不動産市場は活況期を過ぎました。しかし、ローン契約を用いた不動産取引は依然として存在し、その影響は一朝一夕で解決できるものではありません。そのため、国家管理機関が法規制をさらに強化する前に、不動産取引を行う際には、ローン契約の条件をよく検討し、慎重に検討することで、「ジレンマ」に陥らないようにする必要があります。
ローン契約による不動産取引：購入者は後悔だらけ！（前編）～フロアプラン584の“ホットスポット”から
ローン契約による不動産取引：購入者は後悔している！（後編）～協調か資金動員かの「罠」
顧客は、明確な法的地位と信頼できる投資家を持つ不動産商品を調査して選択する必要があります（写真： タンホア市クアンタン区スアンフン都市圏）。写真：PV
「ペンが落ちると、鶏が死ぬ」
MBQH 2125フェーズ2で土地を購入した顧客、LDさんの話に戻ります。LDさんはこう語っています。「土地所有者と『売買契約』を交わした後、会社にローン契約の名義変更手続きをしました。契約書に署名する前は、プロジェクトの法的側面、特に購入する製品（未完成の住宅）に関する情報を綿密に調べておらず、単に土地を購入するだけだと思っていました。製品を購入する権利を得るために、ローン契約手続きがどれほど重要なのか理解していませんでした。投資家から住宅を緊急に建設する必要があると告げられたとき、契約書を取り出して読み直しました。同時に、法的規制についても学び、ローン契約による取引は非常にリスクが高いことを知りました。こうして『受動的な』立場になった私の家族は、投資家の要求に応えざるを得なくなりました。」
「将来の住宅売買の条件やローン契約の合法性、複雑な手続きに関する情報を注意深く検討すれば、私だけでなく多くの人がこのような形で土地を購入せず、取引に明確な法的地位を持つ土地を探すようになるでしょう」とLDさんはさらに語りました。
MB 584で土地を購入した顧客LT Cさんは、「…ローン契約を締結する前に、ブローカーは私をBNB Company Limitedの管理事務所に連れて行き、『サブブック』を『紹介』し、プロジェクトが承認されれば土地使用権証書をすぐに譲渡すると約束しました。投資家とブローカーの両方を信頼していたので、隣接する2つの区画を『購入』するローン契約に署名しました。今、家を建てたら『牛も納屋も』失ってしまうのではないかと心配ですし、建てなければ投資したお金がいつ回収できるのかも分かりません…」と語っています。
また、タインホア市ドンフオン区の商業・住宅地区プロジェクトロットA-TM3（略称A-TM3サイト）の投資家であるBNB Company Limitedは、2023年4月以降、顧客が事業に強く反発した際に「騒ぎを起こしている」。A-TM3サイトの多くの顧客によると、投資家は商品情報について曖昧な兆候を示しており、具体的には、土地を販売すると「宣伝」しながらそれを未完成の住宅に「変え」、同時に、顧客が自分の家を建てるために投資したいときに法外な金額の支払いを強要しているという。
しかし、企業が融資契約という形で資金を調達した当時、A-TM3計画には投資家選定結果を承認する決定があり、2019年8月21日付の省人民委員会決定第3345/QD-UBND号には、プロジェクトの規模と、製品が外装仕上げ済みの未完成住宅であることが明確に記載されていました。顧客は「偶然」これらの契約に署名し、契約を解約したくても、特に現在の不動産市場の低迷と事業の困難さを考えると、投資資金の回収は容易ではなかったため、受け入れざるを得ませんでした。
タインホア新聞は以前、ノンコン区、ティエウホア区、そしてタインホア市の複数の世帯から、借地契約に基づく土地の「購入」に関する支援要請を受けていました。しかし、土地が「購入者」に引き渡された時点で、その土地は既に別の人物によって占有されていました。
タインホア省弁護士会所属、Le Phuong Hoang法律事務所の取締役、Le Thi Phuong弁護士によると、ローン契約には2つの形式があり、どちらの場合も顧客が不利になるという。
まず、融資契約書に、融資額が借入人のプロジェクトにおける土地区画・土地や土地に付随する財産の価値に関係することを示す内容が一切記載されていない場合、当該融資契約書は、借入人（プロジェクト投資家でもある）に対し、当該土地や土地に付随する特定の財産の使用権を貸し手に譲渡する拘束力を持ちません。この契約書は単なる民事融資契約であるため、不動産が譲渡可能となり、不動産価格が上昇した場合、投資家は自己の利益のために不動産譲渡契約書を締結せず、貸し手への元本および利息（ある場合）の返済のみに同意し、貸し手に経済的損失をもたらすリスクがあります。
第二に、契約書には、融資額と借入人のプロジェクト内の土地・家屋との関係を示す内容が含まれているため、当該融資契約は、将来成立する不動産売買取引である実際の取引を隠蔽する偽造取引である可能性があります（この時点では、当該プロジェクトは法律の規定により売却対象ではありません）。 この契約において、紛争が生じた場合、当事者の一方が裁判所に提訴すると、偽造取引（融資取引）と隠蔽取引（不動産売買取引）の両方が裁判所によって無効と判断されるリスクがあります。 法的には、貸し手（買手）は資金のみを回収し、不動産は回収できません。
法律を注意深く学ぶ
しかし、潜在的な投資チャネルとして、将来形成される不動産は、購入者が合法的な取引を確保するためにプロジェクトの合法性を慎重に確認しないと、多くの潜在的なリスクを伴います。
法律は現在、不動産取引の形態について非常に具体的な規制を設けています。タインホア建設局のヴー・タイン・ビン副局長によると、不動産事業法の施行後、建設局は、特に将来形成される不動産取引に関する法律の規定を遵守するよう、組織や個人に対し、様々な形で広報活動や情報提供を行ってきました。
したがって、不動産法第66/2014/QH13号第55条によれば、将来形成される不動産を事業に供するための条件は、土地使用権に関する文書、プロジェクト文書、所轄官庁の承認を得た建設図面、建設許可が必要な場合は建設許可、プロジェクトの進捗状況に対応する技術インフラの建設完了の受理に関する文書を有することであり、将来形成されるアパートや居住用途の複合ビルの場合は、当該ビルの基礎工事完了の受理記録がなければならない。さらに、将来形成される住宅を売却、賃貸、または購入する前に、投資家は、住宅が売却または賃貸購入の条件を満たしていることを省住宅管理機関に書面で通知しなければならない。
それに加えて、政令第99/2015/ND-CP号第19条は、商業住宅開発のための資金調達契約の締結についても規定しています。したがって、商業住宅建設への投資のための資金調達契約の締結は、住宅法第69条第2項、第3項、および第4項に規定された形式を通じてのみ行うことができ、以下の規定を遵守する必要があります：出資、投資協力、事業協力、合弁企業、および協会に参加する当事者は、契約で合意された出資比率に基づいてのみ利益（現金または株式）を分配することができます。投資家は、この点で規定された資金調達形式またはその他の資金調達形式を使用して、住宅製品を分割したり、住宅の登録、保証金、および購入権を優先したり、資金調達を受ける側にプロジェクト内の土地使用権を分割したりすることはできません。
タンホア市ドンフオン区商業・住宅地区プロジェクトA-TM3ロットに住宅を建設している多くの顧客は、投資家が土地使用権証明書の交付手続きをいつ行うのかわからないため、不安を抱いています。写真：PV
ヴー・タン・ビン氏は次のように勧告しています。「不動産取引を行う際、顧客は法律の規定、特にプロジェクトの法的文書、投資家の能力、将来の住宅開発のための資本の売買条件に関する規制を明確に理解する必要があります。そうすることで、法的地位が不明確なプロジェクトに関わるリスクを回避することができます。」
しかし現実には、投資家は国家の管理規制を「回避」するために様々な「トリック」を用いており、ほとんどの場合、将来の住宅の売買や資金調達は「ローン契約」「保証金」「協力契約」といった概念を用いた民事取引を通じて行われている。「国家管理機関には、こうした形態の取引を管理する根拠がない」とブー・タン・ビン氏は付け加えた。
タインホアの不動産市場は活況を呈しており、不動産商品は常に「生エビ」のように高価です。多くのプロジェクトは、まだ「書類上」の段階で多くの二次投資家を「経由」し、売却されています。しかし、建設局のデータによると、投資政策の承認を受けた104件のプロジェクトのうち、建設局が売買または資金動員の対象となると発表したのはわずか30件に過ぎず、「脱法」的な売買が蔓延している実態が明らかになっています。幸いなことに、私たちは信頼できる投資家と出会い、動員された資金を正当な目的に使用し、顧客の権利は保証されました。一方、「悪名高い」投資家が資金を「横領」し、他のプロジェクトに投資したケースでは、顧客が不動産商品を受け取れなかったり、後々トラブルに見舞われたりと、多くの悪影響を残しました。
顧客が現在直面している問題、特に土地の割り当ての重複と土地使用権証明書の交付の遅れに直面して、タインホア省弁護士会所属、レ・フオン・ホアン法律事務所所長のレ・ティ・フオン弁護士は次のようにアドバイスしています。投資家がまだ購入者に土地使用権証明書を交付する手続きを完了していないという事実に関して、両当事者間で紛争が生じている可能性があります。両当事者が交渉して和解できない場合、購入者は解決を求めて売主を相手取って裁判所に訴訟を起こすことができます。投資家が希望登録付きの融資契約を締結したり、複数の顧客と売買契約を締結したりする同じ土地区画の場合、2017年に改正および補足された2015年刑法第174条に規定されている財産の不正流用の兆候があります。この場合、顧客は受理と解決のために警察の捜査機関に請願書を提出する必要があります。
記者グループ
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出典: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm
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