ANTD.VN - M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association des banques du Vietnam (VNBA), a déclaré que les banques ne devraient pas prêter pour les dépôts de logement, et qu'il est nécessaire de contrôler l'utilisation du capital d'emprunt à bon escient dans le cas des prêts d'apport en capital.
Il faut resserrer les prêts au logement
La Loi sur les affaires immobilières (amendée) récemment adoptée par l'Assemblée nationale lors de la 6e session de la 15e Assemblée nationale comporte quelques nouveautés telles que la réglementation sur la collecte d'acomptes ne dépassant pas 5% du prix de vente ou du prix de location-achat auprès des clients lorsque la maison ou l'ouvrage de construction a rempli toutes les conditions pour être mis en exploitation ; en même temps, la réduction du taux de paiement lors de la location-achat de futures maisons à 50% au lieu de 70% comme à l'heure actuelle.
En évaluant ces nouvelles réglementations, le vice-président et secrétaire général de l'Association des banques du Vietnam (VNBA), Nguyen Quoc Hung, a exprimé son accord.
M. Hung a déclaré que la réglementation relative à la collecte d'un dépôt de garantie ne dépassant pas 5 % du prix de vente ou de location auprès des clients est conforme aux dispositions de la Loi sur la protection des droits des consommateurs (modifiée). Cette réglementation vise à garantir que la nature du dépôt (qui ne vise pas à mobiliser des capitaux) soit d'une valeur suffisante pour que le déposant et le bénéficiaire du dépôt soient conscients de sa conformité et répondent aux exigences et aux souhaits des acheteurs de logements.
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M. Nguyen Quoc Hung |
Concernant la question des prêts pour dépôts immobiliers, M. Hung a déclaré que les établissements de crédit ne devraient pas être autorisés à accorder des prêts uniquement pour les dépôts immobiliers. En effet, conformément aux dispositions de la Loi sur les établissements de crédit et aux circulaires d'orientation, pour tout prêt (y compris les prêts hypothécaires sur livrets d'épargne), les clients doivent disposer d'un plan de prêt, présenter un contrat d'achat de biens, un plan de remboursement de la dette, une source de remboursement, etc.
Alors, comment un client peut-il demander à une banque un emprunt simplement pour verser un acompte, afin de s'engager à acheter un projet de construction ? Quelle est l'efficacité de cette démarche ? Et sur quelles réglementations la banque se base-t-elle pour accorder son prêt s'il n'existe pas de plan global d'achat d'une maison incluant un acompte ? Par conséquent, selon M. Hung, si seul un prêt d'acompte distinct est accordé, la banque n'a aucune raison d'accorder un prêt.
Même lorsqu'un client élabore un plan d'achat de biens, incluant un dépôt pour emprunter du capital, il doit s'engager à disposer d'au moins 20 à 30 % de son propre capital. « Alors, s'ils souhaitent déposer pour garantir le contrat, pourquoi doivent-ils emprunter du capital à la banque ? Car l'emprunteur lui-même doit disposer d'au moins 20 à 30 % de son propre capital. Je ne comprends pas pourquoi ils devraient emprunter de l'argent à la banque pour déposer afin de garantir le contrat, alors qu'il ne s'agit pas d'un contrat de vente ? » a demandé M. Hung.
Même dans le cas des banques, sur la base du contrat de vente, qui inclut une convention de dépôt pour le prêt de l'acompte (le cas échéant), selon lui, la banque sera également exposée à des risques si le vendeur utilise le prêt pour le dépôt. Par conséquent, lors du prêt, elle conviendra avec le client que l'argent devra être conservé à la banque jusqu'à l'exécution de l'obligation.
Fort de mes nombreuses années d'expérience dans le secteur bancaire, je constate que les prêts ne doivent pas être accordés uniquement à titre de dépôt. Dans certains cas, compte tenu du plan global, il est possible de négocier avec les clients un prêt pour un dépôt pendant la période de garantie du contrat. Cependant, ce montant doit être conservé sur le compte de dépôt du client ou du vendeur, mais ne peut être utilisé qu'à la signature du contrat de vente. Ce dépôt est inclus dans le montant du prêt pour l'achat d'une maison, conformément au plan global, lors de la proposition de prêt », a déclaré M. Hung.
Impossible de supprimer la réglementation selon laquelle les banques doivent contrôler l’utilisation du capital d’emprunt
Récemment, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a proposé que la Banque d'État modifie et complète la circulaire n° 39/2016 dans le sens de la suppression de la réglementation sur le « contrôle de l'utilisation des prêts à des fins appropriées » par les établissements de crédit.
La raison invoquée par HoREA est que le client « a emprunté pour payer l'apport en capital conformément au contrat d'apport en capital, au contrat de coopération d'investissement ou au contrat de coopération commerciale pour mettre en œuvre le projet », puis le montant du prêt a été transféré par l'établissement de crédit sur le compte de l'investisseur du projet, ce qui signifie que le client qui a emprunté le crédit a utilisé le prêt dans le but correct « d'emprunter pour payer l'apport en capital ».
Toutefois, M. Nguyen Quoc Hung a déclaré que conformément à la réglementation, à la clause 3 de l'article 94 de la loi sur les établissements de crédit de 2010 ; aux clauses 1 et 2 de l'article 24 de la circulaire n° 39/2016/TT-NHNN, les établissements de crédit ont le droit et l'obligation d'inspecter et de superviser l'utilisation des prêts et le remboursement des dettes des clients. La clause 2 de l'article 14 du décret n° 88/2019/ND-CP prévoit également des sanctions administratives, avec une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 000 VND pour les établissements de crédit en cas de violation.
Avec les réglementations susmentionnées sur les sanctions par sanctions administratives, la loi bancaire a affirmé que le travail d'inspection et de surveillance est également une obligation obligatoire que les prêteurs doivent exécuter, découlant des intérêts communs des activités bancaires.
La théorie et la pratique montrent que les risques liés à l'emprunteur (client) peuvent également se transformer en risques pour le système bancaire. Par conséquent, l'emprunteur doit être conscient de ses obligations, se conformer strictement aux contrôles et à la surveillance, et ne peut invoquer aucun motif pour retarder ou éviter de s'acquitter de ses obligations.
« La responsabilité des établissements de crédit est d'effectuer des contrôles avant, pendant et après l'octroi d'un prêt. Les procédures et réglementations de prêt des établissements de crédit sont très claires et précises et doivent être strictement respectées », a-t-il déclaré.
Concernant la mobilisation d'obligations, M. Hung a déclaré que les entreprises et organisations souhaitant émettre des obligations pour mobiliser des capitaux doivent élaborer un plan d'émission. À quelles fins ? Où investir ? Quelle efficacité ? Quel profit ? Sur cette base, le taux d'intérêt de mobilisation sera fixé. Les investisseurs ont le droit de savoir si les fonds sont investis conformément à l'objectif de l'émission. De là, ils sauront que le taux d'intérêt perçu est adapté à la rentabilité du projet.
Par conséquent, la proposition de supprimer la réglementation sur le « contrôle de l'utilisation des prêts à des fins appropriées », selon M. Hung, est contraire à la loi et à la pratique internationale.
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