Considérant que la manipulation immobilière n'est pas moins dangereuse que des comportements similaires sur les marchés boursiers, les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé de l'interdire pour éviter la manipulation des prix et les bulles sur le marché.
Le projet de loi sur les activités immobilières (modifié) complète un certain nombre d'actes interdits dans le secteur immobilier, tels que la falsification de documents, la falsification intentionnelle et la non-divulgation d'informations sur les biens immobiliers mis en vente ; la tromperie et l'escroquerie des clients...
S'exprimant lors de la séance de discussion de l'Assemblée nationale le 31 octobre, M. Trinh Xuan An (membre à temps plein du Comité de la défense et de la sécurité nationales) a proposé d'ajouter l'acte de manipulation et de fixation des prix de l'immobilier à la liste des activités interdites dans ce domaine d'activité.
Il a analysé que la manipulation du marché immobilier n'est pas moins dangereuse que des comportements similaires sur le marché boursier. La manipulation ne consiste pas seulement à enchérir à des prix élevés puis à abandonner les dépôts, mais aussi à utiliser un projet pour « augmenter » le prix d'un autre projet, créant ainsi une bulle spéculative et un niveau de prix exorbitant par rapport à la réalité.
« Si cela n'est pas traité de manière approfondie, cela créera une bulle, comme dans le cas de la société immobilière chinoise China Evergrande Group », a déclaré M. An, ajoutant qu'il est nécessaire d'interdire la manipulation et la manipulation des prix de l'immobilier dans la loi et que des cas spécifiques devraient être exclus.
M. Trinh Xuan An (membre à temps plein de la Commission de la défense et de la sécurité nationales) a pris la parole lors de la séance de discussion du projet de loi sur les affaires immobilières (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : Médias de l'Assemblée nationale
Partageant le même point de vue, M. Nguyen Huu Thong (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province de Binh Thuan ) et Trinh Lam Sinh (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province d'An Giang) ont proposé d'ajouter des réglementations interdisant les actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier.
M. Thong a souligné que la collusion lors des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres et des ventes aux enchères visant à gonfler les prix dans les zones environnantes est courante. Cela entraîne une hausse des prix des terrains, empêchant les personnes ayant réellement besoin d'un logement d'acheter des terrains et d'y construire.
Parallèlement, évoquant également les interdictions dans le secteur immobilier, M. Nguyen Van Manh (membre de la Commission économique ) a déclaré que la réglementation relative à la collecte et à l'utilisation de fonds pour l'achat et la vente de biens immobiliers à crédit-bail, dans le futur entre l'acheteur et le locataire-acquéreur, était illégale. Comparé à la réglementation actuelle, ce projet de loi élimine la mobilisation et l'appropriation illégales de capitaux, créant ainsi, selon M. Manh, des failles dans l'utilisation des capitaux par les investisseurs et ouvrant la voie à d'autres formes de mobilisation de capitaux.
Il a proposé de maintenir la réglementation relative à l'interdiction de l'occupation illégale afin d'empêcher que ce comportement ne se reproduise dans la réalité.
La réglementation relative aux dépôts de garantie pour les futures transactions immobilières (logements, biens immobiliers sur papier) a également suscité de nombreux commentaires lors des débats. Actuellement, le projet de loi propose deux options. La première est que l'investisseur ne puisse percevoir des dépôts de garantie que lorsque les logements et les travaux de construction remplissent les conditions de mise en service. La seconde est que l'investisseur perçoive des dépôts de garantie conformément à l'accord conclu avec le client, lorsque le projet présente un projet de base évalué par un organisme public et est accompagné d'un document relatif aux droits d'utilisation du sol. Le montant maximal du dépôt de garantie est réglementé par le gouvernement, mais ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente ou de location.
Mme Tran Hong Nguyen (directrice adjointe de la commission juridique) a choisi l'option 1, estimant qu'elle présentait moins de risques pour l'acheteur, partie faible de la transaction. L'acompte n'est versé que lorsque le bien immobilier remplit les conditions commerciales et que les deux parties signent un contrat, limitant ainsi les litiges.
Si l'investisseur reçoit l'acompte alors que le projet a une conception de base qui a été évaluée, ou dispose d'un des documents sur les droits d'utilisation du sol (option 2), selon Mme Nguyen, l'acheteur supportera de nombreux risques, car le temps entre la réception de l'acompte et la construction du projet est long.
En réalité, le marché immobilier est récemment devenu complexe, les investisseurs profitant des dépôts et des contrats d'apport en capital pour lever des capitaux de manière arbitraire. « De nombreux projets ayant bénéficié de dépôts après 5 ou 10 ans n'ont pas encore été réalisés. Il est donc nécessaire d'adopter une réglementation visant à renforcer les dépôts pour les projets immobiliers à venir », a déclaré le vice-président de la commission juridique.
Entre-temps, M. Nguyen Dai Thang (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province de Hung Yen) et M. Pham Van Hoa ont choisi l'option 2, car ils pensaient que la réglementation définissait clairement dans quels cas l'investisseur pouvait collecter le dépôt, le montant du dépôt, et était publique et transparente.
M. Pham Van Hoa a expliqué que l'investisseur ne dispose pas de 100 % du capital nécessaire à la réalisation du projet et doit emprunter auprès de la banque. Un apport de 10 % de la valeur de l'appartement à vendre est également envisageable. « Pour une maison valant 1 milliard, un apport de 10 % équivaut à 100 millions ; pour une maison valant 4 milliards, un apport de 400 millions est nécessaire. Je pense que pour les clients, ce montant n'est pas important lorsqu'ils achètent une maison. Les clients effectuent un apport à l'avance, et il arrive que l'investisseur vende la maison à un prix inférieur », a-t-il expliqué.
De plus, les investisseurs disposent de documents attestant des droits d'utilisation des terres pour recevoir des dépôts ; selon lui, « ils ne sont pas malhonnêtes ». Par conséquent, le projet de loi doit prévoir une réglementation flexible afin que les investisseurs puissent mobiliser des capitaux pour mettre en œuvre des projets, instaurant ainsi un climat de confiance entre investisseurs et clients.
La réglementation relative à l'exécution des obligations financières foncières lors du transfert de projets immobiliers a également été discutée. Lors de la 5e session (juin), le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a présenté le rapport d'explication et d'acceptation du Comité permanent de l'Assemblée nationale. Il a déclaré que de nombreux avis étaient favorables à l'exigence d'« exécution obligatoire des obligations » avant le transfert de projets. Cependant, certains ont également estimé qu'il fallait créer des conditions pour les investisseurs dont les capacités financières sont insuffisantes.
C'est pourquoi la Commission permanente de l'Assemblée nationale a proposé deux options.
Premièrement , dans le cas où l'investisseur transfère mais n'a pas rempli les obligations financières concernant le terrain du projet ou la partie du projet transférée avec l'État, les deux parties peuvent convenir de continuer à exécuter les obligations financières non remplies.
Deuxièmement , si le cédant dispose d'une décision d'attribution ou de location de terrain pour la mise en œuvre du projet auprès d'un organisme d'État compétent et a rempli les obligations financières concernant le terrain du projet (redevances d'utilisation du terrain, loyer foncier, taxes, frais, etc.), il n'est pas tenu de disposer d'un certificat de droit d'utilisation du terrain pour la totalité ou une partie du projet transféré.
Le Comité permanent de l’Assemblée nationale a choisi l’option 1. Cette option garantit une réglementation stricte et empêche la sélection d’investisseurs incompétents pour transférer des projets et réaliser des bénéfices.
M. Pham Van Hoa a accepté de choisir l'option 1, ce qui signifie que lorsque l'investisseur transfère le projet ou une partie du projet à une autre personne, le bénéficiaire devra s'acquitter de ses obligations financières envers l'État. M. Hoa a déclaré que l'État ne perdrait rien, car ses obligations financières continueraient d'être honorées.
« Les investisseurs qui sont « mal nourris » et qui n’ont plus la capacité de continuer le projet doivent le transférer, et les forcer à remplir leurs obligations financières avant de pouvoir effectuer la transaction n’est pas conseillé », a-t-il déclaré.
M. Pham Van Hoa a exprimé son opinion lors de la séance de discussion du projet de loi sur les activités immobilières (modifié) le matin du 31 octobre. Photo : Médias de l'Assemblée nationale
M. Trinh Xuan An, membre permanent du Comité national de défense et de sécurité, a également déclaré qu'une certaine flexibilité était nécessaire dans le transfert des projets immobiliers. Il a suggéré que les parties soient autorisées à négocier elles-mêmes leurs obligations financières envers l'État.
Nguyen Ngoc Son, membre permanent de la Commission des sciences, de la technologie et de l'environnement, s'inquiète du fait qu'il existe actuellement de nombreuses interprétations différentes de la signification de « transférer tout ou partie d'un projet immobilier ».
M. Son a souligné que les organismes d'enquête et d'inspection rencontrent également des difficultés lors du traitement des projets impliquant des changements d'investisseurs, notamment lors du transfert des droits d'utilisation des terres et des actifs fonciers, ou lors de la vente d'actifs fonciers. Il a donc suggéré que le projet de loi définisse clairement le concept et les modalités de transfert d'actifs afin d'éviter toute exploitation.
L'Assemblée nationale devrait voter le 27 novembre pour adopter le projet de loi sur les activités immobilières (modifié).
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