De nombreuses entreprises immobilières ont encore du mal à accéder aux capitaux bancaires.

Accès difficile au capital de crédit en raison de nombreux risques

Ces derniers temps, le marché a enregistré de nombreux signes positifs de reprise des transactions. Certaines entreprises immobilières, dotées de finances solides et capables de surmonter la récente période de gel, ont également commencé à finaliser des projets de commercialisation.

Cependant, la reprise n'est pas vraiment vigoureuse, car de nombreuses autres entreprises continuent de s'enfoncer progressivement, contraintes de suspendre des projets sans pouvoir mobiliser les capitaux nécessaires à leur mise en œuvre et à la trésorerie. Ces entreprises sont empêtrées dans des problèmes juridiques, peinent à respecter les conditions bancaires ou ne peuvent continuer à emprunter en raison du faible taux d'intérêt, tout en étant encore grevées des taux d'intérêt antérieurs.

Certaines entreprises ne sont même pas qualifiées pour passer l'examen des demandes. Leur santé étant fragile, le risque lié aux prêts est élevé.

De nombreuses entreprises immobilières peinent encore à accéder aux capitaux bancaires. Image 1 — De nombreuses entreprises ont du mal à accéder aux prêts en raison des nombreux risques encourus.

Parallèlement, d'autres flux de capitaux fréquemment utilisés par les acteurs de l'immobilier, tels que les dépôts et les obligations des clients, rencontrent également de nombreuses difficultés. La confiance des investisseurs ayant fortement chuté ces derniers temps, les futurs projets immobiliers semblent peu attractifs pour les acheteurs. Nombreux sont ceux qui tentent même d'attendre avant d'acheter un logement avec des certificats, même si cela implique de payer plus cher tout en réduisant certains risques.

Quant au marché des obligations d'entreprises, la confiance dans ce marché est également faible après la récente période difficile. La valeur des émissions d'obligations individuelles a continuellement diminué depuis juin 2022 et n'a enregistré une amélioration que depuis mars de cette année, grâce au décret n° 08/ND-CP et à certaines mesures de la Banque d'État.

Le secteur immobilier s'est classé deuxième en termes de valeur totale des émissions d'obligations d'entreprises enregistrées au cours des sept premiers mois de 2023, avec 26 055 milliards de VND (soit 33 %). De nombreuses entreprises ont négocié avec succès avec les obligataires une prolongation de la période de remboursement de leur dette.

Cependant, malgré des signes de reprise, la pression de la maturité pèse encore lourdement sur de nombreuses entreprises immobilières. L'allongement de la période de remboursement de la dette n'est qu'une mesure à court terme, permettant aux entreprises de bénéficier d'un répit pour stabiliser leurs activités et restructurer leur dette afin de se redresser progressivement.

Selon la Bourse de Hanoï , septembre est également une période importante pour l'échéance des obligations en 2023, avec environ 41 000 milliards de VND d'obligations à échéance, selon HNX. La liste des entreprises en retard de paiement continue de s'allonger de jour en jour. Au 24 août, environ 67 entreprises figuraient sur la liste des entreprises en retard de paiement des intérêts ou du principal de leurs obligations d'entreprise.

De nombreuses entreprises sont confrontées au risque de dissolution.

Selon une enquête récente de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), si la situation du marché continue d'être aussi difficile qu'elle l'est actuellement, seulement 25 % des entreprises pourront survivre jusqu'à la fin du troisième trimestre 2023. Si les difficultés persistent jusqu'à la fin de 2023, le nombre d'entreprises immobilières menacées de faillite augmentera.

En outre, jusqu'à 20 % des salles de marché immobilières sont menacées de dissolution ou de faillite, et 40 % peinent à survivre, fonctionnant avec seulement quelques collaborateurs. Les autres parviennent à survivre, mais leur résilience est limitée.

De nombreuses entreprises immobilières peinent encore à accéder aux capitaux bancaires. Image 2 — De nombreuses salles de marché immobilières sont encore en phase de « mort ».

Cette enquête montre également que jusqu'à 43 % des entreprises interrogées ont déclaré que les nouveaux mécanismes et politiques mis en place depuis début 2023 ont eu un impact positif, voire très positif, sur l'offre immobilière. Parallèlement, jusqu'à 57 % des entreprises ont estimé que ces mécanismes et politiques n'ont eu qu'un impact normal.

Concernant le sentiment des investisseurs, les données de l'enquête montrent que seulement 21 % des entreprises interrogées estiment que les nouveaux mécanismes et politiques mis en place depuis début 2023 ont eu un impact positif, voire très positif, sur leur sentiment. Les autres entreprises ont toutes déclaré qu'après une période d'observation et de suivi, elles n'avaient constaté aucun changement réel et net sur le marché. Ainsi, après avoir stabilisé leur état d'esprit, les investisseurs restent extrêmement prudents avant de prendre des décisions.

Concernant l'accès au capital, plus de 70 % des entreprises ont déclaré que les mécanismes et politiques visant à éliminer les difficultés d'accès au capital n'ont pas eu de réel impact sur les entreprises. Par ailleurs, les 30 % restants ont constaté l'impact positif de ces politiques sur le groupe devant résoudre les problèmes liés aux activités d'émission d'obligations.

Ces chiffres montrent que, bien que dans le passé il y ait eu de nombreux mécanismes et politiques pour éliminer les difficultés du marché et des entreprises immobilières, en raison de difficultés objectives et subjectives liées aux sources de capitaux, à l'effet de levier financier et aux facteurs du marché, de nombreuses entreprises sont tombées dans une situation de « mort ».

De nombreux avis affirment que pour que les entreprises immobilières puissent absorber facilement les capitaux, les problèmes du marché doivent être résolus en profondeur. De plus, l'attraction des capitaux doit être exploitée par de nombreux canaux différents, au lieu de se concentrer sur les canaux traditionnels tels que les obligations, le crédit et la mobilisation des clients.

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