まだ「生まれていない」ミニアパートを買うために数十億ドルを費やすことは、長期賃貸と何ら変わりない

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EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、現在、ミニアパートメントは法律で規制されていない住宅形態の概念をすり替えたものだと断言した。そのため、多くの人が数十億ドルをかけて購入しても、所有権の意味はなく、ただ自分のアパートに住んでいるだけだ。

アナリストによると、ミニアパートメントは分譲住宅として認められる法的根拠がない。実際には、ほとんどの個人が自ら土地を購入し、個別に住宅建設許可を申請し、それを閉鎖型のアパートメントに分割して販売している。

これは、不動産の一部を売却する規定がないため、売買契約ではなく民事契約です。

トアン氏は、200～300平方メートルほどの土地を所有する個人の例を挙げました。高層ビルを建設し、マンションを売却する場合、各マンションの所有者には別々のレッドブックが付与されるのではなく、共有資産という形で、1つのレッドブックに名前が共有されます。

「そのため、ミニアパートの所有者は数十億ドルを費やして住宅を購入しても、実際には個別の証明書が発行されるわけではなく、建物全体に使用されるコピーされた赤い本を持っているだけで、家を借りるのと何ら変わりません」とトアン氏は述べた。

レッドブックのないミニアパートメントは、購入者にとって非常にリスクが高いでしょう。（イラスト：Cong Hieu）

ハノイ弁護士会所属のホップニャット法律事務所のグエン・ティ・ミン・トゥ弁護士も同様の見解を示し、現行法にはミニアパートメントの概念が存在しないと述べた。ミニアパートメントは商業用住宅プロジェクトの一種として記録されていないため、依然として個別の住宅とみなされている。購入者には個別の証明書は発行されず、建物全体に対する証明書のみが発行される。

住宅法2014のいくつかの条項の詳細な規制と実施を導く政府の政令99/2015/ND-CPの第6条第2項の規定によれば、少なくとも30平方メートル以上の面積を持ち、閉鎖的なスタイルで設計され、集合住宅の要件を満たし、多階建ておよび多数のアパートで設計および建設された個人住宅を含む合法的に設立された住宅を所有する組織および個人世帯には、所有者の権利と正当な利益を保証するために、管轄の国家機関から各アパートの所有者に所有権証明書が付与されるものとする。

所有者が、この住宅内のアパートをベトナムで住宅を所有する資格のある他の組織、世帯、または個人に売却、賃貸、寄付、または相続する場合、この住宅に付属する土地を使用する権利は、アパートを購入、賃貸、贈与、または相続した主体の共同使用権に属します。

「したがって、ミニアパートメント（個別住宅）の種類については、規定の条件を満たしていれば、各アパートメントごとに証明書が発行されます。ミニアパートメントが規定の条件を満たしていない場合は、建物全体に対して1つの証明書のみが発行され、その証明書には共同所有者の名前が記載される場合があります」と、弁護士Thu氏は述べた。

トゥー氏によると、現在ハノイのミニアパートメントのほとんどは、各戸に証明書を発行する条件を満たしていないとのことです。そのため、ミニアパートメントの購入者にはレッドブックが発行されず、共通レッドブックのコピーのみが保管されます。これは事業目的の銀行融資の担保として利用できません。

多くのミニアパートは路地の奥深くに位置しており、PCCの要件を満たしていません。（写真：コン・ヒエウ）

ミニアパートメントの合法性について、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、現在、ミニアパートメントは安価な民間住宅の形でのみ法律に言及されており、ミニアパートメントという概念は存在しないと述べた。

チャウ氏によると、2005年住宅法および政令90/2006/ND-CPには、都市部におけるミニアパートメント型、高層階、多数のアパートからなる「個人住宅および家族住宅の開発」を認める法的規定はない。個人住宅および家族住宅の開発は、計画を遵守し、建設許可を取得し、都市部の一般的な技術インフラシステムへの接続要件を満たす必要がある。

2010年に法令71/2010/ND-CPが法令90/2006/ND-CPに取って代わり、都市部で多くの階と小さなアパートを備えたミニアパートとして設計された「個人住宅と家族住宅の開発」が許可されました。

この規制は不適切であり、2005年住宅法に反しています。政令71/2010/ND-CPがまだ草案段階であった当時、HoREAとホーチミン市人民委員会は、都市部において、ミニアパートメントとして設計された多階建ての「世帯・個人向け個別住宅の開発」を禁止するよう意見を述べ、提案していました。これは、違法、無許可、無許可の建設につながり、都市計画を混乱させ、都市インフラシステムへの負担を増大させる懸念があるからです。

これは、近年のミニアパート開発の法的根拠であり、違法なミニアパート建設に悪用されてきた」とチャウ氏は述べた。

ミニアパートは「生まれ」ておらず、違法建築によって「脱法」をしているため、計画を破るだけでなく、都市インフラシステムへの圧力を高め、防火対策も講じられておらず、購入者にレッドブックを付与するための条件を満たしていません。

ティエン・ベト国際法律事務所（VIETSKY）のグエン・クアン・ゴック所長弁護士によると、レッドブックの不在により、ミニアパートメントを購入する多くの人々が、まるで自分の家を借りているような気分になっているという。レッドブックが付与されていないアパートメントは、購入者が法的所有権を持たないことを意味し、使用中に必要に応じて抵当権を設定したり、資本金として拠出したりすることができない。

特に、プロジェクトの土地が用地整地のために埋め立てられる場合には、購入者の権利は重大な影響を受け、埋め立てられる財産の所有者として参加することになるため、売主に大きく依存することになります。

つまり、購入者は数十億ドンものお金を出してアパートを購入しますが、実際にはそこに居住できるだけで、所有権や処分権は極めて限定されています。住宅購入者は、多額のお金を支払って長期間そこに住む長期賃借者と何ら変わりません。

チャウ・アン

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