不動産市場は「過熱」しているのか、それとも投機筋の影響を受けているのか？

投機的なグループが存在します。

ベトナム不動産協会（VARS）が最近発表した情報によると、ベトナムの不動産市場は、特に第3四半期と2024年の最初の9か月間、経済の安定と政府の支援政策のおかげで、困難な時期を経て前向きな回復を見せた。

特に、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法が以前の規制より5か月早い2024年8月1日に正式に施行され、法的回廊を完成させ、より安全で健全で持続可能な方向への市場の新しいサイクルを開くことに貢献しました。

データによると、住宅、商業、工業用不動産など、あらゆる不動産セグメントにおいて、多くの新規プロジェクトが実施され、プラス成長の兆しが見られます。さらに、VARs IREの副ディレクターであるファム・ティ・ミエン氏は、住宅不動産市場が「過熱化」の兆しを見せ始めていると述べています。まず、土地オークションがかつてないほど「過熱」しており、「夜通し」で開催され、数百人、あるいは数千人が「食事と寝床を囲んで場所を争う」という状況が記録されています。落札価格も過去最高を記録し、インフラ投資が充実したプロジェクトの土地価格に匹敵しています。

土地オークションの活発化は、市場の活性化の兆候だと考えられている。

次に、市場の活況を牽引しているのはマンションセグメントで、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で価格が継続的に高値を更新しています。需要の高さから、何千人ものマンション所有者が定期的に売却依頼の電話を受けています。販売価格が高騰しているにもかかわらず、新規に開始されたマンションプロジェクトは非常に高い消化率を記録しています。

アパートメントタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層物件も、価格上昇にもかかわらず「記録的な」予約件数を記録しました。多くのアパートメントは立地条件が良いため、価格が高いだけでなく、購入には顧客／投資家が差額の支払いを覚悟しなければなりません。

しかし、実際の需給状況に加え、市場は「過熱化」の兆候も見せています。この状況は、土地投機、住宅価格の高騰、そして不透明な不動産取引の出現に反映されています。多くの小口投資家がサーフィン目的で市場に参加し、不動産価格が不当に高騰しています。また、一部の投機筋の「支援」により、マンションの売買価格が高騰していることからも、「過熱化」の兆候が見られます。

VARSによると、これらの兆候はすべて供給不足に起因しています。具体的には、2024年第3四半期の住宅不動産市場では、引き続き22,412件の物件が市場に供給され、約14,750件の新規物件が発売されました。これは前四半期比25%減、前年同期比60%増でした。

市場は上昇傾向にある

数量的には統計的に減少しているものの、2024年第3四半期の供給量は依然として増加を示しました。特に、市場で展開され、噂され始めた大規模プロジェクトの存在により、多くの新規プロジェクトが登場し、市場はより活況を呈しました。2024年の最初の9ヶ月間で、市場では38,797件の新製品が販売されました。

しかし、新規供給の70%がマンションセグメントから供給されたことで、供給は依然として大きな差別化を記録しました。中でも、5,000万VND/㎡以上の価格帯の物件が主流でした。手頃な価格帯の商業用マンションは市場にほとんど存在していませんでした。地域別では、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部が29%、南部が25%でした。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよびラグジュアリーセグメントに集中しているものの、市場全体では2024年第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の大半が高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、市場が新しい不動産商品に関心を持っていることを反映しています。

2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に開始され、予約の受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の利息と預金を記録しました。

不動産市場の供給を牽引しているのはアパートです。

販売価格面では、住宅価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で高水準で「アンカー」された状態が続いており、特にマンションセグメントにおいて顕著です。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすには至っておらず、需給バランスの不均衡はますます深刻化しています。さらに、新規供給の多くは依然として高い水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。

ホーチミン市市場のみでは、主に進行中のプロジェクトからの供給により、プライマリー価格水準は高水準で安定的に推移しました。一方、ホーチミン市周辺省・都市では、新規供給による販売価格の上昇を受け、プライマリー価格水準は3～5%の範囲でわずかに上昇しました。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に近づいており、2019年第2四半期と比較して64%増加しています。ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に増加し、30.6%増加しています。

住宅や投資を含む不動産需要は、郊外、2つの特別都市圏周辺の省・市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅の「買い漁り」が活発化しています。

出典: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html