Какого «цвета» будет у рынка недвижимости в 2024 году?

Рынок продолжает оставаться сложным в краткосрочной перспективе

По словам эксперта по недвижимости Нгуена Ван Дыка, Закон о жилье (с поправками), Закон о бизнесе в сфере недвижимости (с поправками) и Закон о земле (с поправками), принятые Национальной ассамблеей, являются правовыми коридорами, которые помогут рынку недвижимости развиваться здорово и устойчиво.

Однако эти законы вступят в силу только в начале 2025 года, и г-н Дык обеспокоен тем, сколько предприятий и клиентов смогут «выдержать бремя» и выжить в это время.

Эксперты утверждают, что ситуация на рынке недвижимости не улучшилась.

Однако, с точки зрения Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости будет активно восстанавливаться. Ряд проектов долгое время «лежал без движения», ожидая решения юридических проблем (70% проблем в сфере недвижимости).

Таким образом, ожидается, что Закон о земле 2024 года устранит юридические узкие места, что поможет многим проектам «оживиться» и быстро выйти на рынок. Новые положения Закона о земле 2024 года оказывают существенное влияние на участников рынка недвижимости.

Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Дык заявил, что общая картина рынка недвижимости не улучшилась, и в краткосрочной перспективе трудности все еще сохраняются.

Что касается сегмента таунхаусов и вилл, эксперт прогнозирует, что он продолжит оставаться спокойным и характеризоваться низкой ликвидностью. Проекты таунхаусов и вилл в центре города будет сложно продать, поскольку на них влияют «идентификация дома» и «налог на жильё».

В последние годы компании, занимающиеся недвижимостью, в основном ориентировались на инвестиции в элитные объекты. Цены на виллы и шопхаусы довольно высоки и стремительно выросли за короткое время. Они производят продукцию, ориентированную на богатых, и равнодушны к «доступным» товарам, обслуживая большинство населения, малообеспеченных. Когда проекты массово открываются с целью получения прибыли, не принося пользы обществу, это означает, что их бизнес-стратегия «зашла в тупик».

«Десятки тысяч кондоминиумов, шопхаусов и курортных вилл заморожены. Соответственно, предприятия, клиенты и банки понесут огромные убытки. Это самая большая катастрофа для рынка недвижимости на данном этапе.

В условиях, когда многие предприятия не могут продавать продукцию, не могут оборачивать капитал и не имеют финансовых ресурсов для реструктуризации; счета заморожены, а бремя выплаты процентов и погашения банковских облигаций ложится тяжким бременем на предприятия. Кроме того, многие проекты заморожены, а некоторые даже столкнулись с юридическими проблемами, предприятия впадают в состояние «тревожности», даже предприятия без достаточного экономического потенциала… «умрут», — говорит г-н Дюк.

Сегмент квартир продолжает расти в цене

Эксперт Нгуен Ван Дык подсчитал, что в сегменте квартир на сегодняшний день наблюдается самый высокий уровень поглощения на рынке, однако предложение в этом сегменте не улучшилось из-за нехватки проектов с разрешениями на строительство и крайне малого количества многоквартирных домов, возводимых в центре города.

Дефицит проектов, несоответствие предложения спросу приводят к сохранению высоких средних цен продажи на первичном рынке. Этот сегмент продолжит расти в цене благодаря увеличению стоимости земли и строительства, развитию инфраструктуры и повышению качества.

Сегмент квартир продолжает расти в цене.

Согласно последним статистическим данным Savills, в Ханое в конце 2023 года цены на квартиры составляли от 51 до 70 миллионов донгов за квадратный метр, и 49% проданных квартир относились к этому ценовому диапазону. Соответственно, сегмент квартир установил новый ценовой порог. Квартиры стоимостью свыше 4 миллиардов донгов составили 42% от общего числа проданных квартир в 2023 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов заняли 55% рынка. Лишь 3% квартир стоили менее 2 миллиардов донгов.

Аналогичным образом, в Хошимине цены на квартиры продолжают расти, особенно в проектах в центральной части города. Фактически, на рынке не хватает доступных квартир по цене ниже 25 млн донгов за м², но в основном это квартиры среднего и высокого ценового сегмента, подходящие для привлечения капитала и сделок.

Согласно отчёту Департамента строительства города Хошимин, в 2023 году в городе будет реализовано 19 проектов коммерческого жилья (17 753 объекта), подлежащих продаже и аренде с последующим выкупом. Стоит отметить, что в сегменте среднего ценового диапазона находится 5051 объект, в сегменте элитного жилья — 11 334 объекта, а в сегменте доступного жилья проектов нет.

В сегменте социального жилья г-н Нгуен Ван Дык признал улучшение, «лучи света» по сравнению с 2023 годом, однако в этом сегменте не так много компаний, инвестирующих в него из-за сложных процедур и неблагоприятных условий для бизнеса. «Новые положения Закона о жилье (с поправками) более открыты, что облегчает доступ к социальному жилью для малоимущих».

Однако для реализации закона потребуется время. Достичь запланированной цели в 1 миллион единиц социального жилья будет сложно, если у правительства не будет стратегического видения, практических и научных методов, а не будет полагаться исключительно на бизнес. Мы поставили цель построить 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году, но в реальности для этого всё ещё не хватает средств и механизмов», — заявил г-н Нгуен Ван Дык.

Г-н Тран Ван Бинь, генеральный секретарь VARS, отметил, что законность – это вопрос, который больше всего волнует бизнес, поскольку это ключевой фактор, определяющий формирование и развитие проектов в сфере недвижимости. Соответственно, устранение проблем в земельной политике создаст импульс для восстановления рынка недвижимости. Наиболее очевидным является вопрос планирования, планов землепользования, повышения публичности, прозрачности и участия населения в планировании землепользования... Кроме того, аукционы и торги создадут справедливую конкурентную среду для предприятий в сфере недвижимости.

Нган Джанг

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html