Mesures appliquées dans le monde
Selon VARS, réguler le marché immobilier par le biais de politiques et de lois sur le crédit est l'un des moyens efficaces pour garantir son développement durable et stable, en évitant les effets déstabilisateurs sur l' économie . À l'inverse, l'essor ou la récession du marché immobilier peuvent entraîner des crises financières majeures.
Historiquement, l'immobilier a souvent été cité comme l'une des principales causes des difficultés économiques du Vietnam, en raison de ses impacts directs et indirects sur les secteurs économiques qui le soutiennent, tels que la construction, le tourisme et la finance. Parmi les facteurs à prendre en compte figurent les créances douteuses, l'importance des stocks immobiliers, les difficultés de mobilisation des capitaux et la baisse de confiance des investisseurs.
Les difficultés mentionnées ci-dessus affectent non seulement directement le développement du marché, mais ont également des conséquences considérables sur l'ensemble de l'économie. Par conséquent, dans le respect maximal des lois naturelles de l'offre et de la demande, il est absolument nécessaire que l'État renforce proactivement la régulation du marché immobilier lorsque celui-ci montre des signes d'instabilité. Cette mesure est également appliquée par les gouvernements et les organismes financiers de nombreux pays à travers le monde.
La régulation du marché immobilier est une mesure importante pour éviter les impacts négatifs sur l’économie.
Plus précisément, afin d'assurer le développement durable et stable du marché immobilier et d'éviter tout impact déstabilisateur sur l'économie, de nombreux gouvernements ont eu recours à des politiques de crédit pour réguler le marché. En resserrant ou en assouplissant le crédit, le gouvernement peut contrôler les prix de l'immobilier, prévenir les bulles et assurer la stabilité du marché. Cependant, la flexibilité de cette politique dépend de chaque marché et de la situation économique spécifique de chaque pays. Voici quelques exemples d'expériences de certains pays sur cette question :
Par exemple, en Chine, pour contrôler les flux de capitaux d'investissement, le gouvernement chinois a imposé de nombreuses restrictions sur les achats immobiliers à crédit, notamment les prêts spéculatifs. Il a également contrôlé les flux de capitaux à l'étranger afin d'empêcher l'afflux de capitaux spéculatifs sur les marchés immobiliers étrangers.
Plus précisément, en 2010, le marché immobilier chinois s'est rapidement développé et les prix des logements ont fortement augmenté. À cette époque, des dizaines de millions d'appartements avaient été construits depuis longtemps, mais étaient inoccupés. Cette situation a perduré et est devenue si grave que, fin 2017, le gouvernement chinois a dû promulguer une politique selon laquelle « les maisons sont faites pour vivre, pas pour spéculer », et a parallèlement ordonné la mise en place d'un système de contrôle et de régulation du marché afin de distinguer les spéculateurs des acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement.
Outre des réglementations très strictes concernant la possession d'une résidence secondaire ou plus, telles que l'obligation pour les acheteurs d'une résidence secondaire de verser un apport de 60 à 85 % et pour une troisième résidence de 100 % ; l'obligation pour tout acquéreur de conserver son bien pendant au moins trois ans et demi ; le licenciement de hauts fonctionnaires dans les localités qui ont laissé les prix de l'immobilier flamber ; et même l'application de mesures de prix de référence, la distribution de quotas d'achat… De plus, de nombreuses villes chinoises ont également eu recours à une série de mesures telles que le plafonnement des crédits immobiliers, l'augmentation des taux d'intérêt et le durcissement de la réglementation hypothécaire. Ces ajustements ont été relativement efficaces, réduisant considérablement la spéculation.
De nombreuses réglementations « frappent les poches » des acheteurs de maisons et sont appliquées pour éviter la spéculation.
À Singapour, afin de contrôler la spéculation et d'éviter une bulle immobilière, le gouvernement a augmenté le taux de dépôt minimum pour les emprunts immobiliers, notamment pour les acheteurs de deuxième ou troisième résidence. Parallèlement, pour réduire le montant des prêts et maîtriser les prix de l'immobilier, le gouvernement a également limité la durée des prêts et mis en place une politique de crédit restrictive.
Au Canada, le gouvernement a resserré la réglementation sur les ratios prêt/valeur afin de limiter les prêts à risque élevé. Dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver, les acquéreurs de biens immobiliers doivent souvent verser des apports plus importants. De nombreux pays appliquent également des mesures de contrôle du crédit aux acheteurs étrangers afin de limiter la spéculation, de maîtriser la hausse des prix de l'immobilier et de protéger les personnes à revenu moyen dans les grandes villes comme l'Australie, le Canada, etc.
L'expérience d'autres pays montre que les politiques et lois en matière de crédit constituent un outil important pour les gouvernements afin de réguler le marché immobilier. Nombre de ces politiques, appliquées avec succès par d'autres pays, peuvent être référencées, apprises et appliquées au Vietnam.
Il faut s'adresser au Vietnam pour réglementer le marché
Avec l'efficacité obtenue dans de nombreux pays à travers le monde, VARS propose un certain nombre de solutions en matière de politique de crédit pour réguler le marché lorsque le marché fluctue à la hausse ou à la baisse de plus de 20 % en 3 mois ou que le marché immobilier connaît d'autres fluctuations qui affectent la stabilité socio-économique sans affecter la demande de logements des gens comme suit :
Premièrement, il faut durcir les politiques de crédit pour les spéculateurs. Pour réduire le nombre de personnes empruntant à des fins spéculatives ou utilisant un effet de levier excessif, les établissements de crédit peuvent ajuster les plafonds de prêt en ajustant les ratios prêt/valeur, en exigeant des paiements de fonds propres plus élevés ou en appliquant des taux d'intérêt plus élevés aux acheteurs de résidences secondaires, voire plus.
Deuxièmement, renforcer le suivi et la gestion du crédit. Le gouvernement peut imposer des réglementations sur le contrôle de la qualité du crédit, obligeant les banques à communiquer davantage d'informations sur les prêts immobiliers, renforçant ainsi la surveillance des risques. Mettre en place un mécanisme de crédit pour les projets de logements sociaux, en privilégiant le financement de ces projets et de projets de développement de logements abordables afin de répondre aux besoins de logement des personnes à faibles revenus.
VARS propose de nombreuses mesures pour réguler le marché de la manière la plus raisonnable.
En outre, l'État doit également mener une politique d'assouplissement du crédit, notamment en réduisant les taux d'intérêt et en soutenant les prêts à long terme avec des taux d'intérêt préférentiels pour les primo-accédants ou certains autres groupes prioritaires à des fins de stabilité sociale, comme les jeunes couples nouvellement mariés,...
Toutefois, selon le VARS, pour appliquer la politique « correctement et avec précision », l'État doit mettre en place une base de données suffisamment vaste, précise et actualisée pour assurer une distinction claire entre les acheteurs de biens immobiliers, qui les utilisent à des fins de production et d'affaires, et les spéculateurs et profiteurs. Il est impératif d'accélérer la publication de l'indice des prix des transactions immobilières et de certains indicateurs d'influence afin de disposer d'une base permettant de déterminer le moment opportun pour l'intervention de l'État.
En particulier, dans un contexte de prix de l'immobilier préoccupant, comme c'est le cas actuellement, il convient de combiner les politiques de crédit avec l'application de la taxe foncière. Parallèlement, l'application des politiques réglementaires doit être souple, garantissant la stabilité et l'ordre du marché immobilier et minimisant les risques.
Source : https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
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