«Держим руку на пульсе» рынка недвижимости Ханоя

Комментируя ситуацию на столичном рынке недвижимости по итогам года, наблюдатели отмечают, что квартиры по-прежнему остаются сегментом, лидирующим по объёму денежных потоков. Кроме того, вскоре оживут и такие инвестиционно-ориентированные категории, как земельные участки.

Сегмент с реальным спросом все еще горячий

По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com, в последнее время апартаменты стали лидирующей «волновой» тенденцией в период восстановления рынка. Однако, когда рынок войдет в фазу стабилизации, апартаменты будут вынуждены уступить свои «звездные» позиции другим сегментам.

«В предыдущих циклах, когда рынок переходил в стабильную фазу развития, при инвестировании 100 донгов квартиры приносили всего 136 донгов, но с землей доход мог составить до 300 донгов», — поделился г-н Куок Ань.

Представленная выше визуализация показывает, что на разных стадиях развития рынка квартиры, несмотря на хорошую рентабельность, не являются наиболее привлекательным видом инвестиций. Если текущий рынок функционирует по правилам предыдущих циклов колебаний, то после перегрева цены на квартиры будут двигаться вбок и расти медленнее, чем другие сегменты.

НЕДВИЖИМОСТЬ В СОСЕДНИХ С ХАНОЕМ ПРОВИНЦИЯХ СТАНОВИТСЯ БОЛЕЕ ТЕПЛЫМ

Не только пригороды Ханоя , но и рынок недвижимости в провинциях, прилегающих к столице, привлекает внимание многих инвесторов. Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes, отметил, что из-за слишком высокой стоимости недвижимости в центре города многие инвесторы перенаправляют свои средства в соседние провинции и города.

«Рынок в провинциях, окружающих Ханой, демонстрирует позитивные признаки восстановления, и во многих районах цены превышают прежний уровень. В настоящее время инвесторы ориентируются на недвижимость по двум экономическим направлениям, включая Бакнинь — Бакзянг — Виньфук и Хынгйен — Хайзыонг — Хайфон — Куангнинь. Все эти направления обладают большим потенциалом для развития, хорошей транспортной инфраструктурой и находятся недалеко от промышленных парков», — сообщил г-н Чунг.

Г-н Куок Ань прогнозирует, что в следующем году квартиры по-прежнему будут оставаться ярким пятном на рынке, в то время как другие сегменты, такие как частные дома и таунхаусы, станут более востребованными с начала следующего года. С середины 2025 года объём сделок, ориентированных на инвестиции, будет стабильно расти.

Г-н Нгуен Тхак Кыонг, заместитель генерального директора Mai Viet Land, также отметил, что недвижимость, отвечающая потребностям рынка, в настоящее время продаётся по очень высоким ценам, и признаков снижения цен в ближайшем будущем не предвидится. С настоящего момента и до первой половины следующего года сегменты, ориентированные на приток денежных средств, такие как квартиры и виллы в центре города, продолжат лидировать в восстановлении рынка.

Аналогичным образом, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes, прокомментировал, что с настоящего момента и до 2025 года цены на частные дома и квартиры продолжат расти, но умеренными темпами, а не резко возрастут, как в начале 2024 года.

С другой стороны, г-н Фан Ле Тхань Лонг, генеральный директор AFA Group и соучредитель Vietnam Financial Advisors Community (VWA), проанализировал, что уровень цен на квартиры в Ханое снизится и станет более сбалансированным с доходами населения. Однако это произойдёт только в том случае, если в ближайшие 5 лет количество проектов социального жилья в столице будет достаточным для удовлетворения потребностей населения.

Предупреждение при инвестировании в загородную недвижимость

Судя по развитию событий в предыдущие циклы, время для земельных участков ещё не пришло. Однако реальность говорит об обратном: с первой половины этого года сегмент жилой недвижимости пользуется устойчивым спросом. Во многих местах наблюдается «невообразимый» рост цен.

Объясняя этот феномен, г-н Ле Динь Чунг отметил, что это всего лишь местная лихорадка: инвесторы, которые не могут купить квартиры из-за отсутствия новых проектов, обращаются к земельным участкам. Кроме того, это связано с тем, что многие местные власти устанавливают невысокую начальную цену при продаже земли на аукционах.

«Недавние земельные аукционы в пригородах привлекли большое внимание инвесторов, поскольку начальная цена и требуемый депозит относительно низкие (начальная цена многих лотов составляет менее 10 миллионов донгов за квадратный метр). Это также лазейка для спекулятивных инвесторов. Это привело к негативным последствиям, подтолкнув цены на землю на рынке к чрезмерному росту», — рассказал г-н Чунг о последних событиях на земельном рынке.

По словам г-на Т.Н., участвовавшего в земельных аукционах в районах Тхань Оай и Хоай Дык, в ближайшее время группы «охотников за землей» не осмелятся предлагать такие высокие цены, как раньше. Ведь если они определят действительно высокую цену, чтобы выиграть аукцион, эти участки будет очень сложно продать.

«Случай с утратой задатка за 55/68 земельных участков в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай) — это неудачная инвестиция этих групп, когда они неверно оценили рынок. Цена на землю была слишком высокой, что затрудняло посредникам продажу по более высокой цене, и в итоге им пришлось вернуть задаток. Можно сказать, что они потеряли капитал в сделке в Тхань Оай», — подтвердил г-н ТН.

По словам г-на Тянь, недвижимость в пригородах Ханоя стоит в разы дороже своей реальной стоимости. В переулках коммуны Тяньйен (район Хоайдык), где проходил аукцион, есть дома с участками по 133 млн донгов за м², но цена была «завышена» до 60–70 млн донгов за м², что сопоставимо с ценами на квартиры в центре города.

«Недвижимость в пригородах — не место для начинающих инвесторов. В случае обвала рынка, чтобы найти покупателей, домам/земле в центре города достаточно сократить потери всего на 30%, но в пригородах, даже если инвесторы снизят цену на 50%, продать всё равно будет сложно», — предупредил г-н ТН.

Г-н Нгуен Куок Ань придерживается аналогичного мнения. По его словам, в таких инвестиционных сегментах, как земля, хотя цены могут вырасти в 2-3 раза за несколько лет, ликвидность относительно ограничена, и цена может долгое время колебаться в диапазоне, когда рынок замедляется.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html