不動産市場の活性化を待つ

第15代国会（国会）第6回会期では、土地法（改正）、不動産事業法（改正）、住宅法（改正）の3つの法案が可決される見込みです。多くの意見では、これが今後の不動産市場の活性化に向けた重要な原動力となると予想されています。

障壁を取り除き、法的回廊を創設する

土地法案（改正案）に関して、ブイ・ディン・ウン弁護士（ハノイ弁護士会）は、土地政策と土地法、および土地政策と土地法とその他の関連法の間で重複および矛盾する問題を解決し、それによって社会経済発展の重要な原動力を生み出すことを期待しています。

ウン弁護士は、現実には土地価格をめぐる紛争や苦情が多く、その中には当事者全員の権利が確保されていない土地価格決定も含まれると述べた。土地法改正の目的の一つは、市場価格に近い土地価格を決定することである。そのため、法案では比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法といった土地評価方法が提案されている。「今回の土地法改正案における土地評価に関する規定が、実務上の諸問題を解決することを期待しています」とウン弁護士は述べた。

国会代表でベトナム国際仲裁センター会長のヴー・ティエン・ロック氏も同様の見解を示し、土地法草案（改正版）の重要な新点の一つは土地評価の法的手段の変更であると述べた。従来、土地評価は国家価格枠組みに基づき、行政原則に基づいて行われていた。草案では、土地価格枠組みを規制せず、価格表に基づいて決定するという新たな選択肢が提案されており、市場原則の遵守が確保されている。

「土地価格表が市場価格に近い価格で決定されるようになれば、土地価格決定における現在の諸問題を克服し、関係当事者全員の利益を調和させることができるでしょう。これはまた、国の規定に基づき、国家の基準価格に基づいて個人や企業間の取引を行う上で非常に重要な基盤となります」とロック氏は述べた。

土地（改正）、住宅（改正）、不動産事業（改正）の3つの法案が可決されれば、不動産市場は活況を呈すると期待される。写真：タン・タン

経済学者のカン・ヴァン・リュック博士は、土地、不動産、建設に関する規制が多くの異なる法律、政令、指導文書で重複していることが、法的枠組みの大きな障壁となっていると述べました。これは既に特定されているボトルネックであり、前述の3つの改正法で解決される見込みです。リュック博士は、関連法間の整合性を確保するため、規制の見直しと改正、土地価格の決定方法、土地使用料と地代金の算定にかかる時間に関する問題の解決が必要だと述べました。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長も、上記の法案、特に土地法（改正）は土地管理における重複を解消し、資源を解放し、投資家にとって明確で透明性の高い法的枠組みを整備することで、不動産市場の安定化に貢献するだろうと述べ、同様の見解を示した。「新たな規制が公布されれば、法的問題で困難に直面し、場合によっては『停滞』している不動産プロジェクトが『復活』することを期待しています」とディン会長は述べた。

最大限の資源を動員する画期的なメカニズム

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン理学修士は、政府が国会に提出した土地法案（改正）は、投資プロジェクトへの最大限の資金動員を可能にする画期的なメカニズムを提案していると述べた。特に、近年の土地資源動員に関する重要な課題の一つは、都市部および商業住宅プロジェクトの実施に向けた土地使用権の移転を受け入れるメカニズムである。

ディン氏によると、以前の法案はすべて、投資家が住宅地および住宅地以外の非農地の使用権を保有または譲渡され、土地使用料を支払うか、地代を一度支払った後に商業住宅プロジェクトを実施できるという内容だった。この内容は、現行法（法律第03/2022/QH15号）と比較して、商業住宅プロジェクトを実施するための土地利用のケースを狭めている。現行法では、投資家が住宅地およびその他の土地の使用権を保有する必要があると規定されており、これは狭すぎると考えられており、全国で約300件の住宅プロジェクトで渋滞が発生している（投資家は「土地を集めた」ものの、住宅地がないため実施できない）。

政府は、土地法案（改正）の一部内容に関する10月23日付報告書第598/BC-CP号において、商業住宅プロジェクトを実施するために投資家が所有または譲渡を受けなければならない土地の種類に関する要件を完全に廃止するという画期的な方向に法案を改正することを提案した。

具体的には、政府は、草案第123条第4項、第128条第1項、第6項の規定を廃止することを提案している（これまでは、土地使用料または地代が一括して支払われた住宅地と住宅地以外の非農地の譲渡があるか、または受けた場合にのみ、商業住宅プロジェクトを実施するために土地利用目的を変更できると規定されていた）。

ディン氏によれば、政府の報告書には、都市開発のための土地使用権の移転協定の事例は、主に住宅用地がない新興地域で発生しており、一方、国家の政策は都市化と都市美化を推進することであるとも記されている。

「この改正案に賛成です。短期的なメリットとしては、全国で約300件の住宅プロジェクトの進捗を滞りなく進められること、そして長期的なメリットとしては、企業と住民の間で自発的な土地転用における平等な合意の仕組みを促進し、強制的な土地収用を回避することが挙げられるからです。重要なのは、投資家が土地利用目的の変更を認められる場合、企業が財務上の義務を完全に履行し、地代格差を調和的に規制できるよう、土地評価が市場に準拠していることです」と専門家のディン氏は述べた。

ディウ・フイン・サン国会議員（ビンフック選出）は、不動産事業法案（改正）は多くの内容を受け止め、説明し、修正しており、党と国家の主要政策もかなり完全に制度化されていると評価した。

具体的には、不動産市場と土地使用権市場の発展と厳格な管理のメカニズムと政策を整備し、土地利用計画と計画の実施に基づいて不動産市場を再構築し、住宅開発プログラムと計画により不動産市場の持続可能な発展を確保し、土地投機を克服します。

弁護士グエン・タン・フォン、ベトナム不動産ブローカー協会常任会員：

グエン・タン・フォン氏

法執行は厳重に監視される必要がある。

住宅（改正）、土地（改正）、不動産事業（改正）の3つの法律が可決されれば、不動産の事業、管理、利用における対立や不備が解決されることになる。

特に、土地法（改正）および住宅法（改正）は、住宅開発を促進し、人々の住宅改善を支援するための重要な法的基盤を構築するものであり、これは社会経済の発展を促進する上で重要な要素でもあります。

不動産業法が可決されれば、近年のような不動産投資の乱発によって住宅供給と需要の不均衡やミスマッチが生じる状況が克服され、不動産市場の安定的、健全的かつ効率的な発展が確保されることになる。

しかしながら、政府機関、社会団体、そして関係者は、これらの法律の施行について緊密に連携し、監視・検査する必要があると考えています。さらに、新型コロナウイルス感染症のパンデミックが不動産市場に及ぼした悪影響によって生じた困難に対処するための適切な政策と支援メカニズムが整備されるべきです。

ベトナムアンホア不動産会社ゼネラルディレクター、トラン・カーン・クアン氏：

市場は前向きなシグナルを待っている

住宅法（改正）、土地法（改正）、不動産事業法（改正）の3法が成立すれば、不動産市場にとって非常に好ましい材料となるでしょう。残された諸問題が調整され、土地・不動産事業活動に関連する仕組みや取引が円滑化され、特に住宅事情に恵まれた人々にとって好ましい環境が整うからです。さらに、不動産市場は適切に管理され、より健全かつ持続的に発展するでしょう。さらに重要なのは、企業と個人に対する申請・承認制度が廃止されることです。

これら3つの法律が成立すれば、長年不動産市場を悩ませてきた既存の諸問題の60%～70%が徐々に解消されると言えるでしょう。具体的には、手続き、土地使用料の算定、投資家向けプロジェクトライセンス取得に関わる活動など、現在も建設中のプロジェクトにおける諸問題が解消されるでしょう。

ソン・ニュン氏は次のように書いている

出典: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm