Soucieux de la sécurité incendie, de nombreux propriétaires de mini-appartements vendent à perte et se retirent du marché.

Récemment, de nombreux mini-appartements à Hanoi sont vendus pour des dizaines de milliards de dongs, même si les revenus locatifs de ce segment peuvent atteindre des centaines de millions de dongs par an.

M. Tran Van Linh a déclaré qu'il vendait un immeuble d'appartements de 6 étages nouvellement construit avec 15 chambres entièrement meublées dans le quartier de My Dinh, district de Nam Tu Liem, à Hanoi.

Selon M. Linh, bien que les revenus locatifs s'élèvent à 900 millions de VND par an, il a quand même décidé de vendre à 10,5 milliards de VND.

La principale raison évoquée par M. Linh était la prévention des incendies. Il a expliqué sans détour que, compte tenu de la conception très fermée du bâtiment, la disposition des escaliers avait dû être repensée pour l'ensemble du bâtiment, ce qui a nécessité un investissement important. Or, ses finances étant limitées, la tâche était complexe.

Il a décidé de ne plus accepter de nouveaux locataires et de vendre l’ensemble de l’immeuble à perte.

« J'ai acheté cet immeuble d'appartements en 2021 pour 11,5 milliards de VND, mais maintenant j'accepte de le vendre pour 10,5 milliards de VND dans l'espoir de le vendre bientôt pour récupérer mon capital », a déclaré M. Linh.

Plusieurs mini-immeubles d'appartements à vendre. (Capture d'écran).

De même, Mme Nguyen Bich Ngoc (Cau Giay, Hanoi) a également déclaré qu'à la fin de 2022, elle et son mari ont acheté un mini-immeuble d'appartements entier à Cau Giay pour le louer pour 20 milliards de VND.

L'immeuble compte une trentaine d'appartements et est loué, générant un revenu mensuel d'environ 70 à 80 millions de VND. Cependant, Mme Ngoc a expliqué qu'après avoir exploité l'activité de location pendant près d'un an, elle a décidé de vendre avec une perte de 500 millions de VND, craignant les risques d'incendie et d'explosion qui pouvaient survenir à tout moment et qu'elle devait assumer.

« La prévention et la lutte contre les incendies dans les mini-appartements sont très instables. De plus, il est difficile de contrôler la sensibilisation des résidents. Si les propriétaires sont loin, la simple ignorance d'un seul résident peut tout arriver. Nous en subirons alors les conséquences. Cette pression est vraiment forte, ce qui m'a obligée à me retirer de ce marché », a confié Mme Ngoc.

D'après de nombreuses plateformes immobilières en ligne, de nombreux mini-appartements sont proposés à la vente dans les quartiers centraux et périphériques de Hanoï. Ces appartements, d'une superficie de 50 à 100 m² et répartis sur 5 à 9 étages, sont proposés à des prix allant de 6 à plus de 10 milliards de VND. Les courtiers annoncent souvent un taux de rentabilité locative de 7 à 10 % par an.

Par exemple, dans le district de Cau Giay, le propriétaire d'un mini-immeuble de six étages avec un grenier, construit sur un terrain de 60 m², compte douze chambres à louer. Après l'incendie du mini-immeuble à Khuong Ha, le propriétaire a décidé de réduire ses pertes de 500 millions de VND par rapport au prix de début 2023, soit 14,5 milliards de VND.

Un mini-immeuble d'appartements de 58 m² et 17 chambres à Thanh Xuan, à vendre au prix de 12,2 milliards de VND, est annoncé comme générant un chiffre d'affaires stable et un cash-flow annuel de plus d'un milliard de VND. Le propriétaire a actuellement réduit le prix à 11,5 milliards de VND.

Un mini-immeuble d'appartements à Ha Dong d'une superficie d'environ 120 mètres carrés et de 25 pièces a également été réduit de 700 millions de VND à près de 15 milliards de VND.

Selon de nombreux courtiers, après l'incendie du mini-appartement de Khuong Ha, les prix de vente de ces derniers ont considérablement baissé. Par crainte de poursuites judiciaires, de nombreux investisseurs immobiliers se désintéressent de ce type d'activité. Ils acceptent des rabais importants pour vendre l'immeuble dans son intégralité, évitant ainsi la gestion, l'exploitation et l'investissement dans des systèmes de protection incendie.

De nombreux mini-immeubles d'appartements à Hanoi ne garantissent pas la sécurité incendie. (Illustration : Cong Hieu).

Les statistiques de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers montrent que, pour accroître leurs profits, la plupart des propriétaires de mini-appartements construisent plus d'étages que ce qui est autorisé. De nombreux appartements ne bénéficient pas d'investissements en infrastructures, ou celles-ci sont dégradées, mais manquent d'entretien pour les réparer et les renforcer, ce qui engendre l'insécurité des résidents.

En particulier, les questions de sécurité incendie n'ont guère préoccupé les acheteurs entre 2007 et 2010. Par la suite, les politiques sont devenues plus claires et la sensibilisation s'est améliorée, mais la situation est restée globalement inchangée ou ne s'est améliorée que sur le papier.

Les conséquences des incendies dans les bâtiments comportant des étages supplémentaires, une densité incorrecte et le non-respect des mesures de prévention et de lutte contre l’incendie sont extrêmement graves en termes de vies humaines et de biens.

Selon M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development, la construction de mini-appartements était auparavant considérée comme un bon canal d'investissement rentable.

M. Toan a indiqué qu'en 2015-2016, à Cau Giay et Thanh Xuan, le prix des terrains atteignait encore 40 à 50 millions de VND/m². Dans ce cas, un propriétaire a construit un mini-immeuble de 10 étages avec un investissement de 11 à 13 millions de VND/m². Avec un prix de vente d'environ 18 à 20 millions de VND/m², il pouvait gagner plus d'un demi-milliard de VND pour un appartement de plus de 30 m².

Cependant, après l'incendie de Khuong Ha, M. Toan a déclaré qu'outre les problèmes juridiques et de crédit, la qualité des mini-appartements ne garantit pas la prévention des incendies. Ces obstacles inciteront de nombreuses personnes à envisager l'achat de mini-appartements dans un avenir proche.

« Le marché des mini-appartements sera tendu, les investisseurs devront donc investir davantage pour pouvoir louer. Les acheteurs, quant à eux, seront plus prudents dans leur choix de ce type d'appartement », prédit M. Toan.

Chau Anh

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