Какой «цвет» будет у рынка недвижимости в 2024 году?

Рынок продолжает оставаться сложным в краткосрочной перспективе

По словам эксперта по недвижимости Нгуена Ван Дука, Закон о жилье (с изменениями), Закон о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями) и Закон о земле (с изменениями), принятые Национальной ассамблеей, являются правовыми коридорами, которые помогут рынку недвижимости развиваться здорово и устойчиво.

Однако эти законы вступят в силу только в начале 2025 года, и г-н Дык обеспокоен тем, сколько предприятий и клиентов смогут «выдержать это бремя» и выжить в это время.

Эксперты утверждают, что ситуация на рынке недвижимости не улучшилась.

Однако, с точки зрения Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости будет активно восстанавливаться. Ряд проектов долгое время «лежали без движения», ожидая решения юридических проблем (70% проблем риэлторского бизнеса).

Поэтому ожидается, что Закон о земле 2024 устранит юридические узкие места, чтобы помочь многим проектам «оживиться» и быстро вывести их на рынок. Новые пункты Закона о земле 2024 оказывают большое влияние на субъектов, участвующих в рынке недвижимости.

Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Дык заявил, что общая картина рынка недвижимости не улучшилась, и в краткосрочной перспективе трудности все еще сохраняются.

Что касается сегмента таунхаусов и вилл, этот эксперт прогнозирует, что он продолжит оставаться спокойным и иметь низкую ликвидность. Проекты таунхаусов и вилл в центре города будет трудно продать, поскольку на них влияют «идентификация дома» и «налог на жилье».

В последние годы компании, занимающиеся недвижимостью, в основном сосредоточились на инвестициях в высококачественные продукты, цены на виллы и торговые дома довольно высоки и выросли «стремительно» за короткое время. Они производят продукты, нацеленные на богатых, и безразличны к «доступным» продуктам, обслуживая большинство людей, людей с низким доходом. Когда проекты открываются в массовом порядке с целью получения прибыли, не принося пользы сообществу и обществу, это означает, что их бизнес-стратегия «зашла в тупик».

«Десятки тысяч кондотелей, шопхаусов и курортных вилл заморожены. Соответственно, бизнес, клиенты и банки понесут большие убытки. Это самая большая катастрофа для рынка недвижимости на данном этапе.

В контексте того, что многие предприятия не могут продавать продукцию, не могут вращать капитал и не имеют финансовых ресурсов для реструктуризации; счета заморожены, а бремя выплаты процентов и погашения банковских облигаций ложится тяжелым бременем на предприятия. Кроме того, многие проекты заморожены, у некоторых даже есть юридические проблемы, поэтому предприятия впадают в состояние «тревоги», даже предприятия без достаточного экономического потенциала... «умрут», г-н Дюк высказывает свою точку зрения.

Сегмент квартир продолжает расти в цене

Эксперт Нгуен Ван Дык подсчитал, что в сегменте квартир на сегодняшний день наблюдается самый высокий уровень поглощения на рынке, однако предложение в этом сегменте не улучшилось из-за нехватки проектов с разрешениями на строительство и крайне малого количества многоквартирных домов, реализуемых в центральной части города.

Редкие проекты, предложение не удовлетворяет спрос, что приводит к сохранению высоких средних цен первичной продажи. Этот сегмент продолжит расти в цене из-за увеличения стоимости земли и строительства, развития инфраструктуры и улучшения качества.

Сегмент квартир продолжает расти в цене.

Последние статистические данные Savills показывают, что в Ханое в конце 2023 года цены на квартиры составляли 51–70 млн донгов/м2, и 49% проданных квартир находились в этом ценовом диапазоне. Соответственно, сегмент квартир установил новый ценовой порог. Квартиры стоимостью более 4 млрд донгов составили 42% от общего числа проданных квартир в 2023 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов составили 55% доли рынка. Только 3% квартир стоили менее 2 млрд донгов.

Аналогично, в городе Хошимин цены на квартиры продолжают расти, особенно в проектах в центральной части. Фактически, на рынке не хватает доступных проектов квартир с ценами ниже VND25 миллионов/м2, но в основном это сегменты квартир среднего и высокого класса, которые подходят для мобилизации капитала и транзакций.

Согласно отчету Департамента строительства города Хошимин, в 2023 году в городе будет 19 проектов коммерческого жилья (с 17 753 единицами), подлежащих продаже и аренде с последующим выкупом будущих жилищных продуктов, которые будут выставлены на рынок. Стоит отметить, что в сегменте среднего класса насчитывается 5 051 единица, в сегменте высокого класса — 11 334 единицы, а в сегменте доступных квартир проектов нет.

В сегменте социального жилья г-н Нгуен Ван Дык признал, что есть улучшение, есть «лучи света» по сравнению с 2023 годом, однако в этом сегменте не так много предприятий, инвестирующих из-за сложных процедур и неблагоприятных условий для бизнеса. «Новые положения в Законе о жилье (с изменениями) более открыты, что облегчает бедным доступ к социальному жилью.

«Однако для реализации закона требуется время. Цель в 1 миллион единиц социального жилья будет труднодостижимой, как запланировано, если у правительства не будет стратегического видения, практических и научных методов вместо того, чтобы полагаться исключительно на бизнес. Мы поставили цель завершить 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году, но на самом деле капитала и механизмов все еще не хватает», — сказал г-н Нгуен Ван Дук.

Г-н Тран Ван Бинь, генеральный секретарь VARS, сказал, что законность — это вопрос, который больше всего беспокоит бизнес, поскольку это ключевой фактор, определяющий формирование и развитие проектов в сфере недвижимости. Соответственно, устранение проблем земельной политики создаст импульс для восстановления рынка недвижимости. Наиболее очевидным является планирование, планы землепользования и повышение публичности, прозрачности и участия людей в планировании землепользования... Кроме того, посредством аукционов и торгов будет создана справедливая конкурентная среда для бизнеса в сфере недвижимости.

Нган-Жианг

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html