Non réglementé par la loi, 95 % des mini-appartements sont construits sans autorisation

En réponse à VTC News , M. Pham Duc Toan, directeur général de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) a affirmé qu'actuellement, les mini-appartements sont un échange conceptuel d'un type de logement qui n'est pas réglementé par la loi.

Les mini-appartements ne bénéficient d'aucune base légale pour être reconnus comme un type de logement à vendre. En réalité, la plupart des particuliers achètent eux-mêmes un terrain, demandent ensuite un permis de construire pour des maisons individuelles, puis les divisent en appartements indépendants destinés à la vente. Il s'agit d'un contrat civil et non d'un contrat de vente, car aucune réglementation ne régit la vente partielle du bien.

M. Toan a cité l'exemple d'un particulier possédant un terrain d'environ 200 à 300 m². Lors de la construction d'immeubles de grande hauteur et de la vente d'appartements, les propriétaires de ces appartements ne bénéficient pas de livres rouges distincts, mais leurs noms sont regroupés dans un seul livre rouge, sous forme de biens communs.

" Si un mini-immeuble d'appartements obtient un certificat, cela signifie qu'il se présente sous la forme d'un projet d'appartement commercial normal, qu'il doit établir un projet, avoir une politique d'investissement, payer des frais d'utilisation du sol... ", a déclaré M. Toan.

Les experts immobiliers affirment que les mini-appartements ne disposent d'aucune base légale pour être reconnus comme un type de logement à vendre. (Photo : Cong Hieu)

M. Toan a également souligné que jusqu'à 95 % des mini-appartements actuellement sur le marché sont construits sans permis. Les investisseurs sont autorisés à construire des maisons individuelles, mais enfreignent la loi. En effet, s'ils respectent la réglementation, les investisseurs subiront des pertes avant même de commencer.

« Si vous achetez un terrain de 200 m2 pour 10 milliards, mais que vous ne pouvez construire que 5 étages et construire 70 % de la surface, soit 700 m2, le coût du terrain et de la construction est d'environ 22 millions de VND/m2, tandis que si vous construisez 10 étages, la surface de construction est de 1 400 m2, le coût par mètre carré n'est que de 14 millions de VND. Si vous vendez à 25 millions de VND/m2, il est clair que l'investisseur ne fera pas de profit en construisant 5 étages, mais 10 étages feront un énorme profit », a analysé M. Toan.

Cependant, si vous demandez un permis de construire pour 10 étages, vous devez disposer d'une protection incendie. Or, le coût de cette protection est très élevé et son obtention est très difficile. Plus précisément, la réglementation impose une protection incendie pour toute surface au sol supérieure à 1 200 m². Les investisseurs contourneront donc la loi en demandant un permis de construire pour une surface inférieure à 1 200 m² et considéreront ainsi leur maison comme une maison normale, sans protection incendie.

« Je pense que le développement massif des mini-appartements ces derniers temps est dû à une gestion laxiste des autorités à tous les niveaux. Comme je l'ai dit, jusqu'à 95 % des mini-appartements présentent des infractions, mais elles persistent de manière flagrante car les autorités ferment les yeux. L'équipe de gestion des ordres de construction dans les quartiers est très stricte : il suffit d'apporter des sacs de sable et de ciment à la maison et quelqu'un viendra vous demander immédiatement, sans parler des « éléphants » des mini-appartements qui construisent et fonctionnent tranquillement comme ça », a déclaré M. Toan.

De nombreux experts immobiliers ont également fait remarquer que le type de mini-appartements n'a pas encore été spécifiquement réglementé, il existe deux cas lors de l'achat de mini-appartements.

Dans le premier cas, les biens immobiliers sont des appartements mis en exploitation. L'investisseur doit établir un projet et se conformer aux dispositions de la loi sur l'investissement, la construction, l'urbanisme, le foncier et l'immobilier. Il faut généralement de deux à cinq ans à l'investisseur pour mener à bien le projet et obtenir le droit de mise en exploitation.

Dans le second cas, l'investisseur construit un mini-appartement, mais ne répond pas aux exigences légales en matière de construction, de prévention et de lutte contre l'incendie, etc., et n'obtient donc pas de permis. Dans ce cas, l'acheteur du mini-appartement peut inscrire son nom sur le livre rouge, aux côtés de l'investisseur et d'autres personnes.

Moins chanceux, de nombreuses personnes achètent et vendent au moyen de documents manuscrits et ne font pas figurer leur nom sur le titre foncier. Il arrive que des personnes vivent sur le même terrain depuis près de dix ans, mais ne possèdent toujours pas de titre foncier. Cela peut facilement engendrer des risques en cas de litige.

Actuellement, selon la loi, les acquéreurs de mini-appartements peuvent faire reconnaître leurs droits de propriété par l'État pour chaque appartement de la maison. Cependant, pour obtenir un livre rouge et pouvoir le délivrer, les mini-appartements doivent respecter des règles juridiques strictes.

Entre-temps, la plupart des mini-appartements à Hanoi ne répondent pas à ces réglementations et ne sont donc pas éligibles à des certificats distincts pour chaque appartement.

Les mini-appartements fleurissent partout dans les grandes villes. (Photo : Cong Hieu)

D'un point de vue juridique, l'avocate Nguyen Thi Minh Thu, du cabinet Hop Nhat du Barreau de Hanoi, a déclaré que la législation actuelle ne prévoit pas de mini-appartements. Comme cette forme de projet immobilier commercial n'existe pas, les mini-appartements sont considérés comme des maisons individuelles.

Conformément aux dispositions de l'article 6, clause 2, du décret n° 99/2015/ND-CP du gouvernement guidant la réglementation détaillée et la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement de 2014, les organisations et les ménages individuels possédant des maisons légalement établies, y compris les maisons individuelles conçues et construites avec plusieurs étages et plusieurs appartements, d'une superficie minimale de 30 m2 ou plus, conçues dans un style fermé, répondant aux exigences des immeubles d'appartements, se verront délivrer un certificat de propriété par une agence d'État compétente au propriétaire de chaque appartement pour garantir les droits et les intérêts légitimes des propriétaires.

Dans le cas où le propriétaire vend, loue, donne ou hérite d'un appartement dans cette maison à une autre organisation, ménage ou individu éligible à posséder un logement au Vietnam, le droit d'utiliser le terrain attaché à cette maison appartient à l'usage commun des sujets qui ont acheté, loué, reçu le don ou hérité de l'appartement.

« Ainsi, pour le type de mini-appartement (logement individuel), si celui-ci remplit les conditions prescrites, un certificat sera délivré pour chaque appartement. Si le mini-appartement ne remplit pas les conditions prescrites, un seul certificat sera délivré pour l'ensemble de l'immeuble et pourra porter les noms des copropriétaires », a déclaré l'avocat Thu.

Selon l'avocat Minh Thu, les mini-appartements, bien que sous forme de maisons individuelles, doivent néanmoins respecter les normes légales afin de garantir une construction conforme aux normes d'urbanisme et de sécurité incendie. Si la construction enfreint les règles de sécurité incendie et entraîne des conséquences graves (dommages aux personnes et aux biens), le vendeur/bailleur de l'appartement sera tenu responsable des dommages causés aux personnes et aux biens.

En 2020, le ministère de la Construction a publié un communiqué officiel demandant aux municipalités de renforcer la gestion des maisons individuelles à étages et à appartements. Il soulignait les conséquences suivantes : risque élevé d'incendie et d'explosion, densité de population accrue entraînant des embouteillages, manque d'hygiène environnementale et d'esthétique urbaine… Cependant, sans sanctions ni réglementation spécifiques, la gestion reste difficile. De nombreux nouveaux mini-appartements continuent de surgir.

Chau Anh

Source: https://vtc.vn/chua-duoc-phap-luat-quy-dinh-95-chung-cu-mini-xay-sai-phep-ar819847.html