주택 프로젝트가 부족해질 것이라는 우려

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규제는 기업을 "퍼즐"로 만든다

VietNamNet 신문에서 발행한 "토지 이용 규정으로 인해 기업이 프로젝트를 포기하다" 기사에서 보듯이 프로젝트 실행 조건을 제한할 뿐만 아니라, 개정된 토지법 초안은 기업이 프로젝트를 실행하기 위해 토지를 양도받는 것도 제한합니다.

초안 법안의 조항은 주거용 토지와 주거용이 아닌 비 농업용 토지(사업 시행을 위해 토지 이용료를 한 번 지불했거나 토지 임대료를 한 번 지불한 토지)만 양도할 수 있도록 허용하기 때문입니다.

실제로 현재 투자자들은 도시 및 상업용 주택 사업 시행을 위해 토지 사용권 이전 협상을 장려받고 있습니다. 그러나 기업들은 개정 토지법 초안처럼 한 번 토지 임대료를 납부한 주거용 토지와 비농업용 토지를 보유해야 한다는 요건 때문에 많은 사업의 용도 변경이나 시행이 불가능해질 것이라고 주장합니다.

VietNamNet 기자 와의 인터뷰에서 글로벌 부동산 투자 주식회사(GP.Invest)의 이사회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 이러한 규정을 도입하는 것은 기업들에게 "수수께끼"라고 말했습니다.

그에 따르면, 상업적 또는 서비스 목적으로 토지를 사용하는 과정에서 어떤 사업체도 50년 프로젝트 기간 동안 토지 사용료를 내지 않을 것입니다.

"서비스 사업용 토지의 거의 100%가 매년 토지 임대료를 지불합니다. 토지 가격도 변동될 수 있는데, 프로젝트 기간 전체에 걸쳐 토지 임대료를 한 번만 지불하는 프로젝트는 거의 없고, 기업들은 그럴 자금이 없습니다. 따라서 이 규정을 적용한다면 매우 비현실적일 것입니다."라고 히엡 씨는 말했습니다.

육지 롱송 2.jpg — 기업과 전문가 모두 이해관계를 조율하기 위해 토지법 초안을 개정해야 한다고 생각합니다. (사진: 황하)

닷싼미엔박(Dat Xanh Mien Bac)의 부 꾸엉 꾸엣(Vu Cuong Quyet) 사장은 기업들이 사업을 추진할 때 토지를 확보해야 한다고 분석했습니다. 만약 규정이 초안대로라면, 토지를 양도할 수 있는 사람들은 즉시 세금을 내야 하는데, 어떻게 세금을 낼 수 있겠습니까?

더욱이 토지세 산정은 쉽지 않습니다. 국가 기관에서 50년 치 세액을 한꺼번에 산정해 달라고 요구하면 감히 결정하기 때문입니다. 게다가 토지 가격을 감정하는 전문 기관을 설립하는 것도 매우 복잡하고 부적절합니다. 이로 인해 대기업의 사업 추진에 필요한 규모의 토지 확보도 매우 어려워질 것입니다.

"기업과 토지 양도자 모두에게 편리한 규제가 마련되어야 하며, 모든 법률에 그 절차가 통일되어야 합니다. 그렇지 않으면 시행 시 기업과 국가 관리 기관에 어려움을 초래할 것입니다."라고 쿠옛 씨는 말했습니다.

듣고 수정해야 합니다

토지법(개정안) 초안 128조 1항 b호와 6항의 미비점에 직면하여, GP.Invest의 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 위원장은 국회 경제 위원회와 법률위원회가 모든 기업의 의견을 경청하여 이해관계를 조율하는 개정안을 마련해야 한다고 제안했습니다. 이 문제가 해결된다면 특정 분야뿐 아니라 사회경제 발전에도 도움이 될 것입니다.

"초안의 128조를 따른다면 모든 사업에 큰 차질이 생길 것입니다. 부동산 시장이 발전하지 못하면 여러 산업에 영향을 미칠 것이기 때문에 경제와 사회 발전에도 차질이 생길까 봐 우려됩니다."라고 히엡 씨는 말했습니다.

응우옌 탄 하 변호사에 따르면, 이 규정 초안은 토지 이용 계획에 따라 주거용 토지 및 기타 유형의 토지를 기반으로 상업용 주택 프로젝트를 개발하는 방향으로 개정될 수 있으며, 이는 더욱 유연해질 것입니다. 이러한 규정은 투자자를 지원하고, 부동산 시장 활성화 및 장애물 제거를 위한 당국의 정책과도 부합할 것입니다.

개정 토지법 초안에 대해 "우려"를 표명 한 호치민 시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 개정 토지법 초안(개정판)의 제128조 1항 b호와 6항은 부동산 사업에 대한 법적 장애물을 제거하려는 정책과 일치하지 않으며 2013년 토지법만큼 "개방적"이지 않다고 평가했습니다.

그 이유는 2013년 토지법 이전에는 비농업용 토지를 이용하는 사업의 투자자는 토지이용료를 납부해야 한다는 규정이 있었지만, 2023년 토지법에서는 비농업용 토지를 이용하는 사업의 투자자는 토지임대료를 납부해야 한다는 규정만 있고, 전체 임대기간 동안 토지임대료를 한 번만 납부하거나 연 1회 납부하는 것을 선택할 수 있기 때문입니다.

따라서 차우 씨는 기업이 투자 정책을 승인받고, 상업용 주택 프로젝트의 투자자는 토지 사용권이 있거나 주거용 토지, 기타 토지의 일부(농경지, 일시불 또는 연간 지불로 임대되는 비농업용 토지)를 포함한 토지 사용권을 받는 경우 승인되고, 모든 토지가 토지 사용 목적 변경 허가 조건을 충족하는 경우(모든 유형의 계획에 따라) 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 데 사용될 수 있도록 토지법 초안을 개정할 것을 제안했습니다.

토지법은 다른 많은 법률에 영향을 미치는 중요한 역할을 하므로 기업과 협회는 이 개정안을 통해 현실에 맞는 규정이 마련되어 관련 당사자들의 이익이 조화를 이루기를 기대합니다.

대도시 주민들의 주택 수요는 매우 높습니다. 법적 문제가 해결되지 않으면 현재의 주택 공급 부족 문제를 해결하기 어려울 것입니다.

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