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| Actualités immobilières : le ministère de la Construction propose deux options pour le développement de mini-appartements. (Source : Tuoi Tre) |
Obtenez des avis sur le développement de mini-appartements
Le ministère de la Construction vient de rendre compte au gouvernement de la réception, de la révision et de l'achèvement du projet de loi révisée sur le logement. Dans ce rapport, il présente deux options de développement de logements à étages comprenant de nombreux appartements pour les ménages et les particuliers (également appelés mini-appartements).
Dans l’option 1, le ministère de la Construction propose les points suivants :
Premièrement , les ménages et les particuliers ont le droit d'utiliser les terrains résidentiels conformément à la réglementation. Lors de la construction d'une maison de deux étages ou plus, chaque étage doit être conçu et construit selon les critères d'un investisseur. Chaque appartement doit remplir les conditions requises pour être un investisseur dans un projet d'investissement dans la construction de logements. De plus, l'investissement dans la construction doit être conforme aux dispositions de la loi sur la construction et aux lois applicables aux projets d'investissement dans la construction de logements.
La vente et la location-vente des appartements visés au présent article seront effectuées conformément aux dispositions de la présente loi et de la loi sur l'immobilier. La délivrance des certificats pour chaque appartement visé au présent article sera effectuée conformément aux dispositions de la loi foncière.
Deuxièmement , les ménages et les particuliers ont le droit d'utiliser les terrains résidentiels conformément à la réglementation. Lors de la construction d'une maison de deux étages ou plus, chaque étage est conçu et construit avec des appartements locatifs. L'investissement dans la construction de cette maison est réalisé conformément aux dispositions de la loi sur la construction de maisons individuelles, et la gestion de la sécurité incendie est conforme aux dispositions de la loi sur la prévention et la lutte contre les incendies des maisons individuelles, combinées à la production et aux activités commerciales.
Troisièmement , la gestion et l'exploitation des logements spécifiés aux clauses 1 et 2 du présent article doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation publié par le Ministre de la Construction.
Quatrièmement , les comités populaires à tous les niveaux, dans le cadre de leurs fonctions et pouvoirs, sont chargés d'inspecter et d'examiner le respect des exigences et des conditions de logement spécifiées dans les clauses 1 et 2 du présent article.
Cinquièmement , le Gouvernement détaillera cet article.
Option 2
Concernant l'option 2, le projet de loi amendée sur le logement révisé par la Commission permanente de l'Assemblée nationale stipule :
Premièrement , à l'exception du cas où les particuliers ont le droit d'utiliser un terrain résidentiel comme prescrit dans la clause 3 de l'article 54 de la présente loi pour construire des maisons de 22 étages ou plus, chaque étage étant conçu et construit avec 2 appartements ou plus à louer, ils doivent répondre aux exigences prescrites dans la présente loi et aux conditions.
C'est-à-dire que la maison doit disposer d'une partie privée à usage d'appartement, d'une partie commune à usage de logement et d'équipements à usage commun ;
Les appartements dans les logements doivent être conçus et construits de manière fermée, avec une norme de surface au sol pour chaque appartement non inférieure à la surface selon les normes techniques nationales pour les immeubles d'appartements ;
Les logements doivent faire l'objet d'un permis de construire conformément aux dispositions de la loi sur la construction ;
Doit répondre aux exigences en matière de conception et d'évaluation de la prévention et de la lutte contre l'incendie conformément à la réglementation relative aux immeubles d'habitation.
Deuxièmement , les logements spécifiés à l’article 1 du présent article ne peuvent être vendus ou loués pour l’achat d’un appartement.
Troisièmement , dans le cas de la construction d'une maison d'une échelle de 20 appartements ou plus, il est nécessaire de disposer de conditions suffisantes pour être investisseur dans un projet de construction de logements conformément aux dispositions de l'article 35 de la présente loi et doit établir un projet de mise en œuvre d'un investissement dans la construction de logements conformément aux dispositions de la loi.
Quatrièmement , la gestion et l'exploitation des logements stipulés dans le présent article doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation publié par le Ministre de la Construction.
Cinquièmement , le Comité populaire provincial doit préciser les conditions de circulation des camions de pompiers dans la zone résidentielle, comme base pour l'octroi des permis de construire prévus au présent article. Les Comités populaires à tous les échelons, dans le cadre de leurs attributions et pouvoirs, sont chargés d'inspecter et de vérifier le respect des exigences et conditions prévues à l'article 1 du présent article lorsque des particuliers louent des appartements dans des immeubles résidentiels à plusieurs étages.
Le ministère de la Construction choisit l'option 1
Le ministère de la Construction a donné son avis sur le choix de l'option 1. Car lors de la mise en œuvre de l'option 1, elle limitera le développement de maisons à plusieurs étages par les ménages et les particuliers, en concevant de nombreux appartements qui ne sont pas conformes aux permis de construire, ne répondent pas aux réglementations et aux normes, en particulier aux réglementations et aux normes sur la prévention et la lutte contre les incendies comme cela s'est produit récemment.
En outre, le ministère de la Construction a constaté que pour les maisons individuelles (non soumises aux projets d'investissement dans la construction de logements), la loi contient des dispositions spécifiques sur la gestion des investissements dans la construction ainsi que sur la prévention des incendies et la gestion de la sécurité de la lutte contre les incendies.
Parallèlement, selon le ministère de la Construction, le projet de loi propose également de ne pas délivrer de certificats de droits d'usage du sol et de droits de propriété pour chaque appartement lors de la construction de maisons individuelles à plusieurs étages et appartements. Il n'est donc pas nécessaire d'établir des exigences pour distinguer les espaces communs des espaces privés.
En outre, le ministère de la Construction a également proposé que la gestion et l'exploitation des logements individuels sous forme de maisons à plusieurs étages et d'appartements à louer soient également gérées conformément au Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements publié par le ministre de la Construction.
L'offre de maisons de ville neuves est faible, les prix restent élevés
Les dernières informations sur le marché immobilier de Hanoi de JLL Vietnam montrent qu'au troisième trimestre, le marché des maisons de ville (villas, maisons de ville et maisons mitoyennes) à Hanoi a continué de prolonger son état d'« hibernation », la plupart des projets verrouillant temporairement leurs listes de produits et reconstruisant leurs listes de prix et leurs politiques.
Les investisseurs se montrent très prudents, privilégiant les procédures juridiques ou l’avancement des travaux plutôt que les activités de pré-vente animées comme lors de la phase précédente.
De même, selon Savills Vietnam, le marché immobilier à Hanoi au troisième trimestre a été plutôt calme avec un faible volume de transactions et des investisseurs prudents quant au lancement de nouvelles offres.
L'offre nouvelle reste limitée et l'écart entre l'offre et la demande demeure problématique. Cependant, le marché a bénéficié de facteurs positifs qui devraient favoriser progressivement la reprise à l'avenir.
Selon cette unité, l'offre de nouveaux appartements à Hanoi au cours du trimestre a continué de diminuer de 47 % en glissement trimestriel et de 65 % en glissement annuel, pour atteindre 1 891 appartements de classe B. Il est à noter que le marché n'a enregistré aucune nouvelle offre de classes A et C au cours du dernier trimestre.
L'offre d'appartements primaires a atteint 19 808 unités, en baisse de 3 % en glissement trimestriel et de 6 % en glissement annuel, la catégorie B représentant 92 % de l'offre. Le nombre d'appartements vendus a continué de diminuer de 16 % en glissement trimestriel et de 42 % en glissement annuel, pour atteindre 2 100 unités.
Concernant l'offre de villas et de maisons de ville, le marché n'a enregistré aucun nouveau projet, seulement 30 nouvelles unités issues d'un projet existant à Thanh Tri. L'offre de nouvelles unités de faible hauteur a diminué de 76 % en glissement trimestriel et de 94 % en glissement annuel. Le nombre d'unités vendues au troisième trimestre a diminué de 5 % en glissement trimestriel et de 66 % en glissement annuel pour atteindre 101 unités.
Les prix élevés des stocks ont entraîné une hausse des prix primaires pour tous les types de produits. Les prix des appartements primaires ont atteint 54 millions de VND/m², en hausse de 2 % en glissement trimestriel et de 13 % en glissement annuel. Les prix des appartements primaires ont augmenté pendant 19 trimestres consécutifs et sont 77 % plus élevés qu'au premier trimestre 2019.
De même, le prix moyen des villas principales a augmenté de 3 % en glissement trimestriel, pour atteindre 103 millions de VND/m² de terrain. Le prix des maisons de ville a simultanément augmenté de 9 % en glissement trimestriel, pour atteindre 190 millions de VND/m², tandis que le prix des maisons de commerce a simultanément enregistré une hausse de 6 % en glissement trimestriel.
L'offre limitée de nouveaux biens immobiliers a contribué à la popularité croissante du marché secondaire. Sur le marché des appartements, le prix moyen des biens immobiliers secondaires a atteint 36 millions de VND/m², en hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 8 % sur un an. Parallèlement, le prix moyen des biens immobiliers secondaires de faible hauteur a atteint 23 milliards de VND/unité, en hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent, mais reste inférieur de 19 % au prix des biens immobiliers primaires.
Villas en bord de mer, condotels avec de lourdes pertes
Selon les experts, grâce à l'intervention drastique du gouvernement, le marché immobilier a connu une évolution positive. De nombreux segments du marché immobilier ont commencé à reprendre leurs transactions.
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| En août 2023, le segment des villas de villégiature a connu une demande modeste du marché, avec une consommation de seulement 15 % par rapport à la même période (Source : cafef.vn) |
Cependant, le marché immobilier des stations balnéaires reste morose. Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri, les annonces de ventes à perte de villas et d'appartements dans certaines localités comme Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang) et Quang Ninh continuent de se multiplier sur les sites web immobiliers.
En plus des villas aux prix « énormes », de nombreux condotels dans certains projets immobiliers de villégiature sont annoncés à la vente à perte.
Par exemple, au FLC Grand Hotel Ha Long Resort (Quang Ninh), de nombreux condotels sont annoncés avec une perte de 500 à 600 millions de VND. Plus précisément, un condotel situé au 19e étage de l'hôtel avait un contrat d'achat de 1,47 milliard de VND avec l'investisseur, mais le propriétaire le vend maintenant avec une perte de 950 millions de VND. De même, un autre condotel affiche une perte de 1,1 milliard de VND, alors que le contrat d'achat est de 1,7 milliard de VND.
Selon DKRA, en août, la demande du marché des villas de villégiature était modeste, avec une consommation de seulement 15 % par rapport à la même période l'an dernier. La plupart des transactions du mois ont porté sur des produits dont le prix était inférieur à 10 milliards de dôngs l'unité.
Il convient de noter que la demande du marché reste assez faible, avec seulement 17 nouvelles unités vendues en août, soit une hausse de 14 % par rapport à la même période en 2022. Le prix de vente primaire du segment des condotels n'a pas beaucoup fluctué par rapport au mois précédent et reste élevé en raison du coût élevé actuel du capital. Plus précisément, dans le Sud, le prix de vente varie de 55,5 à 81,7 millions de VND/m², tandis que dans le Nord, il varie de 35,5 à 44,2 millions de VND/m².
La période de « fièvre foncière » est terminée, Quang Tri prévoit de diviser les lots en lots plus petits et de baisser les prix de vente.
Selon Vietnamnet, après la frénésie foncière, de nombreuses ventes aux enchères n'ont pas trouvé preneur en raison des prix planchers élevés et de la taille des terrains. La province de Quang Tri prévoit de diviser les parcelles et de baisser les prix de vente afin de relancer le marché immobilier.
Début 2022, dans certaines localités de la province de Quang Tri, comme le district de Cam Lo, la ville de Lao Bao (district de Huong Hoa), le district de Trieu Phong et la ville de Dong Ha, il y a eu une fièvre foncière « folle ».
La fièvre foncière est passée. Depuis fin 2022, le marché immobilier de Quang Tri a commencé à s'effondrer. D'après les observations, non seulement les échanges fonciers entre particuliers ont été interrompus, mais les ventes aux enchères organisées par le gouvernement ont également stagné, faute de participants.
Cette situation a conduit Quang Tri à ne collecter que 194 milliards de VND lors des enchères foncières au cours des 9 premiers mois de 2023, atteignant seulement 24 % de l'objectif.
L’une des raisons pour lesquelles les ventes aux enchères de terrains locaux sont actuellement confrontées à des difficultés et qu’il n’y a pas d’acheteurs est que le prix plancher est élevé et que la superficie des terrains mis aux enchères est grande.
M. Ha Sy Dong, vice-président permanent du Comité populaire provincial de Quang Tri, a déclaré que la localité planifiait et modifiait ses plans pour augmenter les revenus des ventes aux enchères de terres.
Selon M. Dong, l'impact des facteurs géopolitiques dans le monde, après la pandémie de Covid-19, a causé de nombreuses difficultés à l'économie, conduisant à un marché immobilier morose.
« Face au fait que les grandes parcelles de terrain avec des prix planchers élevés ne sont pas attrayantes pour les investisseurs, le Comité populaire de la province de Quang Tri a demandé au Département de la construction de présider et, en collaboration avec les agences compétentes, d'étudier un plan visant à réduire la superficie des parcelles et à abaisser les prix planchers pour augmenter le pouvoir d'achat.
« Sur la base des réglementations légales et des conseils des départements et des branches, le Comité populaire provincial élaborera de nouveaux plans pour attirer les investisseurs à participer aux enchères, augmentant ainsi les revenus locaux », a partagé M. Dong.
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