サヴィルズ・ベトナムは、2023年第2四半期にホーチミン市の小売スペースが7,000平方メートル減少し、2022年第4四半期以来の最低を記録したと発表した。多くのテナントが元の店舗に戻る中、プロジェクトオーナーはショッピングモールの機能を賃貸用オフィスビルに転換した。
サヴィルズ ホーチミン リサーチ＆S22M 副部長 ジャン・フイン氏
賃貸オフィスに転換
最近、ミニソブランドが建物を返却した後、タオディエンパールプロジェクト（トゥドゥック市タオディエン）では消費床面積が3,000平方メートル減少し、地主は小売賃貸エリアをオフィス賃貸に転換することを決定しました。
サヴィルズは、タオディエンパールだけでなく、郊外にある10,000㎡未満の小規模プロジェクトも数多く、近代的な小売スペースからオフィスやコワーキングスペースへの機能転換を余儀なくされていると指摘しました。サヴィルズ・ホーチミンシティのリサーチ＆S22M部門責任者兼副部長のジャン・フイン氏は、この傾向は多くの賃貸小売プロジェクトが直面している現実を浮き彫りにしていると評価しました。
小規模プロジェクトは、多様なテナントを誘致し、既存のテナント基盤を維持するのに苦労するケースが多いです。こうしたプロジェクトの多くは、都心部から遠く離れた新興住宅地に位置し、飲食、コンビニエンスストア、ヘアケアといった限られたサービスに事業モデルが限定されています。こうしたテナントは、高額な賃料を支払うことができないケースが多いのです。
したがって、これらのモデルは投資家にとって経済的にほとんど効果がありません。そのため、これらのプロジェクトの機能は、より商業的に効果的なものへと転換される傾向があります」とサヴィルズの専門家は分析しました。
開発モデルの課題
サヴィルズによると、2023年上半期の新規供給は非常に限られている。ホーチミン市における近代的商業施設の総供給床面積は150万平方メートルを超え、前四半期から横ばいとなった。賃料は中心部で月額350万ドン/平方メートル、中心部以外では月額100万ドン/平方メートルとなった。稼働率は91%で、前四半期から横ばいであった。
サヴィルズ ホーチミン リテールリースマネージャー、トラン・ファム・フォン・クエン氏
「今年の最初の6ヶ月間は、厳しい経済状況にもかかわらず、安定した稼働率と価格を記録しました。これは市場の需要が好調であることを示しています」と、ジャン・フイン氏は評価しました。
第2四半期には3つの新規プロジェクトが稼働し、そのほとんどが郊外にありました。その好例がThiso Mall Salaです。適度な規模と便利な立地により、飲食、 ファッション、アクセサリーブランドからスーパーマーケットまで、多様なテナントを誘致することができ、良好な集客と高い稼働率を達成しています。
「90%を超える稼働率は、ホーチミン市の総人口1,300万人に対して、近代的な小売店の供給量がまだ少ないことに一因があります。バンコクや同地域の他の都市と比較すると、近代的な小売店の総面積は約800万～900万平方メートルです。ホーチミン市の近代的な小売店の面積は、同市の消費という大きな潜在力と比較すると非常に小さいことがわかります」と、ジャン・フイン氏は分析しました。
この見解に同意し、サヴィルズ・ホーチミンのリテールリーシング・マネージャー、トラン・ファム・フォン・クエン氏も、外国人テナントにとってベトナムのリテール市場における最大の問題は、質の高い物件の不足であると述べています。ベトナムは、長年発展してきたタイやマレーシアといった近隣諸国の市場としばしば比較されます。これらの国々には、大規模で広々とした物件が数多くあり、質の高い商業センタープロジェクトが相次いでいます。
ホーチミン市では、ベトナム市場に参入したばかりの大手国際ブランドが、中心街の小売スペースを常に求めています。これらのブランドは、多くの顧客へのアクセスを確保し、路上や有名ショッピングセンターで印象的なブランドプレゼンスを確立するために、立地条件に厳しい条件を課すことがよくあります。
「しかし、ショッピングモールの入居率が高いため、ブランドは契約満了まで辛抱強く待たなければ、入居の機会を得られません。一方、タウンハウスには、設計効率と空間利用率を低下させる高層ビル、セキュリティ、駐車場、賃貸に関する法的手続きなど、様々な障壁があり、国際的なブランドは事業設立段階で躊躇するのです」とクイエン氏は述べた。
今年後半の6ヶ月間を見てみると、市場には都心部以外で3件の新規プロジェクトが投入され、総面積は約7万㎡となる見込みです。しかし、供給の大半は都心部以外や新興住宅地に集中しているため、入居率の問題は再び浮上する可能性があります。
「新しい小売モデルが、潜在的なテナントだけでなく、経済力のあるテナントも惹きつけ、魅力的なショッピング体験を提供して消費者の来店を促してくれることを期待しています」とサヴィルズの専門家は付け加えた。
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