賃貸スペースの不足
賃貸価格が依然として高く、フォーラムや不動産市場への投稿も少ないことから、現時点ではトゥーティエムは他の賃貸市場と比べて特殊なケースであると考えられます。
いくつかの調査によると、ホーチミン市中心部では多くの物件がテナント不在のため賃料の値下げや数ヶ月にわたる空室状態に陥っている一方、人口密集地であるトゥーティエム地区では、賃貸市場は昨年比8%上昇しました。また、A+オフィスセグメントには賃貸物件も多く、1区に比べて価格が手頃なことから多くの人々の注目を集めています。
サラ都市圏など一部の地域では、オフィス賃貸の稼働率が常に90%を超えています。これは現在の市場水準と比較して高い水準ですが、これはこのタイプのオフィスの供給が非常に少なく、需要を満たしていないことが原因です。この都市圏の大型物件やショップハウスの場合、賃料は月額数億ドンにも達します。
しかし、オンライン不動産市場に掲載されている賃貸物件の数は非常に少ない。例えば、batdongsan.com.vnでは、この地域の物件広告はわずか12件ほどで、最高価格は1,400㎡のショップハウスで月額3億8,000万ドン、最低価格は40㎡で月額1,900万ドンとなっている。
グエンコータック通りエリアの不動産市場における賃貸物件の数は極めて少ないです。
一部の仲介業者によると、2018年の開業以来、サラ都市圏の賃貸市場は常に活況を呈しており、多くの人々が物件を探し求めており、特にグエン・コー・タック通りが人気です。ピーク時には、月額5億ドンに達する物件もあります。
このエリアの賃貸商品を専門とする不動産ブローカーのアン・ミン氏は、「ここのテナントは主に飲食店や企業のオフィスで、その多くは銀行の本社として借りられています。以前は大きな建物はインテリアデザイン会社が借りていましたが、今では大手企業や銀行が本社として借りているのです」と語った。
この仲介業者は、この地域で最も美しく広々とした物件のいくつかがまだ空室であるため、不動産市場で現在記録されている価格は最高値ではないとも述べています。物件所有者が提示している価格も、以前と比べてわずかに上昇しています。この地域の賃貸物件は常に需要が高いため、別の物件を探すために家賃を値下げする必要があったケースは一度もありません。
ミン氏は、この地域は人口が多く、企業のオフィスも多いため、多くの銀行が進出していると説明した。大規模な店舗のほとんどは銀行によって長期賃貸されているため、500㎡を超える大規模店舗の空きスペースはほとんどない。また、オフィスワーカーの増加に伴い、小規模な店舗は飲食業にも利用され、収益性も高いため、賃貸店舗が不足しているという。
賃貸市場の明るい兆し
サヴィルズ・ベトナムの調査によると、トゥーティエムはオフィス市場において好調な発展を遂げている新たな要因となっています。他のエリアでは調整の兆しが見られるものの、トゥーティエムは依然として成長率を維持しています。
具体的には、1区のオフィスタワーの平均賃料は1平方メートルあたり月額100万ドンを超えている一方、グレードAのオフィスビルの賃料は四半期ベースおよび年間ベースで2%下落しています。同様に、3区でも賃料は2%下落しました。
サヴィルズは、このエリアが徐々に新たな中心地を形成しつつあり、テナントからの注目を集めていることが理由だと説明しました。トゥーティエムの交通インフラは旧市街へのアクセスに便利で、賃料は市内のAクラスおよびBクラスのオフィスビルと比較して非常に競争力があります。
多くの有利な要因により、トゥーティエムの人口密集地域では良好な賃貸市場が形成されています。
さらに、トゥーティエムのオフィスビルはすべて国際基準に従ったグリーンオフィスを目指しており、テクノロジー、デザイン、合理的な空間配置を統合することで、古い基準に従って設計されたオフィスモデルと比較して賃貸面積を 20% 節約しています。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの以前のデータによると、第1四半期のトゥーティエムのオフィス賃料は月額38米ドル/㎡を記録し、市場全体よりも注目を集めるオフィスグループに加わりました。この平均価格は前四半期比で安定し、前年同期比ではわずかに上昇しましたが、市場全体は狭いレンジ内で調整の兆候を示しました。
第2四半期と第3四半期には、トゥーティエムでグレードAの新規供給が正式に開始され、募集賃料は月額約52米ドル/㎡となります。この新たな賃料水準は、1区中核エリアにおけるグレードAおよびBオフィスの平均賃料とほぼ同等です。
さらに、今後、高品質な建物、最新のサービス、ユーティリティを備えた物件が数多く導入されれば、トゥーティエムはホーチミン市の旧市街やその他の地区と直接競合するようになるだろう。特に、トゥーティエムのオフィスタワーは1フロアあたり1,600～1,800㎡までのスペース需要に対応できるのに対し、1区では1フロアあたり1,000㎡を超える賃貸需要を満たす物件を見つけるのは困難だ。
上記の要因から、トゥーティエム地区の賃貸市場は成長を続けており、現在低迷している市内中心部のエリアに追いつく見込みです。これは、2023年後半から2024年初頭にかけて市場を牽引する明るい兆しとなる可能性があります。
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