不動産の価格、市場価値、および（本質的、中核的）価値に関する問題をより深く理解するために、 TG&VNはホーチミン市金融マーケティング大学の不動産ビジネス評価学科長であるグエン・ミン・ゴック准教授と対談しました。
グエン・ミン・ゴック准教授、価格は不動産投資活動に大きな影響を与える要因の一つです。この点について、もう少し詳しく説明していただけますか？
土地・不動産にはそれなりの価格がつきものです。ベトナムでは、適正価格、あるいはほとんどが不当な価格の上昇が、社会のあらゆる層に不動産投資への関心を喚起しました。過去30年間の土地・不動産価格の客観的な現実と主観的な動向は、多くの個人や組織に感情的、経済的、そして理性的なバランスを失わせました。
土地価格とは、その土地の価値を金銭的に表現したもの、つまり土地に支払われる金額です。一般的に、土地価格は価値を中心に変動する量です。土地の需要と供給が一致する場合、価格はその土地の価値を反映し、一致しますが、これは稀です。供給が需要を下回る場合、土地の価格は価値よりも高くなります。逆に、供給が需要を上回る場合、価格は価値よりも低くなります。
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| グエン・ミン・ゴック准教授。（出典：RED） |
これはミクロ経済学における古典的な知識です。しかし、様々な理由から、多くの人はこうした一般的な知識で止まってしまい（あるいは理解するだけに留まってしまい）、不動産投資に応用し、思考を発展させる能力が不足していることが多いのです。「市場には独自の声がある」とか「理論はすべて灰色だ。生命の木だけが永遠に緑だ」などとよく言われますが…不動産投資家は、一般的な知識を把握し理解した上で、それぞれの具体的な意思決定や手法について、独自の思考を発展させる必要があります。
それで、通常、価格に影響を与える要因は何でしょうか?
価格は多くの場合、市場における需要と供給の関係によって決まります。しかし、「市場」というカテゴリーを正しく包括的に理解することが重要です。メディアでよく取り上げられる、マンション、土地、商業地など、人気のあるエリア、セグメント、商品を含む市場は、市場全体のほんの一部に過ぎません。
ベトナムの36万5000平方キロメートルの面積に、土地資産（建設工事や多年生樹木などの土地に付随する資産を含む）を加えると、市場全体ははるかに大きく、多様性に富んでいます。一方で、価格だけを考え、価格に関する情報収集だけに頼っていると、投資家は投資活動においてより魅力的で効果的な思考領域を見逃してしまいます。それは、市場価値を考えることです。
不動産市場価値の概念についてまだ多くの人が漠然と理解していますが、これをもっと明確に説明していただけますか?
市場価値を理解するには、まず価値（本質的価値、核心価値）の概念を理解する必要があります。この点については、後ほど詳しく説明します。不動産の市場価値とは、特定の目的のために利用される不動産の機能と用途を指します。これらの目的は、多目的の場合もあれば、個人や組織に固有の場合もあります。実際には、様々な主体によって非常に多様な目標が存在します。つまり、不動産の目標の数は数千以上にも及ぶ可能性があります。
不動産市場の価値には、使用価値と交換価値という2つのカテゴリーがあると言われています。不動産は、生活、事業、営利など、様々な目的に利用されるだけでなく、時には奇妙な目的で使用されることもあります。
例えば、珍しい昆虫の成長を観察するために春を待つためだけに土地を購入する人がいます。あるいは、資金調達に非常に適した不動産があります。この不動産を資金調達に利用すれば1,000億ドンの資金を調達できますが、自由に売買すれば価格は300億ドンに過ぎません。つまり、このような不動産は金融不動産なのです。
上記の例から、不動産の市場価値を考えることは、従来の売買や居住といった視点を超えていることがわかります。不動産は、市場の多様なニーズから生じる特定の目的に利用されています。そして、賃貸価格や自由販売価格では、不動産がもたらす価値を測ることはできません。
そのため、投資家は各セグメント、各顧客に合わせて不動産をパーソナライズし、市場価値を正確に把握する必要があります。社会の中で個人や組織が享受し、実感できる不動産の価値こそが、市場価値（価格帯よりも広い）とみなされます。
ということは、市場価値は不動産価値に大きく左右されるということですか?
不動産価値は、不動産評価において最も興味深く、かつ最も把握・測定が難しい問題です。市場価値を理解することで、不動産投資家は不動産価値に関する様々な問題を学び、習得することができます。市場価値とは異なり、ここでの不動産価値はもはや「市場」という言葉から来ていません。つまり、市場が存在する以前、あるいは市場が形成される以前から、不動産には独自の価値があるのです。
価値とは抽象的な概念であり、土地、つまり不動産は、その適合性、つまり人間のニーズへの満足度という観点から意味を持ちます。不動産は、単一の独立した形態で人間のニーズを満たす能力を有していますが、その価値は、前述の基本的なニーズとの相互作用を通じて、物や現象と結びつき、全体的な価値体系を形成します。
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グエン・ミン・ゴック准教授は、不動産評価に関する研修において長年の経験を有しています。（出典：RED） |
不動産投資家は、市場価値を理解することから、不動産価値に関連する問題を学び、習得していくことができます。市場とは、カテゴリー、形態、そして一連の慣習です。あるいは、市場を一連のシナリオ、つまり変動や段階を伴う文脈として理解することもできます。市場全般、特に不動産市場については、様々な見解、視点、意見があります。そして、不動産の市場価値も予測不可能に変化します。
しかし、不動産の根源、つまり内なる価値に迫れば、不動産の核となる価値観が見えてきます。これらの核となる価値観を、人類文明の不変かつ根源的なニーズと結びつけることで、世界のいかなる市場にも左右されない、不動産の根本的な価値体系が生まれるのです。
読者が不動産の本質的な中核的価値をよりよく理解できるように、具体的な例をいくつか挙げていただけますか?
例えば、原生林、淡水湖に浮かぶ島、洞窟、山頂などには必ず価値があります。しかし、こうした不動産には専用の市場（サブマーケット）は存在しません。例えば、イエンバイ省タックバ湖の深海に眠る、ピジョンブラッド（鳩の血）のような色をした、純粋で鮮やかな赤色のルビーには、非常に大きな内在的価値があります。
しかし、このルビーには市場価値がない理由は 2 つ考えられます。1) 湖の底にあるため、稼働中の宝石市場に投入されることがまだ確認されていない。2) ベトナムでも世界でも宝石市場がまだ形成されていない (人々がこのルビーを十分に理解していないため、貴重なものとみなしていない)。
資産の使用価値と交換価値の観点から問題を考えてみると、この石には使用価値（市場価値）がありません。一方、このルビーが発見され、世界一周旅行と交換された場合、交換価値が生まれ、市場価値（石を受け取る人の喜びや感情）の関係へと変化し、価格の範疇には収まりません。ベトナムの不動産投資では、この考え方を応用し、隠れた価値を見出し、不動産市場に投入する必要があります。さらには、使用または交換のための分岐市場を創出することも重要です。
では、不動産に効果的に投資するために、投資家はどのような要素に注意を払うべきだと思いますか?
実際、ベトナムでは特異だが世界的には人気がある、あるいはそのタイプの不動産を扱う市場が世界に存在しない不動産「タイプ」に関する多くの調査の中で、ベトナムの不動産市場ではこれまで知られておらず、流通もしていなかった不動産タイプを発見しました。その理由は、ベトナムが発展途上にあること、そして過去30年間、市場参加者がアクセスしやすい「タイプ」に焦点を絞り、探索や創造的な思考をほとんど行わなかったことにあります。
したがって、優れた専門知識と不動産評価能力を駆使すれば、投資家は市場に眠る、誰にも拾われない無数の貴重な「ダイヤモンド」を見つけることができます。言い換えれば、これは投資家にとって、価値が高く持続可能な不動産資産を非常に安価な価格で所有できる機会なのです。
しかし、投資家は世界の主要なトレンドや不動産に関連する自然法則を理解し、不動産価値を測るためには人類の「変化」を予測する能力と手法も必要です。ノアの箱舟は大洪水がなければ無価値（あるいはほとんど価値がない）だったでしょう。誰かの「ささやき」（予言、夢）がなければ、ノアは箱舟を建造できなかったでしょう。
したがって、投資不動産評価には、価格-市場価値-価値（コア-内在価値）について深く継続的に考えることが必要です。投資不動産評価は、不動産市場や人生全般において、多面的かつ多層的に綿密に追跡し、深く経験するだけでなく、投資をやめるまで継続的に学び、学術的な知識を身につけていく必要があります。
ありがとう！
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