Éliminer les obstacles et les problèmes
Le 21 juin, conformément au programme de travail de la 5ème session, l'Assemblée nationale a passé toute la journée à discuter du projet de loi foncière (amendée).
Lors d'un entretien avec Nguoi Dua Tin en marge de l'Assemblée nationale, le délégué de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong - chef de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Dong Nai a donné son avis sur certains contenus relatifs à l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique .
En ce qui concerne la réglementation sur l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'accords pour recevoir des droits d'utilisation des terres ou avoir des droits d'utilisation des terres, M. Cuong a déclaré qu'actuellement, pour mettre en œuvre l'attribution des terres et la location des terres pour les projets utilisant des terres, selon le contenu du projet, la priorité est donnée dans l'ordre suivant : Location des terres par vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour les projets utilisant des terres ; et l'utilisation des terres par le biais d'un accord est le choix final.
Délégué de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong - Chef de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Dong Nai .
En fait, l'accord sur les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique a contribué à mettre en œuvre rapidement le projet, à promouvoir l'efficacité de l'utilisation des terres et à éviter les plaintes liées au défrichement des sites, à l'indemnisation, au soutien, à la réinstallation, sur la base d'un accord volontaire, de sorte qu'il a le consensus de la population... Dans le même temps, l'État dispose également de recettes budgétaires grâce à la perception de frais pour la conversion de l'utilisation des terres.
Toutefois, conformément aux dispositions du point b, clause 1, article 27, « Dans le cas de l'utilisation d'un terrain pour la mise en œuvre d'un projet de logement commercial, il est permis de convenir de recevoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et un terrain autre qu'un terrain résidentiel ».
Ainsi, dans le cas où la limite du projet ne comporte pas « au moins 1 m² » de terrain résidentiel, aucun accord n'est autorisé et entraînera de nombreuses conséquences différentes.
« Par conséquent, je pense qu'il devrait y avoir une réglementation distincte pour les terrains non résidentiels. À condition qu'ils soient conformes aux types d'urbanisme, qu'ils remplissent les conditions de modification de l'affectation du sol et les autres conditions de mise en œuvre du projet, la réglementation permettra la mise en œuvre de l'accord. Ainsi, les difficultés et les lacunes seront résolues », a déclaré M. Cuong.
En outre, M. Cuong a également proposé d’étudier et de permettre la mise en œuvre d’accords sur des terres agricoles pour réaliser des projets de logements commerciaux.
Limiter les réclamations concernant le montant de l'indemnisation - support
Parallèlement, il est proposé d’étudier l’application d’une méthode « neutre » de défrichement des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique.
Selon M. Cuong, un accord volontaire sur les droits d'utilisation des terres entre les entreprises et les utilisateurs des terres contribuera à accélérer la mise en œuvre des projets, à promouvoir l'efficacité de l'utilisation des terres et à éviter les plaintes, ce qui présente des avantages évidents.
Cependant, en réalité, très peu d'entreprises peuvent négocier 100 % de la superficie du terrain, car il y a souvent des cas où une minorité d'utilisateurs du terrain ne coopère pas avec l'investisseur du projet, en particulier dans les cas où les utilisateurs du terrain savent que l'emplacement du terrain ne peut être séparé de la limite du projet, et exigeront des prix déraisonnablement élevés, voire plusieurs fois supérieurs au prix du marché.
À ce moment-là, les investisseurs doivent accepter des prix déraisonnablement élevés pour pouvoir mener à bien le projet, ce qui entraîne une augmentation des prix des terrains, des difficultés en matière d’indemnisation, d’aide à la réinstallation ou d’accords sur les droits d’utilisation des terres pour d’autres projets dans la région.
Si l’investisseur n’accepte pas un prix trop élevé, cela entraînera une congestion dans le développement du projet, gaspillant les ressources foncières de la majeure partie de la zone sur laquelle les droits d’utilisation des terres ont été convenus.
Par conséquent, la plupart des investisseurs souhaitent que l’État récupère des terres pour mettre en œuvre des projets, mais la récupération des terres donne souvent lieu à des poursuites judiciaires, notamment concernant la valeur de l’indemnisation.
« Par conséquent, je pense qu'il est nécessaire d'étudier et de mettre en œuvre une méthode « neutre » qui favorise les avantages et réduit les inconvénients des deux méthodes ci-dessus, en encourageant les accords sur les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique.
« Dans le cas où l'investisseur a accepté 80% de la zone et a des difficultés à négocier parce que la minorité restante d'utilisateurs de terres exige des prix déraisonnables, l'État soutiendra la récupération des terres pour les 20% restants de la zone », a analysé M. Cuong.
L’acquisition de terres suscite souvent des plaintes, notamment concernant la valeur de l’indemnisation.
Le chef de la délégation de Dong Nai a déclaré que le projet de loi stipule également la méthode de détermination des prix des terrains selon les principes du marché et le calcul des prix spécifiques des terrains en cas de remise en état des terres par l'État. Il permet ainsi de se référer aux prix unitaires convenus par les investisseurs pour d'autres zones et de les appliquer aux cas de remise en état des terres. De plus, il limite les plaintes concernant les indemnisations et les valeurs de soutien, garantissant ainsi les droits des personnes dont les terres sont remises en état.
Ainsi, cela résoudra les problèmes des projets de développement socio-économique mis en œuvre par le biais d’accords sur les droits d’utilisation des terres, dans lesquels une minorité d’utilisateurs des terres exige une valeur d’accord trop élevée, provoquant une congestion dans le développement des projets.
Concernant les méthodes d'évaluation foncière, M. Cuong a indiqué que le projet de loi ne prévoit que quatre méthodes d'évaluation foncière et supprime la méthode de l'excédent. Or, dans la pratique, cette méthode est couramment utilisée pour déterminer le prix des terrains de grandes superficies et des projets d'investissement immobilier à usage mixte, liés à des usages variés tels que le logement, le commerce, les services, les bureaux, l'hôtellerie, etc.
« La question est donc de savoir si les méthodes d’évaluation foncière restantes peuvent jouer le rôle de méthode excédentaire ? », s’est-il demandé.
Il a déclaré que, selon le type de bien immobilier, différentes méthodes d'évaluation seront appliquées. Par exemple, pour les grandes parcelles de terrain ayant des usages très différents, l'application de la méthode de comparaison est très difficile et irréalisable, car il n'existe aucune information sur des actifs comparables présentant une taille, une utilisation du sol et des critères d'urbanisme similaires.
La méthode des revenus s'applique aux projets mis en service, exploités et générant un flux de trésorerie annuel. L'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier pose un problème de qualité des données foncières collectées annuellement (pour établir la liste annuelle des prix) et de quantification des facteurs importants liés à la planification et à la structure d'utilisation du sol du terrain à évaluer.
« Au lieu d'abandonner la méthode du surplus en raison de facteurs hypothétiques, il est nécessaire d'élaborer une norme et une réglementation plus spécifiques sur les paramètres appliqués dans le calcul pour synchroniser et unifier la mise en œuvre de la détermination du prix des terrains, afin de promouvoir les avantages lors de l'application de cette méthode à certains cas qui nécessitent de déterminer des prix fonciers spécifiques », a suggéré M. Cuong .
Source
Comment (0)