цена составляет 687,2 млн донгов/м2, она применяется на улицах Нгуен Хюэ, Донг Хой, Ле Лой (район 1). Таким образом, если не учитывать коэффициент К, эта цена в 4,2 раза выше, чем в старом прейскуранте цен на землю.

Однако этот рост все еще не сопоставим с пригородными районами. В частности, самая высокая цена на Song Hanh Highway 22 (район Hoc Mon) составляет 32 млн донгов/м2, что в 23 раза больше. Для улицы Dang Cong Binh (район Hoc Mon) новая цена составляет 18,5 млн донгов/м2, что в 12 раз больше.

В настоящее время улица Ханг Дао является одним из мест с самыми высокими ценами на землю в Ханое. Фото: Thanh Vu

Рынок недвижимости Ханоя также завершил бурный 2024 год «пересмотром» списка цен на землю. В районе Донгда на улице Кат Линь зафиксирован рост цен на землю в 3,45 раза, до 264,13 млн донгов за м2. Немногим отстает улица, связанная с Банковской академией — Чуа Бок, где также была цена до 240,12 млн донгов за м2, что в 3,45 раза выше старой цены.

В районе Хай Ба Трунг на улице Нгуен Куен обновленная цена земли составляет 206,31 млн донгов/м2, увеличившись в 8 раз. Аналогично, на улице Джай Фонг — дороге, ведущей ко многим крупным университетам — цена земли также выросла в 7,8 раза, достигнув 188,09 млн донгов/м2.

Приведенные выше цифры, хотя и относительно высоки, все еще не могут сравниться с ценами на землю в районе Хоан Кием. На улице Тран Хунг Дао (от Тран Тхань Тонг до Ле Дуан) самая высокая цена на землю ранее составляла всего 114 млн донгов/м2. Однако сейчас цена подскочила до 695,3 млн донгов/м2, увеличившись в 6 раз. Аналогично, на улице Ня Тхо цены также выросли в 5,5 раза, с 125,4 млн донгов/м2 до 695,3 млн донгов/м2.

Промышленная недвижимость сохраняет свою привлекательность

Рынок промышленной недвижимости в ключевых экономических регионах Севера и Юга остается ярким пятном, привлекающим инвестиции. Согласно данным, собранным из отчетов, к третьему кварталу 2024 года заполняемость индустриальных парков достигла 77%.

Такие города, как Хошимин, Донгнай, Биньзыонг... стремятся создать новые промышленные парки. Фото: Ле Тоан

Из них цены на аренду промышленной недвижимости на Севере зафиксировали рост на 5,7% в годовом исчислении, достигнув в среднем 130 USD/м2/цикл аренды. На Юге средняя цена аренды достигла 176 USD/м2/цикл аренды, что на 5,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Примечательно, что в период с 2020 года по сентябрь 2024 года промышленная недвижимость является лидирующим типом стоимости сделок M&A (слияний и поглощений) в секторе недвижимости, на долю которого приходится 40%.

Стабильность работы сегмента промышленной недвижимости поддерживается ростом ПИИ. Многие крупные предприятия, особенно в секторе высоких технологий, переоценивают потенциал развития Вьетнама в контексте все более широко распространенной стратегии «Китай + 1».

Не останавливаясь на достигнутом, этот сегмент также выигрывает от легкого доступа к банковскому кредиту, поскольку коэффициент риска этого типа снизился с 200% до 160%. Указанная корректировка Госбанка будет стимулировать коммерческие банки активнее кредитовать капитал для реализации проектов недвижимости промышленных парков, тем самым привлекая больше «крупных парней» к участию на рынке.

Прогресс в развитии социального жилья остается медленным

В рамках проекта по строительству более 1 миллиона единиц социального жилья страна намерена завершить строительство 130 000 единиц в 2024 году. Однако, согласно отчету Министерства строительства, провинции и города завершили строительство лишь около 21 000 единиц, что составляет более 16% от плана.

Текущее количество единиц социального жилья все еще не может удовлетворить потребности людей в жилье. Фото: Thanh Vu

Хошимин и Ханой, два ведущих города по строительным показателям, достигли только 21% и 37% от плана соответственно. Такая же ситуация и в других населенных пунктах, таких как Биньзыонг (37%), Донгнай (16%). В некоторых местах даже не было завершенных проектов, таких как Тхай Нгуен, Нинь Бинь, Нам Динь, Тхуа Тьен Хюэ, Винь Лонг, Бен Тре, Бак Льеу, Камау.

С 2021 года по настоящее время в стране реализовано 644 проекта социального жилья с масштабом 580 109 единиц. Из них только 96 проектов были завершены с масштабом более 57 620 единиц. 133 проекта начали строительство с более чем 110 200 единицами. Остальные 415 проектов были одобрены для инвестиционных политик, которые предоставят более 412 200 единиц в случае завершения.

Прогресс выплат по кредитному пакету на 120 000 млрд донгов также не более оптимистичен. По данным Министерства строительства, к концу октября 2024 года уровень выплат составил всего 1,5%, что эквивалентно примерно 1 783 млрд донгов. Из которых для группы покупателей жилья этот пакет предоставил только около 150 млрд донгов.

Цены на квартиры в Ханое растут «стремительно»

В 2024 году цены на квартиры в Ханое росли головокружительными темпами. По словам доктора Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, по состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, тогда как рост в Хошимине составил лишь половину этой цифры.

Цены на квартиры в Ханое выросли одновременно как на первичном, так и на вторичном рынке. Фото: Thanh Vu

Согласно информации, полученной от компаний, занимающихся маркетинговыми исследованиями, средняя цена продажи новых квартир в Ханое в настоящее время составляет 70 миллионов донгов/м2, что на 28% больше, чем в прошлом году. «Жар» первичного рынка также привел к резкому росту цен на старые квартиры. В настоящее время средняя цена вторичных квартир составляет около 50 миллионов донгов/м2, что на 40% больше, чем в прошлом году.

Причина резкого роста цен на квартиры в Ханое в прошлом году кроется в дефиците предложения жилья в среднем и низком сегментах. Хотя количество новых проектов улучшилось, 75% новых продуктов находятся в высококлассном сегменте. Кроме того, одновременное увеличение расходов, таких как земля, строительные материалы и рабочая сила, также существенно влияет на выходную цену продукции.

Беспорядки на земельных аукционах в пригородах Ханоя

С начала 2024 года инвесторам в недвижимость пришлось пересмотреть рынок аукционной земли в пригородах Ханоя. Окружные власти, такие как Фук Тхо, Хоай Дык, Тхыонг Тин, Куок Оай, Донг Ань, Ме Линь и т. д., постоянно «выигрывали по-крупному» благодаря аукционам, привлекавшим сотни и тысячи участников, что принесло доход в сотни миллиардов донгов.

Рынок аукционной земли в пригородах Ханоя «расшевелили» многие группы. Фото: Тхань Ву

Не останавливаясь на этом, многие участки земли также имеют «беспрецедентно» высокие выигрышные цены. Например, в районе Хоай Дук угловой участок LK03-12 в районе Лонг Кхук имеет выигрышную цену до 133,3 млн донгов/м2. В районе Тхань Оай это участок LK03-10 в районе Нго Ба с выигрышной ценой более 100,5 млн донгов/м2. В Ха Донге «королева красоты» участок 1A - 03 увидел выигрышную цену в 262 млн донгов/м2...

По данным Министерства строительства, вышеуказанные рекордные цифры являются следствием плохого управления и проведения аукциона. В некоторых местах инвесторы объединялись в группы и вступали в сговор, чтобы платить цены, во много раз превышающие стартовую цену. Затем они «отказывались от депозита» после победы на аукционе, стремясь установить виртуальный уровень цен для получения прибыли.

Однако эта «лихорадка» продлилась недолго. С четвертого квартала 2024 года выигрышная цена многих участков земли снизилась на 20–50% по сравнению с началом года. Мало того, имидж выставленных на аукцион земель в пригородах также серьезно пострадал из-за «кричащей» цены в 30 млрд донгов/м2 в коммуне Куангтьен, округа Шокшон. Всего через 4 дня после инцидента Агентство следственной полиции — Департамент полиции города Ханоя провело расследование в отношении 5 субъектов на предмет нарушения правил проведения аукционов по продаже недвижимости.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html