S'exprimant lors du séminaire « Identifier le marché immobilier à la fin de 2024 et au début de 2025 » récemment organisé par le journal Nguoi Lao Dong, Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, a souligné les difficultés auxquelles le marché immobilier est confronté, en particulier dans le secteur du logement social.
Aperçu de la discussion « Identifier le marché immobilier à la fin de 2024 et au début de 2025 » par le journal Nguoi Lao Dong
La demande de logements est énorme.
Mme Oanh a déclaré que le groupe Kim Oanh se développe dans le secteur immobilier depuis plus de 16 ans. Par le passé, l'entreprise a réalisé avec succès de nombreux projets d'envergure à Binh Duong , Dong Nai, Hô-Chi-Minh-Ville et Ba Ria Vung Tau. Lorsque le gouvernement a annoncé le projet de construction d'un million de logements sociaux, le groupe Kim Oanh a compris que l'État procédait à de nombreux changements de politique pour créer un marché immobilier sain et durable.
« Parallèlement, nous pensons que le marché connaîtra des changements positifs à partir du 1er août 2024, date d'entrée en vigueur officielle de trois nouvelles lois. Pour se préparer à ces changements, le groupe Kim Oanh a planifié de manière proactive le développement de projets d'envergure, non seulement en se concentrant sur les zones urbaines classiques, mais aussi sur des projets de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux ménages sans logement », a déclaré Mme Oanh.
Selon le président du groupe Kim Oanh, la demande de logements sociaux dans les localités à fort développement industriel comme Binh Duong, Dong Nai et Ba Ria-Vung Tau est actuellement très forte. Ces provinces attirent des centaines de milliers de travailleurs migrants, mais l'offre actuelle de logements sociaux ne suffit pas à répondre à la demande.
Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, a pris la parole lors du séminaire.
Dans ce contexte, le groupe s'est efforcé de trouver des solutions efficaces, en s'inspirant des modèles de logement social des pays développés. Mme Oanh a notamment exprimé son impression du succès du modèle de logement social à Singapour, où 90 % de la population vit dans des logements sociaux construits avec des normes élevées, modernes, pratiques et écologiques.
« Notre volonté est de créer des projets de logements sociaux répondant aux normes singapouriennes pour les familles vietnamiennes », a fait part de sa détermination. Mme Oanh a indiqué que le groupe avait signé un accord de coopération stratégique avec Surbana Jurong Group, un acteur majeur du développement de logements sociaux à Singapour et dans le monde. Grâce à cette coopération, le groupe Kim Oanh devrait proposer au marché immobilier vietnamien des projets de logements sociaux de qualité supérieure.
Selon le plan, le groupe Kim Oanh développera 26 projets de logements sociaux totalisant 40 000 appartements. La superficie totale des terrains destinés aux logements sociaux est de 107 hectares. En novembre, le groupe Kim Oanh lancera le premier projet de logements sociaux à Binh Duong New City, d'une superficie de 26,69 hectares.
Ce projet répond non seulement à des normes techniques et de qualité élevées, mais promet également de faire forte impression sur le marché grâce à sa certification écologique EDGE, tout en intégrant des centaines d'équipements modernes au service des résidents. En particulier, le prix de vente des logements sociaux de ce projet n'est que de 50 % inférieur à celui des projets du même segment sur le marché.
Difficultés du fonds foncier
Cependant, Mme Kim Oanh a souligné sans détour les difficultés rencontrées par les entreprises qui investissent dans le logement social. Tout d'abord, le financement foncier constitue un obstacle majeur. Conformément à la réglementation, les projets de logements sociaux doivent consacrer 20 % de leur financement foncier à la construction de logements sociaux. Cependant, l'attribution de ce financement foncier aux entreprises ou aux collectivités locales présente encore de nombreuses lacunes.
Mme Oanh estime que le projet devrait être confié aux entreprises, avec l'assurance que celles-ci seront tenues responsables si elles ne le terminent pas à temps. « Si les entreprises ne le font pas correctement, elles doivent en être tenues responsables, et le prix des logements sera alors plus raisonnable, ce qui profitera aux clients », a-t-elle déclaré.
Un autre problème concerne le prix des terrains destinés aux projets de logements sociaux. Mme Oanh a suggéré que l'évaluation foncière soit plus claire et transparente entre les fonds fonciers alloués par l'État et ceux acquis par les entreprises elles-mêmes. Citant le projet de logements sociaux du groupe Kim Oanh à Binh Duong, bien que l'entreprise l'ait acquis il y a huit ans, le coût d'investissement et le bénéfice s'élèvent aujourd'hui à environ 1 000 milliards de dongs.
Mme Oanh a soulevé lors du séminaire de nombreux problèmes et difficultés dans la mise en œuvre du logement social.
Ce terrain est un parc industriel dont la transformation en zone résidentielle a été approuvée à 1/500. Si l'on se base sur le prix du terrain du parc industriel (170 USD/m²), sa valeur dépasse également 1 000 milliards de VND. Cependant, si l'on applique le prix actuel des terrains destinés à la construction de logements commerciaux, ce chiffre pourrait dépasser 3 000 milliards de VND, ce qui compliquerait le développement de projets de logements sociaux.
Elle a donc proposé que l'État fasse une distinction claire entre les types de terrains attribués par l'État et ceux acquis par les entreprises elles-mêmes afin de déterminer des prix clairs et raisonnables. Cela permettra également d'éviter les erreurs d'investissement et encouragera les entreprises à accompagner l'État dans le développement de logements sociaux.
Les procédures juridiques constituent un autre problème auquel les entreprises sont confrontées. Mme Oanh a expliqué que, malgré l'existence d'une réglementation spécifique pour le logement social, les procédures administratives n'ont pas été raccourcies, ce qui allonge les délais d'exécution des projets. Cela nuit à l'efficacité des investissements des entreprises. Elle a proposé des réformes procédurales pour alléger la charge pesant sur les entreprises et accélérer la construction de logements sociaux.
Par ailleurs, la question de la marge bénéficiaire constitue également un obstacle majeur pour les entreprises. Selon la réglementation, les entreprises ne peuvent prétendre qu'à un bénéfice maximal de 10 %, tandis que les coûts de vente représentent 6 %, ce qui porte le bénéfice réel à seulement 6 %. Il est donc difficile d'attirer les grandes entreprises dans ce secteur. Mme Oanh a appelé le gouvernement à mettre en place des politiques d'incitation plus claires pour inciter les entreprises à participer au développement du logement social.
En ce qui concerne l'échange de fonds fonciers pour la construction de logements sociaux, bien que la nouvelle loi stipule que les investisseurs sont autorisés à proposer des échanges, ils doivent disposer de fonds fonciers dans le même type de zone urbaine ou dans la même entreprise.
En réalité, cette situation est très difficile à respecter, car tous les investisseurs ne disposent pas de nombreux fonds fonciers dans le même type de zone urbaine. Par exemple, de nombreuses entreprises souhaitent actuellement échanger d'anciens projets après ajustement, mais ne peuvent le faire car les deux fonds fonciers ne sont ni situés dans la même ville ni dans la même entreprise, bien qu'ils appartiennent au même groupe.
Contraintes de capital
Par ailleurs, l'emprunt de capitaux pour la mise en œuvre de projets de logements sociaux se heurte également à de nombreuses difficultés. Selon Mme Oanh, les entreprises ne peuvent emprunter que des prêts préférentiels représentant environ 15 % du capital total d'investissement du projet auprès du Fonds d'investissement pour le développement des provinces et des villes.
Cela ne suffit pas à couvrir les coûts, alors que les prêts des banques commerciales, malgré des taux d’intérêt préférentiels, se situent encore entre 8,2 % et 9 % par an, soit bien plus que les taux d’intérêt que les entreprises peuvent accepter lorsqu’elles développent des logements sociaux.
Non seulement les entreprises sont confrontées à des difficultés, mais les particuliers sont également confrontés à de nombreux obstacles lors de l'achat d'un logement social. Mme Oanh a cité l'exemple du taux d'intérêt des prêts pour l'achat de logements sociaux : avant le 1er août 2024, il était de 4,8 % par an (Banque de politique sociale), mais après cette date, il est passé à 6,6 % par an, soit presque le même taux que celui des prêts commerciaux. De ce fait, les travailleurs, déjà à faibles revenus, hésitent à emprunter pour acquérir un logement.
« De nombreux acheteurs de maisons, bien qu'ils remplissent les conditions de revenus, ne peuvent toujours pas emprunter d'argent car le processus d'approbation est trop compliqué, en particulier l'obligation de prouver les revenus des trois derniers mois », a déclaré Mme Oanh.
De plus, la procédure de justification des revenus des emprunteurs reste complexe, ce qui pose des difficultés à de nombreuses personnes ayant des besoins réels. « De nombreux clients du groupe Kim Oanh ont versé 20 à 30 % de la valeur du logement à l'avance, mais ne peuvent toujours pas le recevoir, car la banque ne débourse pas le prêt à temps », a ajouté Mme Oanh.
Sans compter que la réglementation relative aux revenus lors de l'achat d'un logement social présente également de nombreuses lacunes. En effet, si une personne seule a besoin d'un revenu de 15 millions de VND et un couple de 30 millions de VND, même si la différence n'est que d'un million, par exemple 29 ou 31 millions, le montant ne sera pas pris en compte. De ce fait, de nombreuses personnes perdent l'opportunité d'acheter une maison, devant hypothéquer leur appartement et assumer le remboursement du capital et des intérêts à la banque.
Mme Oanh a également soulevé le problème suivant : la plupart des entreprises de logements sociaux ne poursuivent actuellement aucun but lucratif. Par conséquent, certaines unités privilégient la construction de logements bas de gamme à bas prix, ce qui laisse à désirer. Les immeubles ne comptent que cinq étages et ne disposent pas d'ascenseurs. Les appartements sont de petite taille, manquent d'équipements et de sécurité. Par conséquent, les logements se dégradent rapidement, les coûts de réparation sont élevés et les quartiers résidentiels sont très délabrés.
Singapour construit des appartements de différentes superficies, du T1 au T4, pour accueillir plusieurs générations. Cette solution est adaptée et la qualité de construction est irréprochable, permettant ainsi de les utiliser durablement et de les transmettre de génération en génération sans avoir à acheter une nouvelle maison. De plus, bien qu'il s'agisse de logements sociaux, ils disposent de nombreux équipements modernes pour répondre aux besoins de la population.
Le groupe Kim Oanh a mené une étude et reconnu cette solution comme étant judicieuse. Il est déterminé à tirer les leçons de cette expérience et à développer des logements sociaux de qualité pour les Vietnamiens, dignes de Singapour. « Nous sommes convaincus que si l'État parvient à lever les obstacles susmentionnés pour les entreprises, à proposer des taux d'intérêt préférentiels pour les prêts et à simplifier l'examen des demandes pour les acquéreurs de logements sociaux, l'achèvement du projet gouvernemental de construction d'un million de logements sociaux sera un franc succès. Nos travailleurs bénéficieront ainsi de meilleures conditions de vie dans des logements spacieux, propres et entièrement équipés, leur permettant de travailler sereinement et de contribuer au développement économique », a déclaré Mme Oanh.
Source : https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
Comment (0)