El sector inmobiliario es el canal de inversión más popular para muchas personas. Sin embargo, sorprendentemente, el legendario inversor Warren Buffett no lo eligió como canal de inversión. ¿A qué se debe esto?
No existe ineficiencia en los precios.
"Los bienes raíces no son una mercancía. Creo que los bienes raíces tienden a tener un precio correcto la mayor parte del tiempo y es difícil encontrar momentos en que estén mal valorados", explicó Warren Buffett una vez en la junta de accionistas de Berkshire Hathaway.
La filosofía de inversión del multimillonario es invertir en empresas de calidad que cotizan con un descuento significativo respecto a su valor intrínseco. Pero el sector inmobiliario no ofrece esa oportunidad. Cree que no hay muchas oportunidades para comprar bienes raíces con un valor significativamente inferior a su valor estimado.
El sector inmobiliario es más fácil de analizar que otros negocios porque suele tener flujos de caja estables y claros. Esto reduce la probabilidad de errores en los precios.
Por supuesto, el mercado no es completamente eficiente. Cuando la economía está en crisis, aún se producen caídas en los precios de los bienes raíces, pero son bastante infrecuentes.
Sin ventaja competitiva
Warren Buffett también evita negocios donde otros tienen ventaja y él no. Ha afirmado que Berkshire no tiene ninguna ventaja competitiva sobre los inversores inmobiliarios profesionales.
El mercado inmobiliario está en manos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria, empresas privadas especializadas en bienes raíces. Contratan a los mejores talentos y mantienen las mejores relaciones en el sector. Los pequeños inversores también suelen participar en el mercado inmobiliario estadounidense invirtiendo en los certificados de fondos de estos fideicomisos.
Mientras tanto, Warren Buffett y su fondo se especializan en invertir en acciones y empresas que cotizan en bolsa.
Obstáculos fiscales
En Estados Unidos, los inversores particulares que invierten en bienes raíces están sujetos al impuesto sobre la renta personal. Sin embargo, cuando las corporaciones y empresas distintas de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) invierten en este sector, los bienes raíces tributan dos veces: una a nivel corporativo y otra al distribuirse entre los accionistas.
La inversión inmobiliaria es costosa en términos de gestión y operación en comparación con las acciones (Foto: Tran Khang).
Gestión costosa
A diferencia de las acciones y los bonos, los bienes raíces no son una inversión pasiva. Los propietarios enfrentan numerosos problemas de gestión, desde mantenimiento, operaciones y arrendamiento hasta asuntos legales.
Todo este trabajo implica un coste en términos de tiempo y dinero. Cuando la inversión es grande, los inversores suelen optimizar el proceso mediante una persona u organización que gestione los bienes inmuebles.
Los inversores inteligentes como Buffett evitan inversiones que los distraigan de oportunidades de mayor rentabilidad. Para él, los bienes raíces entran en esa categoría.
Pero hay excepciones.
En determinadas condiciones, Buffett está dispuesto a invertir en bienes raíces, por ejemplo durante una crisis o ante una gran oportunidad derivada de una venta masiva.
Por ejemplo, durante la crisis de los años 1980 y 1990, Warren Buffett creó Trust Corp. para comprar los activos liquidados de las cajas de ahorro fallidas, incluyendo miles de propiedades inmobiliarias.
Durante este período, se liquidaban los bienes raíces, escaseaban los compradores y las valoraciones se alejaban de los fundamentos. Buffett afirmó que «los precios de los bienes raíces estaban muy mal valorados en aquel entonces».
Muchos inversores externos, incluido Warren Buffett, se han sumado a la lucha. Pero fuera de crisis financieras graves, las oportunidades de valoración errónea de este tipo son poco frecuentes.
Si bien evita invertir directamente en bienes raíces, el multimillonario ocasionalmente invierte en derivados inmobiliarios que cotizan en bolsa, como los REIT.
Esta forma de inversión suele ser diversificada y muy líquida.
Esto le permite a Buffett entrar y salir rápidamente, a diferencia del sector inmobiliario. Los REIT se invierten de forma muy similar a las acciones, pero siguen siendo una pequeña parte de la cartera de Berkshire.
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Fuente
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