Proposition visant à imposer l'acquisition de terres si plus de 70 % des personnes sont d'accord
Selon les statistiques, plus de 12 millions de commentaires ont été formulés par des organismes, des organisations et des particuliers sur le projet de loi foncière (modifiée). La consultation publique sur ce projet constitue une activité politique et sociale de grande envergure, attirant l'attention de nombreuses catégories de la population, notamment des intellectuels, des Vietnamiens résidant à l'étranger, des organisations et des entreprises implantées au Vietnam.
L'une des questions qui a récemment retenu l'attention du public est la politique d'acquisition foncière, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation. En particulier, concernant l'acquisition foncière, aucun projet majeur n'a permis aux entreprises de négocier avec la population. C'est également la raison pour laquelle l'efficacité de l'utilisation des terres a été affectée. L'État doit encore acquérir et convertir les terres à des fins d'utilisation, et le calcul de la différence de loyer foncier est très difficile.
Les politiques d’acquisition de terres, d’indemnisation, de soutien et de réinstallation intéressent particulièrement l’opinion publique.
En réalité, les entreprises qui mettent en œuvre des projets de développement urbain en accord avec la population rencontrent souvent des difficultés et des problèmes. Ainsi, lors de l'atelier de consultation sur le projet de loi foncière (amendée) organisé le 8 mars par la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) en coordination avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a déclaré que certains projets d'entreprises n'avaient pas été réalisés depuis huit ans en raison de problèmes de récupération des terres, d'indemnisation et de soutien aux cultures.
Selon M. Nguyen Quoc Hiep, la récupération de terrains résidentiels et de terrains de services commerciaux nécessite une indemnisation appropriée, conformément au plan d'indemnisation décidé par le gouvernement, afin de garantir la sécurité des habitants. M. Hiep a toutefois souligné : « Une précision s'impose : le prix d'indemnisation doit être appliqué conformément au plan d'indemnisation approuvé ; il ne peut être fixé par auto-négociation entre chaque ménage et l'investisseur. »
Mme Nguyen Thi Nga, présidente du groupe BRG, a proposé : « Lorsqu'un accord a été trouvé avec la majorité de la population, l'investisseur est tenu de demander aux organismes publics de récupérer les terres et de faire respecter cette décision si les ménages restants refusent d'accepter, afin d'éviter le gaspillage et l'utilisation inefficace des terres. Si seulement 1 % des ménages sont en désaccord, la mise en œuvre du projet sera difficile. La loi peut autoriser la mise en œuvre partielle du projet, mais le projet constitue l'ensemble. »
Exprimant son opinion sur cette question, l'expert économique Vu Vinh Phu a déclaré que pour que la récupération des terres soit pratique, l'État doit disposer de mécanismes et de politiques très spécifiques pour créer un corridor juridique, à partir duquel les agences, les personnes et les entreprises concernées peuvent mettre en œuvre.
Cet expert économique soutient également l'idée que s'il existe un corridor juridique, lorsque l'entreprise qui met en œuvre le projet a conclu un accord avec plus de 70 % des personnes, alors les agences de l'État procéderont à la récupération et à l'application des terres si les ménages restants refusent de céder les terres pour éviter que le projet ne se prolonge, causant des dommages à l'entreprise, sans pour autant promouvoir immédiatement l'efficacité des terres.
L'économiste Vu Vinh Phu.
Loyer différentiel, comment le calculer ?
On peut dire que, par le passé, l'acquisition et la conversion des terres par l'État, ainsi que le calcul des différences de loyer foncier, étaient très difficiles en raison de la détermination des prix fonciers. De nombreux avis affirmaient que l'État acquérait des terres à bas prix auprès des particuliers, puis les cédait à des entreprises qui investissaient dans la vente de produits à des prix élevés pour réaliser des bénéfices. Est-ce vraiment le cas ?
Selon un représentant d'une société immobilière, l'indemnisation pour le défrichement du terrain est essentiellement versée par l'État, mais en réalité, l'entreprise la verse à l'avance et la déduit ultérieurement de la taxe foncière et de la redevance foncière. Même si le terrain est acquis pour 1 million de VND/m², il ne peut être vendu immédiatement à un prix bien supérieur.
Parallèlement, en plus des droits d'utilisation du sol et des taxes foncières payés à l'État, les entreprises doivent également payer des coûts supplémentaires pour la construction d'infrastructures, les ventes en salle, les remises des concessionnaires, les paiements d'intérêts, etc.
En discutant avec nous, l'avocat Nguyen Hoai Nam - Directeur du cabinet d'avocats Bamboo Star LLC a analysé l'acquisition de terres par l'État à des fins de développement socio-économique, y compris la construction de nouvelles zones urbaines.
L'avocat Nguyen Hoai Nam a déclaré que les nouvelles zones urbaines approuvées par le Premier ministre et décidées pour l'investissement qui nécessitent l'acquisition de terrains ou les projets de construction de nouvelles zones urbaines approuvés par les Conseils populaires provinciaux qui nécessitent l'acquisition de terrains sont des cas où l'État acquiert des terrains pour le développement socio-économique pour des intérêts nationaux et publics comme stipulé dans l'article 62 de la loi foncière de 2013.
« Lorsque l’État récupère des terres pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et public, il y aura une différence entre le montant d’argent que l’État indemnise les personnes dont les terres sont récupérées et le montant que l’État collecte par le biais de l’attribution de terres aux entreprises qui sont des investisseurs de projets », a souligné l’avocat Nam.
Selon l'avocat Nguyen Hoai Nam, les personnes dont les terres sont récupérées et remplissent les conditions spécifiées dans l'article 75 seront indemnisées pour les terres lorsque l'État récupère des terres à des fins de défense et de sécurité nationales ; de développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics.
Zone urbaine de Nam Thang Long (zone urbaine de Ciputra). Photo: Internet
Français Citant le projet de zone urbaine de Nam Thang Long (zone urbaine de Ciputra) dans le district de Tay Ho, Hanoi, l'avocat Nguyen Hoai Nam a déclaré que l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres sont mis en œuvre conformément à la décision n° 10/2017/QD-UBND du Comité populaire de Hanoi, en conséquence, l'article 5 stipule les principes de l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terres : Lorsque l'État récupère des terres, si les utilisateurs des terres remplissent les conditions d'indemnisation conformément aux dispositions de l'article 75 de la loi foncière, ils seront indemnisés en espèces selon le prix spécifique du terrain du type de terrain récupéré décidé par le Comité populaire de la ville. En cas de conditions de fonds fonciers, l'indemnisation sera envisagée en attribuant des terres ayant le même but d'utilisation que le type de terrain récupéré. Selon le tableau n° 1 publié avec la décision n° 30/2019 du Comité populaire de Hanoi, le prix des terres agricoles pour la riziculture et les cultures annuelles dans les quartiers du district de Tay Ho est de 252 000 VND/m2.
Pour les investisseurs, après l'acquisition des terres, l'indemnisation et le déblaiement du site, l'État décide de leur attribuer et de leur louer les terres. À ce stade, l'État calcule les redevances foncières pour la location et l'attribution des terres, en fonction de l'usage prévu pour chaque nouveau type de terrain, conformément à la politique de planification et d'investissement du projet, approuvée conformément aux dispositions du décret 45/2014/ND-CP relatif à la perception des redevances foncières et à ses directives d'application.
« La différence se manifeste ici lorsque le montant des indemnisations et du soutien accordés par l'État aux personnes dont les terres sont récupérées est bien inférieur au montant des redevances foncières perçues auprès des entreprises par l'État via l'attribution et la location de terres. Cela est d'autant plus évident que les finalités d'utilisation des terres, que l'État récupère auprès des personnes ou les attribue aux investisseurs, sont différentes, et que l'emplacement et les infrastructures sont déterminés par l'aménagement général de la zone urbaine », a déclaré l'avocat Nguyen Hoai Nam, ajoutant que la différence de calcul sera intégrée au budget de l'État.
Gia Phat
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