ホーチミン市：賃貸住宅の入居率は依然として65％以上と高いが、反対に通りに面したタウンハウスは入居者が少なく、空室になっていることが多い。
VnExpressの記録によると、第2四半期初めから5月21日まで、ホーチミン市の賃貸住宅市場は明るい層と暗い層に大きく二分されている。具体的には、中心部から10km以上離れ、月収1,200万ドン以下の学生や労働者層が中心となる月額350万ドン以下の賃貸住宅の入居率は90～95%を記録した。また、中心部から3～6km離れ、月収1,300万ドン～2,000万ドンの高収入労働者層が中心となる月額350万ドン～500万ドンの賃貸住宅も、入居率は85～90%を記録した。
月額500万～700万ドン以上の賃貸住宅セグメントでは、入居率は80%程度で若干の変動が見られますが、6ヶ月または1年の契約期間満了ごとに入居者の20～30%が退去し、新たな入居者を探す必要が生じています。月額800万～1500万ドン以上の賃貸住宅セグメントでは、常連の入居者が退去するため、入居率は70～75%に低下しています。月額1,000米ドル以上の賃貸住宅セグメントでは、入居率は65～70%と低調ですが、依然としてプラス水準を維持しています。
ホーチミン市中心部の住宅用賃貸住宅の理想的な入居率とは対照的に、路面賃貸住宅の数は極めて少なく、空き地が目立ちます。4月以降、ゴ・ドゥック・ケ通り、ホー・トゥン・マウ通り、リー・トゥ・チョン通り、ハイ・バ・チュン通り、グエンチャイ・ファッション通り、ブイ・ビエン・ウェスタン通り（1区）を歩くと、かつては賑わっていた路面賃貸住宅が、今では空き家だらけになっています。
多くのブランドが撤退する状況は、ノートルダム大聖堂と市営郵便局の環状交差点周辺でも発生しました。メトロポリタンビルにあったメロウワーコーヒーは4月末に閉店しました。最近では、ベトナム市場におけるApple（APR）正規販売店であるeDiGiも店舗を返還しました。eDiGiは、億万長者のジョナサン・ハン・グエン氏のグループに属し、市営郵便局の隣にあります。近隣では、サイゴン・ラ・ポスト・カフェが撤退し、まだ新しいテナントは見つかっていません。ブックストリートの隣にあるマクドナルドは、かなり前に撤退しましたが、この店舗は今も空き店舗となっています。
これまで、1区中心部の正面玄関付きタウンハウスは、大手ブランドや中小企業、個人商店などが借りていたが、現在は古い入居者が次々と退去し、新しい入居者が入らず、空室率が上昇している。
ホーチミン市1区、レ・ロイ通り沿いの賃貸タウンハウス。写真：クイン・トラン
上記の動向を踏まえ、独立系不動産専門家のレ・クオック・キエン氏は、賃貸住宅市場は明暗二分されていると分析しています。明るいのは、生活必需品に分類される消費者向け不動産グループに属する低価格または手頃な価格の住宅物件で、パンデミック後の回復期以降、良好な入居率を維持しています。しかし、1区を代表とする中心部のオフィスや事業用物件として賃貸されている街路に面したタウンハウスは、需要の減少と経済の低迷により、厳しい状況に陥っています。
キエン氏は、2020年から2021年のパンデミック期間中、店舗を必要とするほぼすべての企業が閉鎖または規模縮小を余儀なくされたと分析した。2022年第2四半期以降、新規事業活動の段階的な再開が始まり、店舗探しが再び活発化した。
しかし、インフレ、戦争、そして世界的不況の懸念に加え、パンデミックの悪影響が顕在化し始めています。世界中の消費者は支出を抑えており、企業は依然として多くの困難に直面しており、パンデミック以前の水準にはまだ回復していません。そのため、オフィススペースや事業用物件の需要は依然として低迷しており、中心部の通りに面したタウンハウスの多くが現在空室となっているのもそのためです。
キエン氏によると、今年初めから経済は多くの困難と課題を示しており、企業は「攻撃」よりも「防御」に傾き、コスト削減と効果のない事業分野を優先しているという。
事業運営が不安定になると、企業は徐々に「固定費」から「変動費」へとシフトしていく傾向があります。例えば、オフィスや固定の事業所を借りるのではなく、固定規模を縮小し、事業所に過度に依存しない柔軟な働き方へと転換していくのです。
店舗を借りる代わりに、オフラインの販売拠点は、成功の有無にかかわらず、依然として固定費が発生します。そのため、テナントは徐々にコスト削減型の事業形態へと移行しています。これにより、オンラインでの注文受付費用、店舗を使わずに注文を届けるための販促費用、商品が売れた際に販売仲介業者（代理店、ECサイト）に支払う費用など、収益が発生した場合にのみ費用が発生します。
さらに、パンデミック中の消費者行動の急速な変化により、店舗でのオフライン取引が徐々にオンラインに移行し、中心部の街路に面したタウンハウスの敷地に対する地位と需要も徐々に低下しています。
キエン氏はまた、現在多くの通りに面した賃貸住宅が廃墟となっている理由の一つとして、その所有者の大半が経済的に余裕のある人々であることを挙げた。彼らにとって賃貸収入は必ずしも重要ではない。さらに、彼らはエゴが強く、低い家賃を支払わされるのを嫌う。そのため、以前よりも低い家賃で交渉された場合、家主はむしろその物件を空のままにしておくことを好むのだ。
逆に、手頃な価格帯や中価格帯の住宅では、家主は価格交渉が容易で、賃料も手頃で需要と供給が合致しているため、空室率は低くなります。
ヴー・レ
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