Les locaux commerciaux sont vacants, les prix sont toujours très élevés

Invendu et sans remise

Un rapport récent de Cushman & Wakefield montre que la rue Dong Khoi (1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville) se classe 13e dans la liste des rues commerçantes les plus chères au monde . La Cinquième Avenue de New York (États-Unis) est la plus chère au monde, suivie de la Via Monte Napoleone de Milan (Italie), et la rue Tsim Sha Tsui à Hong Kong (Chine) est la troisième plus chère au monde. Le rapport indique que le prix de location des locaux sur la rue Dong Khoi équivaut à 350 USD/m²/mois. Ce chiffre a augmenté de 17 % sur la même période et de 40 % par rapport à avant la pandémie de Covid-19. Ainsi, le prix de location des locaux sur la rue Dong Khoi est plus élevé que les rues les plus chères de Munich (Allemagne), Amsterdam (Pays-Bas) ou Bangkok (Thaïlande), ce qui place la rue Dong Khoi à la 13e place dans la liste des rues commerçantes les plus chères au monde.

Même s'ils ne peuvent pas être loués, de nombreux locaux ont encore des prix de location assez élevés.

Outre la rue Dong Khoi, la rue Trang Tien (Hanoï) figure également parmi les espaces commerciaux les plus chers à louer en Asie- Pacifique . Le prix de location y a augmenté de 20 % par rapport à la même période et de 50 % par rapport à avant la pandémie, atteignant près de 300 USD/m²/mois. Ce chiffre permet à la rue Trang Tien de gagner trois places, se classant au 17e rang de la région par rapport à l'année dernière.

Malgré le coût élevé de la location, en parcourant plusieurs rues et quartiers prestigieux du centre-ville de Hô-Chi-Minh-Ville, tels que Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai et Nguyen Dinh Chieu, nous avons constaté la fermeture de nombreux locaux locatifs, avec des affiches à louer. Notamment, certaines maisons de ville donnant sur la rue sont fermées depuis de nombreuses années, mais leurs propriétaires refusent de baisser le prix de la location.

Se faisant passer pour des locataires, nous avons contacté le numéro de téléphone affiché sur une maison de la rue Dong Khoi par l'intermédiaire d'un courtier nommé Khuong. On nous a présenté une maison de 200 m², composée d'un rez-de-chaussée et de sept étages, dont le loyer était de 30 000 USD/mois, soit environ plus de 700 millions de VND/mois. Après avoir évoqué la conjoncture économique difficile et demandé une réduction, nous avons obtenu un loyer de 25 000 USD/mois. « Cet espace est vacant depuis quatre mois. Si vous êtes sincère, fixez le prix, il ne peut plus être réduit », a déclaré M. Khuong.

Les loyers étant élevés, les commerçants pratiquent des prix élevés, de nombreux clients étrangers ne viennent qu'une fois et ne reviennent pas. Les entreprises et les propriétaires doivent en tenir compte pour changer et inciter les clients internationaux à revenir en réduisant les loyers. Cependant, pour réduire ces loyers, il est nécessaire de réduire fortement les taux d'intérêt bancaires.

M. Hoang Tuan Anh (activité immobilière)

Le courtier Kha a ouvert deux locaux rue Nguyen Hue (1er arrondissement), dont un de 12 m de large et 25 m de long, d'une surface utile totale d'environ 700 m², au loyer mensuel de 25 000 USD, soit plus de 600 millions de VND. En cas de location, les clients doivent verser un acompte de 3 mois et signer un contrat de 3 ans. Juste à côté se trouve un local commercial d'environ 1 100 m², avec deux façades sur rue, dont le loyer mensuel est d'environ 45 000 USD, soit plus de

1 milliard de VND par mois. On sait que ce local était loué par un restaurateur pour 38 000 USD par mois. Suite à des pertes d'exploitation, le restaurateur a restitué les locaux début 2023 et ils sont restés vacants jusqu'à présent. « La conjoncture économique est difficile, de nombreuses personnes perdent de l'argent et doivent restituer leurs locaux. De grands locaux comme celui-ci sont très difficiles à louer. Si vous êtes sincère, vous pouvez négocier une réduction supplémentaire », a déclaré l'agent immobilier.

Un local situé à l'angle des rues Nguyen Thi Minh Khai et Cach Mang Thang 8, d'une surface utile de plus de 1 100 m², était annoncé par un courtier nommé Dat comme étant loué pour environ 1 milliard de VND par mois. Lorsque nous avons demandé une réduction de prix, le local étant vacant depuis près de deux ans, Dat a affirmé : « Il est vacant, mais nous ne pouvons pas baisser le prix en raison de son emplacement stratégique. Si vous le louez, vous pouvez négocier une réduction pour avoir de la chance ; nous rencontrerons le propriétaire directement demain. »

Sur la rue Le Loi (1er arrondissement), la rue la plus prisée de la ville, de nombreux logements locatifs vacants arborent des pancartes « À louer » et un réseau dense de numéros de téléphone. Lors d'un appel pour se renseigner sur un bien, le propriétaire a indiqué que le prix était de 400 millions de VND par mois pour une maison de 400 m² sur trois étages. Un agent immobilier a indiqué que le prix des locations dans le centre du 1er arrondissement restait très élevé malgré le grand nombre de logements vacants. Les loyers varient entre 200 et 600 millions de VND par mois selon le quartier et l'emplacement. Même si les grands logements sont vacants depuis longtemps, le propriétaire n'a pas baissé le prix.

Le prix élevé reste une perte par rapport aux intérêts des prêts bancaires

Selon l'évaluation de Savills, au troisième trimestre 2023, malgré une légère baisse de l'offre, la capacité d'exploitation des locaux commerciaux à louer est restée à 91 %, inchangée par rapport au trimestre précédent. Parmi eux, les locaux situés en dehors du centre de Hô-Chi-Minh-Ville représentaient 91 % de l'offre totale. Concernant les prix de location, la plupart des propriétaires du centre-ville restent confiants quant à la stabilité des prix élevés, trois fois supérieurs à ceux pratiqués en dehors du centre.

Malgré une activité morose et des loyers élevés, un rapport de CBRE Vietnam montre que les loyers dans le centre-ville continuent d'augmenter de 1 à 1,5 % par an. Outre ces prix élevés, les locaux du centre-ville sont confrontés à de nombreuses difficultés, telles que l'obtention de licences commerciales, de permis de prévention et de lutte contre les incendies, etc. Par conséquent, les commerçants cherchent à agrandir leurs locaux en périphérie pour y installer rapidement des boutiques temporaires. Par conséquent, les locaux invendus dans le centre-ville le restent encore.

M. Hoang Tuan Anh, un entrepreneur immobilier, a analysé : La raison pour laquelle le prix de location est élevé mais que le propriétaire ne le baisse pas est qu'il achetait auparavant la maison pour 400 à 600 millions de VND/m², une maison de 200 m² coûtant environ 100 milliards de VND. Si le prix de location moyen est de 5 % par an et par propriété, il gagnera chaque mois 416 millions de VND. Pendant ce temps, le propriétaire paie 10 % par an d'intérêts sur le prêt bancaire, ce qui représente environ plus de 800 millions de VND, perdant environ 400 millions de VND par mois. Lors de l'achat d'un bien immobilier, le propriétaire s'attend à ce que le prix du logement augmente comme il y a dix ans. Cependant, cela est impossible car le prix de l'immobilier dans le centre de Hô-Chi-Minh-Ville est actuellement aussi élevé qu'en Chine et à Singapour ; plus élevé qu'en Europe, en Amérique ; plusieurs fois supérieur à celui de la Thaïlande, de la Malaisie, des Philippines... Si le prix de l'immobilier n'augmente pas, la perte locative à long terme obligera le propriétaire à le vendre.

« Cependant, il existe un paradoxe : les locataires commerciaux ne peuvent actuellement pas payer 416 millions de VND par mois pour un local de 200 m². Les prix élevés de l'immobilier et les taux d'intérêt bancaires élevés font perdre de l'argent à tout le monde, ce qui explique la fermeture prolongée des locaux dans le centre-ville. Prenons l'exemple du marché Ben Thanh, qui accueille principalement une clientèle étrangère. Les loyers étant élevés, les commerçants vendent également à des prix élevés, de nombreux clients étrangers ne viennent qu'une fois et ne reviennent pas. Les entreprises et les propriétaires doivent en tenir compte pour changer et attirer la clientèle internationale en réduisant le loyer des locaux. Cependant, pour réduire le loyer, il est nécessaire de réduire fortement les taux d'intérêt bancaires », a analysé M. Hoang Tuan Anh.

Le Dr Su Ngoc Khuong, directeur adjoint de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a déclaré que les locaux du centre-ville de Hô-Chi-Minh-Ville sont principalement destinés aux produits destinés aux touristes internationaux. Lorsque le nombre de visiteurs et les revenus diminuent, les locataires se retrouvent sans source de revenus et contraints de céder leurs locaux. Pour les chaînes de magasins, la baisse de revenus limite leur expansion. Les entreprises prendront en compte le coût : si le loyer est trop élevé, elles seront contraintes de trouver un autre emplacement pour céder leurs locaux ou de fermer certaines succursales.

Selon une étude de Savills, l'industrie de l'alimentation et des boissons représente 37 % de l'espace commercial total à louer, suivie par l'industrie de la mode avec 24 % de parts de marché ; les autres secteurs tels que la santé, la beauté et le divertissement représentent 13 % chacun.

Lien source: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm