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| Le rapport du troisième trimestre 2023, publié par Batdongsan.com.vn le 4 octobre, montre que le marché immobilier a montré des signes positifs en termes de demande de transactions et de psychologie des acheteurs. (Source : Construction Newspaper) |
3 indicateurs importants qui signalent un point de retournement
Selon le rapport, il existe trois indicateurs de base du marché immobilier qui sont cohérents avec la tendance précédemment prévue.
Premièrement , en ce qui concerne les taux d’intérêt bancaires, si dans la période 2008-2012, le marché a mis 4 ans à montrer des signes d’ajustement des taux d’intérêt bancaires, dans cette période, à partir du premier trimestre 2023, la Banque d’État a procédé à 2 ajustements pour réduire les taux d’intérêt opérationnels, suivis de réductions de nombreux types de taux d’intérêt.
Deuxièmement, concernant la croissance du crédit. Si l'on considère l'année 2012, la croissance du crédit a diminué de 20 % à 7 %, tandis que l'inflation a atteint 8 %. En 2013, elle a atteint 12 % et l'inflation 6 %. Au cours de l'année d'assouplissement du crédit, le marché immobilier a immédiatement montré des signes de retournement. Dans le contexte actuel du marché, la Banque d'État a orienté la croissance du crédit à 14-15 % pour l'ensemble de l'année 2023, contre 14 % en 2022, ce qui constitue un signal positif.
Troisièmement, sur la politique immobilière. En 2008, la liquidité du marché immobilier s'est effondrée, mais ce n'est qu'en 2013 que des mesures de soutien, telles que le plan de soutien de 30 000 milliards de dôngs et la promulgation de la loi foncière révisée, ont été mises en place. En 2022, le marché a de nouveau connu un ralentissement, sous l'effet du resserrement du crédit, de la hausse des taux d'intérêt et de la baisse de la liquidité.
Cependant, depuis fin 2022, le gouvernement a continuellement mis en œuvre des mesures pour éliminer les difficultés du marché immobilier telles que le plan de soutien de 120 000 milliards de VND, le décret 08 pour aider à alléger la pression des paiements d'obligations pour les entreprises, la résolution 33 contribuant à désengorger le marché immobilier, le décret 35 permettant au Comité populaire provincial de réglementer les zones pouvant être divisées en parcelles à vendre, etc.
Sur la base de l'analyse des indicateurs ci-dessus, le rapport maintient toujours l'opinion suivante : « Le marché immobilier devrait se redresser vers le deuxième ou le quatrième trimestre 2023 ».
Segment terrestre : le Sud augmente fortement, le Nord augmente régulièrement
Selon les données de Batdongsan.com.vn , l'indice des prix des terrains a maintenu une augmentation stable de 2018 à aujourd'hui à l'échelle nationale, mais a tendance à se différencier selon les régions et les zones spécifiques en 2023.
Après une longue période allant du premier trimestre 2018 au troisième trimestre 2023, le prix de vente des terrains a augmenté de 71 % dans le Sud et de 54 % dans le Nord. Ainsi, au cours des cinq dernières années, la hausse moyenne des prix des terrains dans le Sud a été supérieure à celle du Nord.
Cependant, si l'on considère uniquement l'année 2023, les prix des terrains dans les deux régions ont affiché des tendances différentes. Le prix de vente moyen des terrains dans le Nord a maintenu une tendance à la hausse, augmentant de 4,9 % au troisième trimestre 2023 par rapport au quatrième trimestre 2022. Parallèlement, le prix des terrains dans le Sud a montré des signes de déclin, diminuant de 26,2 % depuis la fin de l'année dernière.
Les provinces typiques du Nord ont connu une croissance stable des prix des terrains sur une longue période, du premier trimestre 2018 au troisième trimestre 2023, notamment Hai Phong (en hausse de 128 %), Quang Ninh (en hausse de 44 %), Hung Yen (en hausse de 36 %) et Bac Ninh (en hausse de 20 %).
Dans le Sud, Binh Duong a vu ses prix fonciers augmenter de 147 % par rapport au début de 2018, devenant ainsi l'une des provinces affichant le meilleur taux de croissance des prix fonciers de la région. Dans d'autres localités comme Long An, Ba Ria-Vung Tau et Dong Nai, malgré une baisse récente des prix de vente, les prix ont néanmoins augmenté de 89 %, 64 % et 60 % respectivement au cours des cinq dernières années.
Le marché immobilier de faible hauteur est différencié
Depuis le début de l'année, le marché immobilier de faible hauteur à l'échelle nationale est morose, avec une baisse du volume des transactions. Selon le rapport du troisième trimestre 2023 de Batdongsan.com.vn , 57 % des courtiers interrogés ont déclaré que les transactions de biens immobiliers de faible hauteur avaient diminué de plus de 50 %, et 28 % ont indiqué une baisse de 10 à 50 %.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a déclaré que le prix est le plus grand obstacle pour les acheteurs à l'heure actuelle, car les types de biens immobiliers de faible hauteur ont des prix bien supérieurs au revenu moyen des gens et les produits de grande valeur sont difficiles à emprunter pour acheter.
Le prix de vente moyen des maisons de ville au troisième trimestre 2023 est de 333 millions de VND/m2 à Hanoi et de 209 millions de VND/m2 à Ho Chi Minh-Ville.
M. Dinh Minh Tuan a déclaré que chaque segment immobilier de faible hauteur présente une tendance et un potentiel de reprise différents. Plus précisément, les maisons de ville restent calmes, car le tourisme et le commerce de détail n'ont pas connu de forte croissance en raison de l'impact de la macroéconomie et de la pandémie de Covid-19.
Les données de Batdongsan.com.vn montrent que le niveau d'intérêt pour les maisons de ville dans les zones urbaines centrales est resté presque stable, tandis que dans les provinces touristiques côtières des régions du Centre, du Nord et du Sud, il a diminué respectivement de 11 %, 22 % et 41 % par rapport au premier trimestre de 2021.
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| Depuis le début de l'année, le marché immobilier de faible hauteur à l'échelle nationale est en crise, avec une baisse du volume des transactions. (Source : Dan Viet) |
Parallèlement, les maisons de ville et les villas en banlieue présentent un fort potentiel grâce au futur réseau d'infrastructures qui soutient la tendance à l'expansion des zones urbaines vers les périphéries et les zones avoisinantes. De nombreuses zones urbaines de banlieue ont connu de fortes hausses de prix pour les villas et les maisons de ville ces dernières années, comme la zone urbaine de Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoï) avec une augmentation de plus de 20 %, 30 % par an ; ou la zone urbaine de Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Hô-Chi-Minh-Ville) avec des augmentations de prix de plus de 20 % par an, selon les données de Batdongsan.com.vn .
Concernant les maisons individuelles, l'intérêt et les prix demandés restent stables à Hanoï, car ce type de bien répond à de réels besoins en matière de logement, ce qui maintient la demande. Au troisième trimestre 2023, les prix demandés pour les maisons individuelles dans de nombreux quartiers tels que Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai et Ha Dong ont encore augmenté de 4 à 9 % par rapport à la même période en 2022. L'intérêt a également légèrement augmenté de 2 à 3 % dans certains quartiers de Hanoï.
À Ho Chi Minh-Ville, les prix de vente et l'intérêt pour les maisons privées sont en baisse, mais la baisse ne dépasse pas 10 % par rapport au troisième trimestre 2022.
L'investissement en appartement génère un bénéfice moyen d'environ 12,5 %/an
Le rapport montre également que les appartements sont le type de biens immobiliers le moins touché par les effets négatifs du marché au cours de l'année écoulée, car ils répondent à de réels besoins en matière de logement. Au troisième trimestre 2023, l'intérêt pour les appartements a montré des signes de reprise, la demande d'achat ayant augmenté de 1 % et les locations de 6 % par rapport au trimestre précédent. Parmi ces derniers, les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND sont les plus recherchés.
En 2023, le prix de vente des appartements n'a pas beaucoup évolué, augmentant légèrement de 1 à 5 % à Hanoï et quasiment inchangé à Hô-Chi-Minh-Ville. Cependant, sur le long terme, de 2015 à aujourd'hui, l'indice de hausse des prix des appartements à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a dépassé le taux de croissance des revenus des habitants. Après huit ans, les prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï ont augmenté respectivement de 82 % et 56 %, tandis que les revenus des habitants des zones urbaines n'ont augmenté que de 39 %.
M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, a déclaré : « Acheter un appartement devient de plus en plus difficile lorsque la croissance des revenus ne suit pas celle des prix de l'immobilier. À l'avenir, les projets d'appartements de premier ordre connaîtront également des prix élevés, car les investisseurs doivent optimiser leurs profits lorsque les coûts augmentent. »
Concernant la psychologie des consommateurs immobiliers, face à la hausse des prix de l'immobilier, ils se tournent vers la location ou cherchent des solutions d'emprunt pour acquérir une maison. Cependant, à l'heure actuelle, de nombreux acheteurs n'ont pas encore contracté de prêt, toujours préoccupés par les taux d'intérêt.
Étant donné la hausse constante du prix des appartements et la forte demande d'achat et de location de ce type de biens, le taux de rentabilité moyen d'un investissement en appartement peut atteindre 12,5 % par an (en combinant la hausse des prix et le rendement locatif). Ce taux est plus avantageux et plus stable que celui d'autres types d'investissement tels que les actions, l'or, les devises, le foncier et l'épargne.
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