고속철도를 건설할 때 TOD를 어떻게 개발할 것인가?

고속철도는 대중교통중심개발(TOD) 지역의 서비스, 광고, 그리고 토지 수익에서 약 220억 달러를 창출할 것으로 예상됩니다. 그러나 기대를 현실로 만들기 위해서는 아직 해야 할 일이 많습니다.

토지기금 활용, 새로운 개발공간 개척

고속철도(HSR) 사업이 투자 정책 심의 및 승인을 위해 국회 에 제출되었습니다. 총 670억 달러 이상의 투자가 예상되는 이 사업은 토지 자금의 효과적인 활용을 통해 새로운 개발 공간과 자원을 확보하고, 큰 효과를 가져올 것으로 기대됩니다.

이 서비스는 헬싱키 지하철 시스템(핀란드)의 Wok Wok Hakaniemi 역 주변에서 활발하게 운영되고 있습니다.

추 반 투안(Chu Van Tuan) 교통부 철도사업관리위원회 부국장은 TOD 지역의 토지 개발 및 고속철도의 상업적 이용을 통해 약 220억 달러의 수익을 창출할 수 있다고 밝혔습니다. 이 중 서비스 및 광고 수익은 약 50억 달러, 토지 기금 수익은 약 170억 달러입니다.

TOD를 개발하기 위해 각 여객역은 위치에 따라 200~500헥타르의 주변 지역을 계획해야 하며, 여기에는 3가지 기능 지역이 포함됩니다. 승객 픽업 및 드롭오프를 직접 제공하는 지역, 광장, 주차장(6~8헥타르), 서비스 및 상업 지역(10~15헥타르), 도시 서비스 지역(250~300헥타르)입니다.

다른 나라의 경험에 따르면 대부분 도시에서 대중교통 통로를 따라 있는 토지와 부동산 가치가 상승할 것입니다.

베트남 철도청 트란 티엔 칸 청장에 따르면, 헬싱키 지하철(핀란드)의 경우 기차역에서 도보 거리에 있는 부동산의 가치가 다른 지역보다 7.5% 더 높았으며, 최적의 입지는 11%까지 상승할 수 있습니다. 일본에서는 기차역이 있는 도시의 토지 가치가 다른 지역보다 67% 상승했습니다.

중국에서는 2011년 시속 380km, 총 길이 1,318km의 베이징-상하이 철도가 개통된 후, 프로젝트 지역의 토지 가치가 13% 상승했습니다. 베이징-상하이 철도가 개통된 지 불과 10년 만에 노선 연선 지역의 GRDP가 두 배로 증가했습니다.

아직도 많은 사람들이 TOD를 오해하고 있습니다.

TOD 모델의 이점을 활용하는 방향에 대해 주반투안 씨는 계획된 역 부지와 주변 지역에 국가가 직접 투자하여 철도 운영 기능을 수행할 것이라고 말했습니다.

베이징-상하이 노선이 운행을 시작한 지 10년 만에 노선 주변 지역의 GRDP가 두 배로 증가했습니다.

도시개발구역과 상업중심지의 계획은 지방자치단체에 할당되어 지방예산이나 사회화기금을 활용하여 시행됩니다.

정부는 중앙예산의 부담을 줄이기 위해 국회에서 특별 제도를 고려할 것을 제안했습니다. 고속철도역 주변 토지개발 자금에서 관련 비용을 공제한 후, 지방자치단체가 50%를 보유하고 나머지 50%를 중앙예산에 납부하여 국가 예산을 프로젝트 투자에 사용할 수 있도록 하는 것입니다. 현재 규정에 따르면 지방자치단체가 100%를 보유할 수 있습니다.

역 주변 토지 개발 기금(주로 도시 개발용)의 개발 및 활용으로 발생하는 수익은 사회경제적 효율성에 해당하며, 프로젝트의 재정적 효율성에는 포함되지 않습니다. 인근 토지 기금을 활용하여 TOD(Tower of Development, 미래 도시 개발)를 개발하고 민간 부문이나 공공-민간 파트너십(PPP)을 통해 투자 재원을 확보할 수 있습니다.

이 토지 기금 개발의 효과는 경제 성장으로 환산되어야 합니다. 사업이 원칙적으로 승인되면 공사가 시작되고 예산이 집행되어야 합니다. 하지만 동시에 시행 기관과 기업들은 소득을 확보하고 세금을 납부해야 하며, 예산에도 수입이 발생하게 됩니다.

나중에 도시, 상업, 서비스 지역이 개발되면 세수입도 증가하게 됩니다.

국회 경제위원회 전 부위원장 응우옌 반 푹 씨

"TOD 수익은 프로젝트 투자에 포함되지 않습니다. 다시 말해, 이는 670억 달러가 넘는 투자 자본을 상쇄하는 재원이 아니라 국가 예산을 위한 수익 창출 수단입니다. 이 지출은 중앙 예산에 통합될 것입니다. 사업에 대한 배분 및 후속 사용은 국가가 결정할 것입니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

교통부 고속철도에 대한 실무 그룹에 직접 참여한 철도국장인 Tran Thien Canh은 고속철도 노선을 따라 있는 토지 기금에서 얻은 수익은 프로젝트에 재투자하는 데 사용되지 않고 다른 프로젝트에 사용될 것이라고 말했습니다.

국제적인 경험에 따르면, 프로젝트가 시작될 당시에는 노선을 따라 토지 기금이 아직 형성되지 않았기 때문에, 노선 투자에 사용된 예산을 충당하기 위해 얼마나 많은 토지 기금을 활용할 수 있을지 가늠할 수 없습니다. TOD 수익은 프로젝트 시행 과정이나 운영 개시 이후에 점진적으로 형성될 것입니다.

전 교통부 차관 응웬 응옥 동(Nguyen Ngoc Dong) 씨에 따르면 TOD에서 발생하는 수익은 미래의 수익이며 당장 징수할 수 없습니다.

"현재 많은 사람들이 TOD 개발만으로 철도 건설에 충분한 자금이 확보될 것이라고 오해하고 있습니다. 사실, 먼저 철도를 건설하고 나서 다른 프로젝트와 모델들이 개발될 기반을 마련해야 합니다. TOD의 자금 조달을 언제까지 기다려야 할지는 알 수 없습니다."라고 동 씨는 시인했습니다.

토지 취득 및 보상을 위한 법적 통로에 대한 초기 연구

응우옌 응옥 동(Nguyen Ngoc Dong) 씨에 따르면, TOD 모델이 기대에 부응하려면 역 주변 토지 계획에 특별한 주의를 기울여야 합니다. 예를 들어, TOD 개발 구역의 규모는 얼마나 되어야 하며, 역 반경 내 개발 범위는 몇 미터여야 매력적인가?

TOD 개발을 위한 토지 취득 및 정리와 관련하여, 당국은 사람들과의 협상을 위한 메커니즘, 정책 및 법적 통로를 조만간 연구해야 합니다.

주반투안 씨는 사전 타당성 조사 보고서에서 일련의 구체적인 메커니즘을 제안했으며, 도시 계획 조정과 관련된 내용을 적극적으로 시행할 권한을 성 인민위원회에 부여했다고 말했습니다.

구체적으로, 도(省) 인민위원회는 고속철도역 주변 구역의 건설 계획, 노선, 규모, 역의 위치 등을 필요에 따라 현지에서 조정할 수 있으며, 기존에 승인된 건설 계획 사업에 대한 현지 조정 절차를 상위 수준에서 거칠 필요가 없습니다.

역세권 및 주변 지역이 관할 기관의 건설 계획 승인을 받지 못한 경우, 도인민위원회는 사업을 시행하기 위한 구역 계획 또는 세부 계획을 수립하고, 조정된 내용을 다음 계획 검토 기간에 상위 계획으로 업데이트해야 합니다.

역 주변 지역의 경우, 성 인민위원회는 국가 기술 규정에 명시된 사항 외에 계획, 건축, 기술 인프라, 사회 인프라, 공간 및 토지 이용 요건을 사전에 승인된 성 계획에 따라 결정할 권한을 갖습니다.

출처: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm