El primero es el procedimiento de aprobación de la política de inversión, que se realiza simultáneamente con la aprobación del inversor para todos los proyectos de vivienda social y comercial donde el inversor tiene derecho a usar el terreno de acuerdo con la planificación. Con respecto a este problema, según HoREA, la implementación del procedimiento de aprobación de la política de inversión constituye el primer paso en la cadena de procedimientos para la inversión en construcción. Por lo tanto, si el procedimiento de aprobación de la política de inversión se bloquea, el proyecto queda congelado y no puede continuar con otros procedimientos de inversión en construcción. Solo debería ser necesario estipular que la evaluación de la idoneidad del proyecto de inversión con la planificación debe realizarse de acuerdo con el plan de zonificación o el plan general, según sea más apropiado, o simplemente estipular que se ajuste al plan general en la Resolución 98 de la Asamblea Nacional , que se está aplicando de forma piloto en Ciudad Ho Chi Minh.
Esta forma de mejorar los procedimientos administrativos, o esta mejora, no ha impregnado realmente el espíritu de la reforma administrativa, no se ajusta a la realidad y da muestras de no ser mejor. Si bien antes se permitía a las empresas realizar trámites de inversión y construcción en paralelo, ahora prácticamente deben realizar cada trámite administrativo secuencialmente.
HoREA determinó que la regulación que exige que los proyectos de inversión cumplan con la planificación detallada (si la hubiere) solo se aplica cuando el Estado realiza subastas de derechos de uso del suelo o licitaciones para proyectos que utilizan terrenos para seleccionar inversionistas. Sin embargo, esta regulación es completamente inapropiada cuando la empresa inversionista tiene derechos de uso del suelo conforme a la planificación y propone que la política de inversión se apruebe simultáneamente con la aprobación del inversionista, de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 4 del Artículo 29 de la Ley de Inversiones de 2020.
El segundo problema es la regulación de terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos cuando se requiere que los inversionistas de proyectos de vivienda comercial tengan derecho a usar terrenos residenciales; tienen derecho a usar terrenos residenciales y otros terrenos que no son terrenos residenciales que cumplan con las condiciones para el permiso de cambio de uso de la tierra para implementar proyectos de inversión. Esto hace que cientos de proyectos de vivienda comercial en todo el país que no tienen 100% de terrenos residenciales o no tienen terrenos residenciales y otros terrenos que no son terrenos residenciales, es decir, solo 100% terrenos agrícolas o solo 100% terrenos no agrícolas que no son terrenos residenciales, no sean reconocidos como inversionistas de proyectos de vivienda comercial. Aunque estas empresas inversionistas han recibido la transferencia de derechos de uso de la tierra para terrenos agrícolas o terrenos no agrícolas que no son terrenos residenciales. Por lo tanto, desde el 1 de julio de 2015 (la Ley de Vivienda de 2014 entró en vigor), estas empresas han encontrado grandes dificultades porque han gastado mucho dinero para crear fondos de tierras.
Actualmente, el punto b, cláusula 1, y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) solo permiten, en los casos en que el terreno se utiliza para implementar proyectos de vivienda comercial, acordar la recepción del derecho de uso del terreno residencial o, en casos en que el terreno se utiliza para implementar proyectos de vivienda comercial, los inversores deben tener derecho a usar el terreno residencial o el terreno residencial y otros terrenos. Esto significa que los inversores no pueden acordar la recepción de la transferencia de derechos de uso del terreno para terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos, o terrenos que no sean residenciales, ni están permitidos en los casos en que los inversores tienen derecho a usar otros terrenos que no sean residenciales para implementar proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, el punto b, cláusula 1, y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) no incorporaron plenamente las disposiciones de la cláusula 1, artículo 73, el punto b, cláusula 1, artículo 169, la cláusula 2, artículo 191 y la cláusula 1, artículo 193 de la Ley de Tierras de 2013, que permitían a las organizaciones económicas recibir la transferencia de derechos de uso de suelo de tipos de terreno adecuados para la planificación de proyectos de inversión, incluidos proyectos de vivienda comercial. En caso de recibir la transferencia de derechos de uso de suelo agrícola, se requiere la aprobación por escrito de un organismo estatal competente.
Mientras tanto, el tipo de proyectos de vivienda comercial con suelo 100% residencial representa solo alrededor del 1% del número total de proyectos de vivienda comercial y todos son proyectos muy pequeños porque casi no hay parcelas de suelo residencial con un área de más de 5.000m2 . El tipo de proyectos de vivienda comercial con suelo residencial y otros terrenos que no son suelo residencial es común, representando alrededor del 95% del número total de proyectos de vivienda comercial. El tipo de proyectos de vivienda comercial con otros terrenos que no son suelo residencial representa solo alrededor del 5% del número total de proyectos de vivienda comercial y todos son proyectos a gran escala, muy grandes, que necesitan ser incentivados para desarrollarse.
Muchos proyectos todavía están “congelados” debido a regulaciones legales.
El tercer problema es el procedimiento para ajustar el plan de zonificación a escala 1/2000, responsabilidad del organismo estatal competente, de modo que las empresas cuenten con las bases para desarrollar el plan detallado a escala 1/500 del proyecto de inversión. Esto se debe al límite de población, y muchos planes de zonificación a escala 1/2000 no se han actualizado ni ajustado a tiempo, por lo que no satisfacen las necesidades de los inversores.
Por ejemplo, la población real de Ciudad Ho Chi Minh es de aproximadamente 13 millones de personas, pero según los resultados del censo del 1 de abril de 2019, la población es de tan solo 8,9 millones. La población del distrito de Binh Thanh, prevista para 2020, era de 560.000 personas, pero en 2014 era de 560.000. Si el tamaño real de la población no se calcula correctamente, será imposible implementar proyectos de renovación urbana ni desarrollar nuevas áreas urbanas, ya que ya no existe un límite máximo de población.
Ciudad Ho Chi Minh cuenta con más de 600 planes de zonificación a escala 1/2000, incluyendo algunos que ya no son adecuados y requieren ajustes, pero que no se han realizado a tiempo, especialmente los planes de zonificación a escala 1/2000 anteriores, implementados según los límites administrativos de los niveles comunal y distrital, que requieren integración. Por lo tanto, la Resolución 98 de la Asamblea Nacional también exige que los planes de zonificación y los planes detallados se aprueben o se aprueben para su ajuste, de acuerdo con las disposiciones legales, antes de elaborar el Informe de Estudio de Factibilidad para la inversión en construcción y de implementar las siguientes etapas del proyecto.
El cuarto problema radica en el procedimiento específico de valoración de terrenos, la tasación del precio del terreno, la decisión sobre el precio del terreno para calcular las tasas de uso del suelo, la renta del terreno para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales o la solicitud de las agencias estatales competentes para verificar y calcular las tasas de uso del suelo y la renta del terreno resultante (si la hubiera). Este problema radica principalmente en la aplicación práctica del Decreto 44. A marzo de 2023, Ciudad Ho Chi Minh contaba con alrededor de 100 proyectos de viviendas comerciales con 81.000 apartamentos que no habían recibido la certificación rosa.
El quinto problema radica en la lentitud de los organismos estatales competentes para emitir normativa sobre la gestión de la superficie de terrenos públicos administrados por el Estado, que se encuentra dispersa en proyectos de vivienda comercial. Debido a la falta de esta normativa, durante más de seis años, desde el 1 de julio de 2014 (entrada en vigor del Decreto 43) hasta el 8 de febrero de 2021 (entrada en vigor del Decreto 148), no ha existido un mecanismo que regule la gestión de la superficie de terrenos públicos que se encuentra dispersa en proyectos de vivienda comercial. Si bien el Decreto 148 lleva casi tres años en vigor, varias provincias y ciudades de administración central aún no han emitido normativa que guíe su implementación. Esto ha provocado que muchos proyectos de vivienda comercial se encuentren estancados en los procedimientos de aprobación de políticas de inversión o en los procedimientos de valoración, tasación y decisión sobre el precio de los terrenos para el cálculo de las tasas y rentas del suelo.
El sexto problema radica en que la Cláusula 2 del Artículo 49 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula que la transferencia de un proyecto o parte de un proyecto de vivienda comercial solo se permite cuando el inversionista cuenta con un libro rosa para la totalidad o parte del proyecto transferido y ha cumplido con la obligación financiera de pagar los derechos de uso del suelo y la renta del suelo al Estado. Al no haberse modificado, esta regulación no es flexible ni se ajusta a la realidad, como se estipula en la Cláusula 1 del Artículo 10 de la Resolución 42 de la Asamblea Nacional sobre el pilotaje del manejo de deudas incobrables de las entidades de crédito, que no estipula la condición de contar con un libro rosa para el proyecto ni que el inversionista deba cumplir con las obligaciones financieras del proyecto.
El séptimo problema radica en que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 no regula el acto de depositar para la celebración de un contrato (antes del momento de elegibilidad para firmar un contrato de movilización de capital para la venta de bienes inmuebles y futuras viviendas) ni especifica las disposiciones sobre depósitos en el artículo 328 del Código Civil. Esto ha creado un vacío legal que permite a especuladores, intermediarios inmobiliarios y empresas deshonestas aprovecharse de grandes depósitos y recibirlos. Incluso hasta el 90-95 % del valor del contrato se destina a defraudar y apropiarse de los activos de los clientes (un ejemplo típico es el caso de Alibaba).
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