Рынок курортной недвижимости на юге страны «набирает обороты»?

Проект «застой»

В предыдущие годы, говоря о сегменте курортной недвижимости, таких как виллы на побережье, апартаменты, кондоминиумы и т. д., многие удивлялись его стремительному развитию. Инвесторы конкурировали за продажи, вывод продуктов на рынок и гарантировали прибыль и соблюдение графиков.

Этот сегмент повысил ликвидность рынка и сделал рынок курортной недвижимости привлекательным вариантом для инвестиций.

Однако с 2022 года реализация проектов в сфере курортной недвижимости замедлилась, а многие проекты даже «регрессировали» из-за влияния рыночной экономики , ужесточения законодательства властями и трудностей, с которыми сталкиваются клиенты при заимствовании капитала у кредитных организаций.

Согласно оценочному отчету DKRA Vietnam (подразделение по исследованию рынка недвижимости), в настоящее время в большинстве сегментов курортной недвижимости зафиксировано резкое снижение предложения и потребления по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

В частности, в сегменте курортных вилл первичное предложение сократилось на 8% по сравнению с аналогичным периодом, в основном в Центральном и Южном регионах. Общий спрос на рынке был низким: потребление сократилось на 15% по сравнению с первым кварталом 2023 года, что является самым низким показателем за последнее десятилетие.

Цены первичной продажи продолжали колебаться в боковом тренде. На вторичном рынке зафиксировано снижение цен в среднем на 15–20% по сравнению с контрактной ценой. Политика распределения прибыли/выручки/обязательств, поддержка процентных ставок и льготный период по выплате основного долга по-прежнему широко применялись для повышения ликвидности, но оказались не столь эффективными, как ожидалось.

В сегменте курортных таунхаусов/магазинных домов зафиксировано дальнейшее снижение предложения, при этом более 97% первичного предложения в квартале приходилось на запасы старых проектов.

Несмотря на многочисленные улучшения в туристической отрасли, рынок ещё не вышел из «тёмной зоны». Цены на первичное жильё практически не колеблются и продолжают демонстрировать боковую динамику. Рынок продолжает испытывать серьёзные трудности с ликвидностью и потенциалом роста цен, поскольку доверие инвесторов и восстановление этого сегмента всё ещё крайне низки.

Прибрежная часть комплекса 5-звездочного курортного проекта недвижимости.

Первичное предложение в сегменте кондоминиумов в первом квартале 2024 года увеличилось лишь незначительно — на 6% — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом основная масса продукции по-прежнему поступает из запасов старых проектов.

Общий рыночный спрос достиг самого низкого уровня за последние 5 лет. Первичные цены остались неизменными по сравнению с аналогичным периодом и оставались высокими из-за высоких затрат на производство. Политика продаж, направленная на поддержку денежного потока, такая как продление сроков платежей, льготные периоды по уплате основного долга, поддержка процентных ставок и т. д., по-прежнему широко применялась для стимулирования рыночного спроса.

Рынок «впадает в спячку»

По данным многих брокерских компаний и каналов продаж, с конца 2023 года в сегменте курортной недвижимости на южном рынке, таком как Ба Риа - Вунгтау ; Бинь Туан..., практически нет инвесторов, осуществляющих деятельность по продажам или рекламе продукции.

В основном предприятия сосредоточены на завершении юридических процедур, строительстве проектов для своевременной сдачи их клиентам или эксплуатации временных подразделений для выгодной сдачи в аренду.

Согласно имеющимся данным, в провинции Бариа-Вунгтау такие проекты, как Charm Ho Tram с курортными апартаментами, Condotel, курортными виллами и отелями, предлагаются к продаже с 2021 года и, как ожидается, будут сданы в конце 2024 года.

Однако на сегодняшний день проект завершил лишь черновое строительство некоторых объектов и все еще не завершен и не может быть передан заказчикам или введен в эксплуатацию.

Проект еще не передан заказчикам в эксплуатацию, внутри возводится много черновых строительных объектов.

В провинции Биньтхуан проект Thanh Long Bay площадью около 90 гектаров также выставлен на продажу с 2019 года. Однако инвестором построено лишь несколько участков, а дата передачи их покупателям пока не назначена.

Также в провинции Биньтхуан проект Sumerland Mui Ne компании Hung Loc Phat рекламировался в 2019 году как 5-звездочный курорт с развлечениями, таунхаусами, отелями и т. д. Однако в настоящее время инвестор все еще находится на стадии строительства и еще не передал объект.

Г-н Ле Динь Лан, директор Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, прокомментировал: «После того, как кондоминиумы были „сломаны“ властями, ужесточившими законодательство, и у инвесторов больше не было возможности выплачивать обещанную прибыль, а также из-за медленного развития инвестиций, покупатели потеряли интерес к покупке курортных вилл. В связи с этим в настоящее время ликвидность рынка низкая, нет ни покупателей, ни продавцов, поскольку клиенты не хотят рисковать. В частности, привлекают клиентов проекты, которые продаются уже 4-5 лет, но некоторые участки не достроены и не сданы».

По словам г-на Лэнга, действующая правовая система крайне важна для рынка недвижимости. Раньше некоторые инвесторы не успевали подготовить юридическую систему к выводу своих продуктов на рынок. Только когда их «ужесточили», они увидели последствия, и у клиентов также возникли проблемы, поскольку их капитал был заложен в продукт.

Проект курортной недвижимости в Ба Риа – провинция Вунгтау.

Г-н Ха Ван Тьен, заместитель генерального директора компании Tran Anh Real Estate, также отметил, что, хотя другие сегменты рынка демонстрируют многочисленные признаки восстановления, курортная недвижимость пока не вышла из «мрачного» состояния.

Бизнесу, развивающемуся в этом сегменте, безусловно, потребуется много времени на завершение юридических процедур, подготовку финансовых ресурсов для ускорения процесса, реализацию инфраструктурных проектов и т. д., тогда через 3–4 года сегмент курортной недвижимости может вернуться.

Прогнозируется небольшой рост предложения, ликвидность низкая

Согласно прогнозу DKRA, в ближайшем будущем на рынке курортной недвижимости ожидается незначительное увеличение предложения кондоминиумов по сравнению с первым кварталом 2024 года, колеблясь в пределах 100–200 единиц, в основном в районе Бариа-Вунгтау. В то же время предложение курортных вилл и таунхаусов/шопхаусов на курортах практически не изменилось по сравнению с предыдущим кварталом, и прогнозируется, что рынок будет обеспечен первичным предложением в размере 100–150 курортных вилл и 80–100 курортных таунхаусов/шопхаусов соответственно.

Общий спрос на рынке продолжает оставаться низким, и ожидается, что тенденция к снижению сохранится до конца 2024 года. Первичные цены остаются стабильными и вряд ли будут подвержены значительным колебаниям в краткосрочной перспективе. В следующем квартале по-прежнему будут широко применяться дисконтная политика, поддержка процентных ставок, льготный период по выплате основного долга, лизинговые обязательства и т. д.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html