ベトナム不動産協会（VNRea）は、「財政政策と金融政策の調整メカニズムの革新」という研究報告書の中で、不動産事業者は銀行融資に依存すべきではないと勧告している。
不動産は高い信用優先順位が与えられます。
ベトナム国家銀行の統計によると、9月30日現在、信用機関の不動産部門に対する総融資残高は27億4000万ベトナムドンに達し、2022年12月31日と比較して6.04％増加し、経済に対する総債務残高の21.46％を占めた。
消費・自家消費を中心とする不動産信用は64%を占め、不動産事業活動向け貸出残高は不動産信用残高の36%を占めています。今年最初の9ヶ月間では、不動産事業向け信用の伸び率は一般信用の伸び率および前年同期を上回りました。
他の20の経済セクターに属する企業や団体が、残りの融資残高の約80%を「共有」せざるを得ない状況にあることがわかります。不動産セクターは、他の経済セクターと比較して、割り当てられた融資残高の割合においてかなり高い優先順位を与えられています。
したがって、銀行業界は経済セクター間での信用配分のバランスも取らなければなりません。
銀行信用は、本質的には、銀行システムへの信頼に基づいて銀行に預けられた数百万人の預金者と数十万社の企業の資金です。銀行には、その資金を慎重に、安全かつ効果的に使用する責任があります。
法的地位が不明瞭であったり、資本回収計画が実現不可能であったり、リスクレベルが高い基準を満たさないプロジェクトへの融資は、銀行自体だけでなく、預金者やシステム全体にもリスクをもたらします。
経済難と経営難により、銀行業界は預金者や他の企業から預かった貯金や預金を投資するための実現可能で安全なプロジェクトを見つけることがさらに困難になっています。
不動産プロジェクトへの融資や住宅・不動産商品の購入のための融資は通常10～20年です。一方、銀行の融資期間は通常12～24ヶ月で、最長でも36ヶ月です。3年間の融資期間で融資できるのに、10年や20年もの融資は大きなリスクを伴います。
したがって、銀行システムの預金から動員された資金を使用した長期不動産プロジェクトに対する貸出金利も、システムの安全性の観点から管理される必要がある。
9月30日時点で、不動産融資は経済に対する総未払い債務の21.46％を占めた（写真：トラン・カン）。
銀行融資に頼りすぎないでください。
VNReaは、不動産事業者に対し、銀行融資に過度に依存せず、部屋の拡張や増床を待つことを推奨しています。不動産への融資額は非常に高く、依然として増加傾向にあるためです。現状では、たとえ不動産専用の部屋があっても、銀行の融資条件を満たさないため、事業者が利用できない可能性があります。
一方、不動産が信用支援に依存し続けると、巨大なシステミックリスクが生じることになります。不動産がデフォルトに陥ると、その影響は銀行にも波及するからです。
「不動産市場にとって、債券は最も重要な資金源でなければならない。市場は中長期の資金を必要とするため、銀行資本ではなく債券に頼らなければならない。不動産業界の銀行への依存を減らす以外に方法はなく、そうして初めてリスクを分散できる」とVNReaは分析した。
長期的には、企業が資金を動員する余地が広がるよう、健全で透明性があり持続可能な債券市場を発展させるための法制度を継続的に改善していくことが必要であると協会は考えています。
法政策の運営においては、2022年に起きたように、時に緩みすぎて抜け穴だらけの市場を作り出し、企業が競争して発行する事態に陥り、リスクがあると突然「ブレーキ」がかかり、企業が対応できなくなるような状況を避ける必要がある。
社債市場は早急に規制され、法的ガイドラインに基づいて運営され、厳重な監督を受ける必要がある。
さらに、不動産事業者にとって、将来の不動産事業から得られる資金の確保は、特に現在の困難な状況においては極めて喫緊の課題です。そのためには、シードキャピタルの創出からプロジェクトにおける法的問題の解決に至るまで、様々なソリューションを連携させていく必要があります。
法的書類が完備されておらず、潜在的にリスクのあるプロジェクトを購入したい顧客はいません。逆に、法的書類は揃っていても資金が枯渇し、シードキャピタルも不足している企業は、プロジェクトを実行できず、プロジェクトがなければ顧客からキャッシュフローを生み出すこともできません。
一方、初期資本はあっても市場の流動性が低く、製品を販売できない場合は、プロジェクトは遅れ、資本金が増加し、ビジネスは借金スパイラルに陥る可能性があります。
不動産事業にとって、持続的な成長と発展の時代へと進むためには、企業債務を再構築するための資産売却、信用・債券資本や顧客預金からの資本へのアクセス履歴の「整理」など、いかなる犠牲を払ってでもリストラ段階を乗り切る必要がある。
さらに、プロジェクト開発者も投資商品を再構築する必要があり、ハイエンドセグメントと「非現実的な繁栄」を追い続けるのではなく、市場に混乱をもたらす少数のグループの投機目的ではなく、大多数の真のニーズを活用しながら、ユーザーの収入に適した価格帯を追求することを決意する必要があります。
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