Los inversores tienen dificultades para "soportar" los costes y pagar los intereses de los préstamos
Nguoi Dua Tin (NDT): Actualmente, mientras millones de personas de ingresos bajos y medios aspiran a tener una vivienda propia, la oferta de viviendas asequibles y sociales está prácticamente agotada. ¿Cuál cree que sea la causa de esta situación?
Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA: El problema de la falta de oferta de viviendas asequibles y viviendas sociales para satisfacer las necesidades de las personas de ingresos bajos y medios ha existido y durado muchos años.
Hay muchos factores que afectan a este segmento, pero hay dos factores principales que afectan directamente la oferta de este segmento.
En primer lugar, los costos de los insumos son elevados. Si bien los precios inmobiliarios han mostrado indicios de disminución en los últimos dos años, cabe reconocer que el ciclo de desarrollo inmobiliario anterior, de aproximadamente 2014 a 2020, provocó que los precios de la vivienda se mantuvieran altos.
Esto genera costos de inversión y construcción extremadamente elevados para los inversores en proyectos inmobiliarios. Debido al aumento vertical de la compra de terrenos, las materias primas, la mano de obra, etc., resulta muy difícil reducir el precio de los inmuebles terminados.
Sr. Vo Hong Thang - Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA.
En segundo lugar, la tramitación legal de los proyectos inmobiliarios es prolongada y tarda mucho en resolverse. Desde la etapa de adquisición de la propiedad del terreno, los inversores también deben solicitar la aprobación de diversos niveles de gobierno, además de planificar la compensación y la limpieza del terreno, lo que provoca que la tramitación legal de un proyecto tarde muchos años.
Especialmente para negocios específicos como el inmobiliario, la mayoría utiliza un alto nivel de apalancamiento financiero, y los préstamos provenientes de bonos y bancos son muy cuantiosos. Si bien el proyecto se retrasa debido a trámites legales incompletos, la empresa aún tiene que asumir una gran cantidad de intereses del préstamo. Todos los accesorios mencionados se incluirán en el precio del producto una vez finalizado.
Por ello, es muy difícil para las empresas reducir los precios de los productos a un nivel bajo o cumplir con el concepto de "asequibilidad" deseado por la mayoría de la gente, especialmente en el contexto actual en el que los costes ya son muy elevados.
Inversionista: Eso demuestra que los inversores inmobiliarios están teniendo un problema de costos. ¿Podría explicar con más claridad algunos de los costos que las empresas inmobiliarias están soportando? ¿Cómo afecta esto a la reducción de los precios de las viviendas, señor?
Sr. Vo Hong Thang: Los costos de insumos tales como tarifas por el uso de la tierra, compensación por limpieza del sitio, intereses de préstamos bancarios, costos laborales, compras de materiales de construcción... todos han aumentado drásticamente, incluso varias veces en los últimos tiempos.
Un proyecto desde el momento de la política de construcción hasta su finalización legal como se espera toma solo unos 3 años en promedio, pero en la realidad, las empresas que desean construir oficialmente pueden pasar hasta diez años en papeleo, desperdiciando recursos.
Para ser propietarios de tierras, las empresas deben pagar una serie de compensaciones y costos de limpieza del sitio mediante la recepción de transferencias de derechos de uso de la tierra, el pago de tarifas de uso de la tierra, alquiler de la tierra y tarifas de protección de las tierras de arroz al Estado.
Además, los costos de construcción (mano de obra, materiales, etc.) aumentan con el tiempo. En proyectos de apartamentos, los costos de construcción representan aproximadamente el 50%, en casas adosadas, el 30% y en villas, el 20%.
Sin mencionar la carga financiera que supone para las empresas pagar el capital y los intereses de los préstamos. Cuanto más se tarde en completar el proyecto, mayor será este costo financiero. Y, por último, este costo está incluido en el precio de venta que los clientes deben pagar al comprar una vivienda.
Es imposible que las empresas acepten pérdidas sólo para sacar al mercado sus productos.
En el contexto del sombrío mercado inmobiliario de los últimos dos años, muchos inversores han tratado de ofrecer incentivos atractivos a los compradores de viviendas y ampliar los períodos de pago para estimular la demanda.
De hecho, esta política perjudica las ganancias de los inversores, pero aun así la aceptan para intentar generar liquidez. Ahora que el costo es demasiado alto, las empresas solo pueden reducir el precio de sus productos para armonizar los intereses de compradores y vendedores a un nivel moderado.
Es muy difícil obligar a las inmobiliarias a bajar los precios de las viviendas a un nivel asequible, ya que necesitan obtener ganancias. Es imposible esperar que acepten pérdidas solo para vender sus productos.
Antes, muchos inversores esperaban ganancias de hasta un diez por ciento antes de tomar cualquier medida, pero ahora están decididos a alcanzar el punto de equilibrio, incluso perdiendo dinero en las primeras etapas. El objetivo principal de los inversores hoy en día es vender al precio más bajo posible y obtener el dinero lo antes posible para generar flujo de caja, lo cual es la mejor opción para quienes desean poseer bienes raíces.
Expectativas de aumento de la oferta de viviendas gracias a la política
Inversionista: La realidad muestra que incluso en el contexto general sombrío del mercado inmobiliario en 2023, el segmento de vivienda asequible todavía recibe una atención especial por parte de los clientes y los proyectos en este segmento siempre tienen un volumen de transacciones estable.
Sin embargo, los inversores parecen estar interesados en desarrollar casas adosadas de lujo y apartamentos de alta gama... ¿Por qué cree que ha surgido esta paradoja?
Sr. Vo Hong Thang: El estancamiento legal que se produjo simultáneamente en miles de proyectos en todo el país ha dado como resultado que muy pocos proyectos sean elegibles para lanzarse en los últimos años, solo en ciertos segmentos.
Debido al pequeño número de proyectos con precios razonables, la velocidad de ventas seguramente será muy rápida, y las transacciones agitadas nos hacen pensar fácilmente, erróneamente, que solo los proyectos de bajo costo son de interés para la gente.
Sin embargo, también es necesario considerar la realidad: en proyectos ubicados en zonas de alta demanda como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, la cantidad de apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m² es prácticamente inexistente. Todos estos proyectos costarán entre 70 y 80 millones de VND/m², e incluso 100 millones de VND/m², también conocidos como inmuebles de lujo.
Todos los proyectos mencionados se ubican en ubicaciones privilegiadas, por lo que es muy difícil para los inversores reducir los precios de los productos. Además, especialmente en los últimos tiempos, el número de proyectos de lujo disponibles para su lanzamiento es muy escaso, lo que también reduce el volumen de transacciones en este segmento.
Por lo tanto, es imposible observar el número de transacciones en el mercado para confirmar que el segmento inmobiliario de lujo genera menos interés que el segmento de vivienda asequible o social.
Si se reducen los costos, los precios de los bienes raíces caerán inmediatamente.
Además, para algunos inversionistas, muchas empresas se han posicionado desde el principio para desarrollar el segmento de casas adosadas y de alto valor y tienen una estrategia a largo plazo para desarrollar este segmento, por lo que aunque realmente quieran desarrollar más segmentos de menor valor para satisfacer la demanda del mercado, todavía tienen que aceptar seguir la orientación original.
Además de esto, algunos proyectos se han implementado sin terminar con una inversión de capital muy alta, por lo que es difícil para los inversores cambiar fácilmente a otros segmentos inmobiliarios.
Inversor: Entonces, en su opinión, ¿qué soluciones deben implementarse para resolver el problema de la escasez de vivienda asequible? La Ley de Suelo revisada ya se aprobó y se aplicará en la práctica. ¿Cómo cree que esto afectará la oferta en el mercado inmobiliario?
Sr. Vo Hong Thang: Con base en las principales políticas del Estado, podemos esperar completamente que en los próximos 3 a 5 años, la oferta de vivienda social y vivienda asequible aumentará dramáticamente, compensando la escasez de necesidades de vivienda de la mayoría de las personas en los últimos tiempos.
Para ello, el papel del Estado sigue siendo el más importante, teniendo la tarea clave de operar y orientar el desarrollo del mercado a través de políticas, instituciones y estrategias...
Lo más importante es resolver todos los aspectos legales del proyecto, acortando los plazos administrativos para que las empresas puedan implementar la construcción rápidamente. En particular, las nuevas leyes modificadas y complementadas tendrán sin duda un impacto positivo inmediato en la oferta del mercado tras su implementación oficial.
En segundo lugar, es necesario revisar los costos del uso del suelo y debería haber más programas de apoyo fiscal para las empresas que desarrollen segmentos de vivienda asequible y vivienda social.
En tercer lugar, Vietnam debería considerar la posibilidad de establecer fondos adicionales para el desarrollo de viviendas para quienes compran su primera vivienda, como en el caso de Singapur.
Y por último, en nuestro país, deberíamos crear más fondos de tierras limpias y subastarlos para que las empresas puedan acceder fácilmente a la tierra.
En cuanto a las empresas, la naturaleza sigue siendo la relación entre la oferta y la demanda. Si los costos de los insumos aumentan, el precio de venta aumentará, y viceversa. Si los costos se reducen, el precio de los bienes raíces terminados también disminuirá inmediatamente. Para controlar estos costos, el Estado sigue desempeñando un papel importante en la decisión sobre el crecimiento o la caída del mercado inmobiliario .
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Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
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