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| Últimas noticias inmobiliarias: La oferta de apartamentos en Hanói registró una caída significativa. (Fuente: Periódico XD) |
El consumo mejora, el impulso de la recuperación sigue siendo débil
El reciente informe de la industria de bienes raíces residenciales de VNDIRECT dijo que el sentimiento del mercado es cauteloso debido al entorno de altas tasas de interés que no es realmente atractivo para los compradores de viviendas y los desarrolladores inmobiliarios, junto con los cuellos de botella políticos restantes y la mayor parte de la nueva oferta proveniente del segmento de alta gama.
Según CBRE, el número de apartamentos vendidos en Ciudad Ho Chi Minh en el primer semestre de 2023 disminuyó un 78% interanual (a/a) y un 69% en comparación con el segundo semestre de 2022 a aproximadamente 2.300 unidades en el contexto de una disminución del 72% interanual en la oferta y una disminución del 2% en comparación con el segundo semestre de 2022 (aproximadamente 4.100 unidades). La tasa de absorción en el primer semestre de 2023 fue de solo el 59% (-11 puntos porcentuales interanuales/-133 puntos porcentuales en comparación con el segundo semestre de 2022). La tasa de absorción de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó significativamente, debido a que de las más de 4.100 unidades ofrecidas en el mercado, los productos en el segmento de apartamentos de lujo representaron más del 70%.
El precio promedio principal de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh registró su primera disminución desde 2018 (4,8% interanual) en el segundo trimestre de 2023. El segmento de lujo y alta gama disminuyó entre un 4% y un 6% interanual, mientras que otros segmentos registraron un aumento del 2% al 4% interanual en el segundo trimestre de 2023. El precio secundario de las propiedades con terreno se mantuvo sin cambios en comparación con el trimestre anterior en el segundo trimestre de 2023.
La nueva oferta en el mercado de apartamentos de Hanoi experimentó una disminución significativa (-52% interanual/-41% interanual a 3.900 unidades, el más bajo en 5 años) y el consumo también disminuyó (-63% interanual/-27% interanual a 4.000 unidades) en el primer semestre de 2023. Se registró que la tasa de absorción en el primer semestre de 2023 se mantuvo alta en 109% (+22 puntos porcentuales interanuales al segundo semestre de 2022).
Los precios de los apartamentos principales en Hanói se mantuvieron sin cambios respecto al trimestre anterior en todos los segmentos durante el segundo trimestre de 2023, excepto en el segmento de gama media (+10 % intertrimestral/15 % interanual). Mientras tanto, los precios secundarios promedio, tanto de inmuebles como de apartamentos, registraron un aumento intertrimestral del 8 %.
Los expertos de VNDIRECT comentaron que las señales positivas de las empresas inmobiliarias que recompraron proactivamente bonos corporativos por valor de 12.561 mil millones de VND por adelantado han ayudado a que el valor de los bonos con vencimiento en la segunda mitad de 2023 y 2024 disminuya en un 12% y un 10% respectivamente en comparación con antes de la recompra, reduciendo así la presión sobre el vencimiento de los bonos, aunque la presión sigue siendo alta, especialmente para las empresas inmobiliarias que enfrentan dificultades de flujo de caja.
En los primeros 6 meses de 2023, los expertos de VNDIRECT encontraron que el riesgo de insolvencia de las empresas inmobiliarias disminuyó levemente cuando las empresas extendieron el vencimiento de los bonos y extendieron la deuda bancaria de acuerdo con el Decreto No. 08/2023/ND-CP y la Resolución No. 33/2023/NQ-CP.
En cuanto a las perspectivas del mercado inmobiliario residencial, los expertos de VNDIRECT creen que el mercado se mantendrá estancado el próximo año y que la recuperación será más evidente a partir del segundo semestre de 2024, cuando se flexibilice la política monetaria. En la etapa anterior, el mercado se encontraba en un estado de sobreoferta y la inflación era muy alta, mientras que actualmente la oferta de proyectos es muy limitada y la demanda sigue siendo alta. Por lo tanto, los expertos de VNDIRECT creen que el mercado actual se recuperará más rápidamente.
Se anuncian villas a la venta que valen decenas de miles de millones de dongs.
Según las creencias populares, el séptimo mes lunar suele considerarse un mes desafortunado para realizar trabajos importantes, como comprar una casa o invertir en bienes raíces. Sin embargo, las ventas de bienes raíces durante este séptimo mes lunar siguen siendo muy activas, muchas de las cuales son villas y casas adosadas valoradas en decenas de miles de millones de dongs.
Una encuesta realizada en un canal de comercio inmobiliario muestra que decenas de villas en la zona urbana de Ciputra, Hanói, se ofrecen a la venta a precios que oscilan entre 44.000 y 96.000 millones de VND, según la zona y la ubicación. Cabe destacar que una villa de 600 m² y más de 80 m² de frente se ofrece a la venta por 210.000 millones de VND.
De igual manera, otra villa en la zona urbana de Ciputra, con una superficie de 300 m² y 12 m de frente, con un interior de alta gama importado de Europa, se ofrece a la venta por 96 000 millones de VND, equivalente a casi 300 millones de VND/m². Otra villa con un terreno de 240 m², 97 m² de superficie construida, tres plantas, jardín circundante, dos fachadas amplias y una amplia calle frente a la casa con espacio para aparcar varios coches, se ofrece a la venta por 72 000 millones de VND.
Según una encuesta, las casas adosadas y villas en muchos proyectos urbanos del oeste de Hanoi también se están vendiendo en masa, lo que reduce grandes pérdidas.
Por ejemplo, una casa adosada en la zona urbana de Nam An Khanh Sudico con una superficie de 279 metros cuadrados, 3,5 plantas con una construcción tosca y un exterior terminado... se vende con pérdida por 14 mil millones de VND, equivalente a 50 millones de VND/metro cuadrado.
A finales del año pasado, la casa adosada mencionada se puso a la venta por entre 17.000 y 18.000 millones de VND. Además, el precio promedio de los bienes raíces en esta zona urbana fluctúa entre 80.000 y 120.000 millones de VND/m².
Según una encuesta realizada en la zona este de Hanoi, muchas villas con precios que van desde más de 10 mil millones de VND hasta decenas de miles de millones de VND también se están vendiendo con pérdidas.
Cabe destacar que ha aparecido con frecuencia en el mercado inmobiliario información sobre la venta de villas y casas adosadas con pérdidas en el proyecto urbano Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen ). Estos bienes inmuebles se venden con pérdidas del 15 % al 30 % respecto al precio estipulado en el contrato de compraventa con el inversor.
De hecho, los informes de mercado de diversas unidades de investigación inmobiliaria muestran recientemente que, debido a la debilidad del mercado y a las dificultades para desembolsar, las transacciones en el mercado de villas y casas adosadas se han paralizado prácticamente durante el primer y segundo trimestre. Mientras tanto, algunos grandes proyectos han suspendido temporalmente su actividad.
Cabe destacar que algunos proyectos han registrado numerosas transacciones de reembolsos o devoluciones de depósitos debido a que los bancos restringieron el margen de crédito para préstamos inmobiliarios, lo que imposibilitó el pago de los compradores. Muchos inversores, utilizando un apalancamiento financiero superior a su capacidad de pago, se vieron obligados a reducir pérdidas al expirar el programa de tasas de interés preferenciales.
El Sr. Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói, afirmó que existen numerosas razones por las que los propietarios de casas adosadas y villas se ven obligados a vender o a vender con pérdidas en la actualidad. Entre ellas, la principal es que muchos inversores desean retirar capital y reorientar sus inversiones. Otra razón es que muchos inversores utilizan un alto nivel de apalancamiento financiero y, al no poder controlarlo, se ven obligados a vender sus propiedades en masa.
Emisión de reglamentos sobre la gestión y el uso de los fondos de las villas en Da Lat
El Comité Popular Provincial de Lam Dong acaba de emitir la Decisión No. 53/2023/QD-UBND sobre la gestión y el uso de los fondos de las villas de propiedad estatal en la ciudad de Da Lat.
Según la clasificación del Comité Popular Provincial de Lam Dong, en la ciudad de Da Lat hay 166 villas divididas en tres grupos, que incluyen: las villas del grupo uno son villas con valores típicos en términos de arte arquitectónico, paisaje y valores históricos y culturales (3 villas); Las villas del grupo dos son villas que no pertenecen al grupo uno pero tienen valores arquitectónicos, paisajísticos, históricos y culturales (incluidas 69 villas); las villas del grupo tres son villas que no pertenecen al grupo uno y al grupo dos (incluidas 94 villas).
De las 166 villas de propiedad estatal, 30 han sido demolidas, 25 han sido renovadas, reparadas, mejoradas e intercaladas con construcciones para satisfacer las necesidades de las agencias asignadas a las villas o de los individuos y empresas que alquilan las villas.
La Decisión que promulga regulaciones sobre la gestión y uso de los fondos de villas de propiedad estatal en el área incluye 16 artículos, 3 capítulos que incluyen regulaciones generales, regulaciones específicas y organización de implementación.
El Comité Popular Provincial asignó al Departamento de Construcción para que tome la iniciativa y coordine con las agencias pertinentes en la revisión, ajuste y determinación de la lista de villas de acuerdo con las regulaciones; y oriente la implementación de estas regulaciones para que las organizaciones e individuos las conozcan y las implementen.
Al mismo tiempo, coordinar estrechamente con las agencias pertinentes para anunciar públicamente la lista de villas clasificadas e inspeccionar periódicamente e instar a la implementación de esta regulación.
El Comité Popular Provincial asigna al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Departamento de Cultura, Deportes y Turismo, el Departamento de Finanzas, el Departamento de Planificación e Inversión, el Comité Popular de la Ciudad de Da Lat y el Centro de Gestión de Vivienda de la Ciudad de Da Lat, dependiendo de sus funciones y tareas, para tomar la iniciativa y coordinar con los departamentos y unidades pertinentes para guiar la implementación de los procedimientos de asignación de tierras, arrendamiento de tierras, recuperación de tierras e inspeccionar y examinar la gestión de la tierra de las villas de acuerdo con las regulaciones.
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| El Palacio del Gobernador ya no figura en el grupo 1 de villas. (Fuente: BXD) |
Al mismo tiempo, revisar el fondo de villas de propiedad estatal para construir un expediente científico para asesorar y proponer al Comité Popular Provincial para reconocer como una villa reliquia con valores históricos, culturales y arquitectónicos típicos; investigar y proponer la asignación de fondos para la gestión, mantenimiento, renovación y reconstrucción de villas de acuerdo con las regulaciones.
Inspeccionar y supervisar periódicamente el progreso de las inversiones en villas; asesorar sobre la revocación de políticas de inversión, la terminación de actividades de inversión, la revocación de certificados de registro de inversión (si los hubiera) por violaciones a las leyes de inversión...
Notas para quienes compran un apartamento por primera vez
Comprar y vender apartamentos es una transacción de alto valor. Encontrar un apartamento que cumpla con los requisitos de seguridad, comodidad y financiación es un problema difícil para muchas familias jóvenes. Sin experiencia ni conocimientos, puede resultar en la compra de un apartamento incompleto, lo que puede derivar en una crisis financiera.
Consideraciones financieras
El presupuesto necesario para comprar un apartamento sigue siendo un tema de interés público, ya que la demanda de vivienda sigue siendo muy alta. Casi todo el mundo tiene el problema de no tener financiación suficiente para comprar una casa, pero actualmente muchos bancos están dispuestos a prestar hasta el 70% del valor del apartamento.
Sin embargo, según muchos expertos, comprar una vivienda solo debería hacerse cuando la situación financiera sea favorable. Cuanto mayor sea el importe del préstamo, mayor será la obligación de pagar el capital y los intereses. Por lo tanto, los compradores también deberían considerar un ratio de préstamo adecuado.
Comprobación legal del proyecto
Comprar un apartamento requiere una cantidad considerable de dinero. Las parejas jóvenes no suelen tener una situación financiera sólida, por lo que deben revisar cuidadosamente sus documentos legales para evitar estafas y pérdidas económicas.
Actualmente, en el mercado inmobiliario se han presentado muchos casos de proyectos de departamentos y casas adosadas donde, aunque han vivido en ellos durante décadas, aún no se les han otorgado libros rojos ni se han firmado contratos de compraventa... Estos casos dejarán enormes riesgos y beneficios legales para los compradores de vivienda.
Además, hay muchos casos en que los clientes han depositado y pagado el 50-70% del precio de compra de la casa, pero el proyecto está retrasado y no se ha entregado a los clientes en la fecha límite.
Elija un inversor con buena reputación
Otra experiencia crucial al comprar un apartamento es la reputación y la confianza del inversionista. Esto se debe a que tanto el inversionista como el contratista y la unidad constructora influyen directamente en la legalidad, la calidad de la vivienda y el progreso de la construcción.
Considere las instalaciones internas y externas
La razón por la que la gente elige vivir en un apartamento es para utilizar las instalaciones externas que lo acompañan, como parques, piscinas, zonas comerciales, etc.
Por lo tanto, priorice la elección de apartamentos que cumplan con estas condiciones. Si su situación financiera no se lo permite, considere apartamentos que solo cubran las necesidades de vivienda y no cuenten con servicios externos.
Sistema de seguridad para apartamentos
El sistema de seguridad es una de las experiencias más comunes al comprar un apartamento, ya que afecta directamente la salud, la vida y la calidad de vida de todos los miembros de la familia.
Es necesario verificar si el sistema de protección contra incendios del edificio de apartamentos está garantizado y recibe mantenimiento regular. Si la unidad de administración y el equipo de seguridad supervisan y operan estrictamente el edificio de apartamentos. En especial, si existe una respuesta rápida para atender emergencias con prontitud.
Honorarios de gestión y costes asociados
Los costes de gestión y los costes acompañantes como tasas de recogida de basura, tasas de aparcamiento, tasas de limpieza general, etc. se consideran satisfactorios para la calidad y son coherentes con el nivel general en comparación con apartamentos del mismo rango de precios en la misma zona.
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Fuente
![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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