4 méthodes d'évaluation foncière
Le décret 12/2024/ND-CP modifie l'article 4 et l'article 5 du décret 44/2014/ND-CP sur les méthodes d'évaluation foncière et les conditions d'application de chaque méthode.
Plus précisément, la méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des terrains ayant le même objectif d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol pour lesquels le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières selon la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer.
La méthode de comparaison est appliquée pour déterminer le prix dans les cas où il y a au moins 03 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère du droit d'utilisation du sol où le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère (ci-après dénommées les parcelles de terrain comparables), à l'exception des cas spécifiés aux points a, b, c et d ci-dessous.
La méthode du revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen par superficie divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en dong vietnamien dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote dans la province pendant 3 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données avant la date d'évaluation.
La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou le terrain agricole ou non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou le terrain à évaluer ne répond pas aux conditions d'application de la méthode de comparaison mais les revenus et les dépenses provenant de l'utilisation du terrain peuvent être déterminés conformément à la destination légale de l'utilisation du terrain au moment de l'évaluation, à l'exception des cas spécifiés aux points a, b, c et d ci-dessous.
La méthode de l'excédent est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à l'aménagement du territoire et à la planification détaillée de la construction approuvée par l'autorité compétente.
La méthode du surplus est appliquée pour évaluer les terrains et les superficies de terrains destinés aux projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode du revenu mais qui permettent d'estimer le revenu total de développement et le coût total de développement du projet, à l'exception des cas précisés aux points a, b, c et d ci-dessous.
La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains consiste à multiplier le prix du terrain figurant dans le barème par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est établi par le Comité populaire de province ou de ville (ci-après dénommé « Comité populaire provincial ») en comparant le prix du terrain figurant dans le barème avec le prix courant du terrain sur le marché.
La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer les prix des terrains pour les parcelles et les superficies de terrains spécifiées dans la liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire provincial et entrant dans l'un des cas suivants :
a) Les cas visés au point a, alinéa 4, article 114 et alinéa 3, article 189 de la loi foncière ;
b) Calculer le loyer foncier annuel lorsque l’État loue des terres sans mettre aux enchères les droits d’utilisation des terres ;
c) Calculer le prix de départ pour la mise aux enchères des droits d'utilisation du sol lorsque l'État attribue ou loue des terres dans les cas où le terrain ou la superficie du terrain a été investi dans des infrastructures techniques selon une planification de construction détaillée ;
d) Déterminer le prix du terrain ou de la superficie à évaluer, la valeur totale calculée selon le prix du terrain dans la liste des prix du terrain pour la zone soumise à la taxe d'utilisation du sol et au loyer foncier est inférieure à 30 milliards de VND pour les villes gérées par le centre, inférieure à 10 milliards de VND pour les provinces montagneuses et de hautes terres, inférieure à 20 milliards de VND pour les autres provinces dans les cas suivants :
Cas spécifiés au point b et au point d, clause 4, article 114, clause 2, article 172 de la loi foncière ;
Calculez le loyer foncier payé une fois pour toute la durée du bail lorsque l'État loue des terres sans vendre aux enchères les droits d'utilisation des terres.
d) Calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres dans les cas de récupération de nombreuses parcelles adjacentes ayant la même destination d'utilisation et ne remplissant pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.
Le décret stipule clairement : Les parcelles comparables pour appliquer la méthode d'évaluation foncière doivent remplir les conditions d'exercice des droits d'usage du sol conformément aux dispositions de la loi foncière.
Informations pour l'application des méthodes d'évaluation foncière
Le décret 12/2024/ND-CP complète également l'article 5b relatif aux informations nécessaires à l'application des méthodes d'évaluation foncière. Ainsi, les informations sur les prix des terrains, les loyers fonciers et les loyers des locaux, nécessaires à l'application de la méthode de comparaison, de la méthode de l'excédent et à l'établissement des coefficients d'ajustement des prix fonciers, comprennent :
1) Prix gagnant de l'enchère des droits d'utilisation du sol dans le cas où le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision gagnante de l'enchère,
2) Le prix du terrain a fait l'objet de procédures fiscales auprès de l'administration fiscale ou a été enregistré au bureau d'enregistrement foncier pour les cas de transfert de droits d'utilisation du sol ;
3) Prix de location du terrain, prix de location des locaux ;
4) Prix de cession du terrain sur le marché.
Le décret stipule clairement : Les informations permettant d'appliquer les méthodes d'évaluation foncière sont des informations recueillies dans un délai ne dépassant pas 24 mois à compter de la date d'évaluation foncière ou avant, la priorité étant donnée aux informations les plus proches de la date d'évaluation et collectées à partir des sources suivantes :
- Base de données foncière nationale, base de données des prix ;
- Bureau de l'enregistrement foncier, unité organisant la vente aux enchères des droits d'usage des terres, unité organisant la vente aux enchères des actifs ;
- Les autorités fiscales, les autorités agricoles et de développement rural ;
- Salle des marchés immobiliers, affaires immobilières ;
- Organismes ayant pour fonction de conseil en matière de détermination des prix des terrains, entreprises d'évaluation des prix ;
- Établissements de crédit, associations immobilières, instituts/centres de recherche ;
- Interviewer directement le cédant ou le cessionnaire pour les dossiers ayant été cédés sur le marché.
Également selon le Décret 12/2024/ND-CP, les informations sur les revenus et les dépenses provenant de l'utilisation de terres non agricoles pour appliquer la méthode du revenu sont collectées à partir des sources suivantes : Revenus des activités de production et d'entreprise enregistrés dans les états financiers ou revenus de location de terrains et de locaux perçus au cours de 03 années consécutives (calculées du 1er janvier au 31 décembre) précédant immédiatement le moment de l'évaluation.
Dans le cas où les revenus du terrain ou de la superficie à évaluer ne sont pas complets chaque année et ne reflètent pas avec précision les revenus réels provenant de l'utilisation du terrain, collectez des informations sur les prix de location des terrains et les prix de location des locaux d'au moins 3 terrains à des fins de comparaison.
Le coût de génération de revenus provenant de l'utilisation du sol comme prescrit ci-dessus sera déterminé sur la base des normes et des prix unitaires émis par les agences d'État compétentes ou du taux d'investissement en capital de construction annoncé par le ministère de la Construction ; en cas d'absence de normes, de prix unitaires ou de taux d'investissement en capital de construction émis par les agences d'État compétentes, le coût sera basé sur les informations et les données de coût moyen courantes sur le marché d'au moins 03 parcelles de terrain ayant la distance la plus proche de la parcelle ou de la zone de terrain à évaluer comme prescrit au point b, clause 5 du présent article.
Lors de l'application des méthodes de comparaison, la méthode du surplus doit sélectionner des parcelles de terrain comparables dans l'ordre de priorité suivant : a) Similaires en termes d'emplacement, de conditions d'infrastructure, de superficie, de taille, de forme, de coefficient d'utilisation du sol, de densité de construction, de hauteur de bâtiment et d'autres facteurs affectant le prix du terrain par rapport à la parcelle de terrain à évaluer ; b) Ayant la distance la plus proche de la parcelle de terrain ou de la superficie du terrain à évaluer et non limitée par les limites administratives des unités administratives au niveau de la commune, du district et de la province.
Le Comité populaire provincial décide des prix spécifiques des terrains.
Français En ce qui concerne la décision sur les prix spécifiques des terrains, le décret 12/2024/ND-CP stipule que sur la base des principes d'évaluation foncière prescrits dans la clause 1 de l'article 112 de la loi foncière, des conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière et des résultats de l'évaluation des prix des terrains par le conseil d'évaluation foncière spécifique, le Comité populaire provincial décide des prix spécifiques des terrains ou le Comité populaire de district décide des prix spécifiques des terrains dans les cas où le Comité populaire provincial l'autorise conformément aux dispositions de la loi sur l'organisation du gouvernement local.
Les prix spécifiques des terrains sont utilisés comme base pour les cas spécifiés dans la clause 4 de l'article 114, la clause 2 de l'article 172 et la clause 3 de l'article 189 de la loi foncière ; prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue des terres avec perception de frais d'utilisation des terres, ou loue des terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail.
Le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement est chargé d'assister le Comité Populaire au même niveau dans l'organisation de la détermination des prix spécifiques des terrains.
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