L'immobilier continue de dominer le rendement des investissements

Comment la psychologie des acheteurs de maison va-t-elle évoluer au cours des deux prochaines années ?

S'appuyant sur le big data et les études de marché menées au fil des cycles de développement, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, prédit qu'au cours des deux prochaines années, le marché immobilier vietnamien pourrait connaître les phases suivantes : retournement, exploration, consolidation, prospérité et stabilité. À chaque étape, les acheteurs privilégieront différents facteurs lors du choix d'un bien immobilier.

Plus précisément, d'ici fin 2024, le marché est encore en phase d'exploration. Les acheteurs privilégient certains facteurs tels que la satisfaction des besoins réels en matière de logement, un statut juridique clair, de bonnes politiques de soutien financier, ainsi que des rendements locatifs stables et l'optimisation des coûts. À ce stade, les appartements attirent beaucoup d'attention et affichent la meilleure liquidité parmi tous les types de biens.

À l'aube de la période de consolidation prévue pour le premier trimestre 2025, les acheteurs et les investisseurs seront plus confiants quant aux aspects financiers et juridiques, tout en privilégiant les produits répondant à des besoins réels et générant de bons flux de trésorerie. À ce stade, si les conditions monétaires sont plus favorables, le volume des transactions pour les biens à prix élevé, comme les maisons individuelles et les maisons de ville, augmentera progressivement.

Psychologie de l'acheteur à chaque étape du marché immobilier (Photo : Batdongsan.com.vn)

Du deuxième au quatrième trimestre 2025, une période de prospérité est prévue. Les investisseurs seront davantage attentifs aux besoins d'investissement et à la croissance des prix, et moins aux prix de vente et aux aspects juridiques, contrairement à la période de morosité du marché. Les terrains et les villas retrouveront progressivement leur avantage et bénéficieront d'une meilleure liquidité. Début 2026, le marché immobilier vietnamien devrait entrer dans un cycle stable. Les acheteurs privilégieront les opportunités d'investissement dans des types de biens à forte croissance des prix, en petites quantités mais attirant un fort intérêt.

Outre les prévisions sur les tendances des acheteurs et des investisseurs pour les deux prochaines années, Batdongsan.com.vn a également analysé leurs préférences à court terme grâce à l'enquête sur la psychologie des consommateurs immobiliers réalisée au second semestre 2024. L'indice de confiance du marché est donc stable. Les acheteurs attendent des signaux positifs du marché, des taux d'intérêt plus bas par rapport à 2023 et l'entrée en vigueur de nouvelles mesures législatives pour améliorer la situation.

Selon les experts de Batdongsan.com.vn, la proposition du gouvernement d'autoriser l'entrée en vigueur des lois foncières, du logement et des activités immobilières à compter du 1er août 2024 est un signal positif, contribuant à clarifier le cadre juridique et à accélérer la reprise du marché. Ces lois en vigueur favoriseront une évaluation foncière plus cohérente et réaliste, renforceront les exigences imposées aux investisseurs dans le développement de projets afin de garantir les droits des acheteurs, créeront des conditions favorables à l'accès à la propriété immobilière pour les Vietnamiens résidant à l'étranger, attireront davantage d'investissements étrangers et renforceront le professionnalisme et la transparence du secteur du courtage.

Facteurs importants qui motivent les acheteurs de maison à effectuer un « acompte »

De plus, la demande immobilière est constante, les acheteurs ciblés étant principalement les jeunes familles, notamment les jeunes mariés. L'enquête de cette unité révèle que 73 % des personnes mariées sans enfant prévoient d'acheter une maison au cours de l'année à venir. Si les célibataires privilégient les locaux professionnels lors de leur choix immobilier, les personnes mariées privilégient les équipements scolaires, les centres commerciaux et les commerces. La tendance à l'achat de biens d'occasion est en hausse en raison de la faiblesse de l'offre de biens d'occasion et du prix d'ouverture élevé des projets immobiliers.

Une enquête sur la psychologie des consommateurs réalisée au second semestre 2024 a également montré que les acheteurs privilégient la recherche d'informations sur les principaux sites d'information et le site web officiel de l'investisseur. Lorsqu'ils envisagent un investisseur, ils accordent une importance primordiale au potentiel financier, et lors du choix d'un projet, la légalité est le critère principal. Lorsqu'ils recherchent un courtier immobilier pour accompagner la transaction, les acheteurs privilégient l'expertise, l'expérience et l'attitude, suivis des honoraires de courtage.

L'immobilier reste le canal d'investissement le plus rentable en termes de rendement

Les données du marché immobilier pour les six premiers mois de 2024, publiées par Batdongsan.com.vn, montrent que la plupart des canaux d'investissement ont enregistré des signes positifs par rapport à 2023. L'immobilier reste le canal offrant le meilleur rendement. En juin 2024, le prix de vente moyen des biens immobiliers a augmenté de 24 % par rapport au début de 2023. Parallèlement, l'indice VN, qui reflète les fluctuations du cours des actions, a progressé de 19 %, le cours de l'or SJC de 17 % et le taux de change du dollar américain de 8 %.

Hanoï, l'une des villes les plus en pointe en matière de hausse des prix, a enregistré une hausse de 32 % des prix des logements privés par rapport au début de l'année 2023, de 31 % pour les appartements et de 10 à 19 % pour les terrains, les villas et les maisons de ville. Parallèlement, les prix de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville sont restés quasiment inchangés au cours des 18 derniers mois, à l'exception des appartements, qui ont légèrement augmenté de 6 %, tandis que les autres types de biens ont maintenu leurs niveaux de prix.

En ce qui concerne les types de biens sur le marché, les terrains et les maisons privées connaissent une certaine reprise en termes d'intérêt et de transactions au premier semestre 2024. Plus précisément, l'intérêt pour les maisons privées a récupéré de 87% et les terrains ont récupéré de 60% par rapport au premier trimestre 2021. Cependant, il ne s'agit que d'une amélioration locale dans certaines régions, notamment dans les provinces du nord.

L’immobilier reste le canal d’investissement le plus efficace.

Dans certaines provinces du nord, comme Hung Yen , l'intérêt pour les terrains a augmenté de 194 % et celui des maisons individuelles de 70 %. Hanoï a également enregistré une hausse de 75 % de l'intérêt pour les terrains et de 48 % pour les maisons individuelles. En particulier, l'intérêt et les prix ont fortement augmenté dans les zones suburbaines de Hanoï grâce à des facteurs de planification et à des activités d'enchères. Plus précisément, au premier semestre 2024, la demande de terrains à Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That et Quoc Oai a enregistré une augmentation de 48 % à 104 %, entraînant une augmentation du prix demandé des terrains dans ces districts suburbains de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.

De plus, les appartements constituent le marché immobilier le plus dynamique, notamment à Hanoï. Une étude menée par cette unité montre que la demande d'appartements à Hanoï a atteint un pic en mars 2024, en hausse de près de 60 % par rapport à fin 2023. Actuellement, bien que l'intérêt pour les appartements se soit calmé, les prix n'ont pas baissé. En mai 2024, le prix de vente des appartements à Hanoï était équivalent à celui d'Hô-Chi-Minh-Ville, atteignant 50 millions de VND/m². Parallèlement, les appartements restent le type de bien immobilier offrant la meilleure liquidité du marché : 48 % des courtiers interrogés par Batdongsan.com.vn ont déclaré que les appartements connaissent une forte croissance.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional du Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'il n'y a actuellement aucun signe de « bulle » dans les appartements car les facteurs créant cette situation sont une demande surévaluée, une demande d'investissement supérieure à la demande réelle ; les prix sont poussés à la hausse par rapport à l'économie et à d'autres types ; et une politique monétaire souple crée des conditions de contrôle des capitaux sur le marché.

Les appartements constituent le type de marché le plus dynamique, en particulier à Hanoi.

Les données de Batdongsan.com.vn montrent que, comparé à d'autres villes du monde, l'écart entre le prix des appartements et le PIB du Vietnam reste faible. On estime que pour acheter un appartement de 50 m² à Bangkok (Thaïlande), il faut dépenser plus de 47 ans de revenus, à Manille (Philippines), plus de 56 ans et à Kuala Lumpur (Malaisie), près de 17 ans. À Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, il faut dépenser environ 14 à 15 ans de revenus pour acquérir un appartement de taille similaire.

Le taux de croissance démographique dans les deux grandes villes montre que la demande réelle d'appartements reste très élevée. La demande totale de logements prévue pour la période 2021-2030 est de 89 millions de mètres carrés à Hanoï, contre 107,5 millions à Hô-Chi-Minh-Ville. Malgré cette forte demande, les prix actuels des appartements à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ne sont pas trop élevés par rapport à d'autres villes du monde. Par ailleurs, les taux d'intérêt à l'achat ne devraient pas être bas, les taux d'intérêt des dépôts ayant été ajustés à la hausse. Il n'y a donc pas de phénomène de « bulle immobilière » dans le marché immobilier. En réalité, l'offre limitée et les prix d'ouverture élevés sont à l'origine de la forte croissance récente », a expliqué M. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Source : https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html