Ein Haus kaufen und mit gutem Gewinn vermieten: Tipps für den Schnellcheck

Der Kauf und die Miete von Immobilien sind in Vietnam heute eine beliebte Form der Immobilieninvestition. Investoren profitieren oft von dieser Geschäftsform, da sie ein stabiles Gewinnpotenzial bietet und langfristig Vermögen aufbauen kann.

Investitionen in Mietimmobilien bergen jedoch auch gewisse Risiken. Auch wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind, ist es nicht immer einfach, Mieter zu finden oder einen stabilen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen. Darüber hinaus können Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten usw. die Gewinne des Investors beeinträchtigen.

Gibt es eine Möglichkeit, festzustellen, ob sich eine Investition in eine Immobilie zur Vermietung lohnt? BiggerPockets – das größte soziale Netzwerk für Immobilieninvestments in den USA – enthüllt die 2%-Regel, um Investoren bei der schnellen Bewertung potenzieller Immobiliengeschäfte zu unterstützen.

Wenden Sie die 2%-Regel an

Die 2%-Regel ist ein einfaches, aber effektives Instrument zur groben Einschätzung des Ertragspotenzials einer Mietimmobilie. Demnach sollten die monatlichen Mieteinnahmen mindestens 2 % des Kaufpreises betragen, um als gute Investition zu gelten.

Zunächst müssen Sie den Betrag ermitteln, den Sie für den Besitz der Immobilie ausgeben müssen, einschließlich der Kosten für Steuern und Maklerdienstleistungen. Anschließend müssen Sie die erwarteten Mieteinnahmen berechnen.

Diese Daten können Sie selbst erheben oder über professionelle Immobilienmaklerfirmen beschaffen.

Wenn die monatlichen Mieteinnahmen 2 % des Kaufpreises oder mehr betragen, hat die Immobilie das Potenzial, eine gute Investition zu sein.

Liegen die monatlichen Mieteinnahmen unter 2 % des Kaufpreises, erzielt die Investition möglicherweise nicht die erwartete Rendite. Möchten Sie dennoch in diese Immobilie investieren, müssen Sie den Mietpreis anpassen oder die Betriebskosten senken, um die gewünschte Rendite zu erzielen.

Nehmen wir beispielsweise an, Sie kaufen eine Wohnung für 2 Milliarden VND. Gemäß der 2-%-Regel beträgt die monatliche Mindestmieteinnahme, um einen guten Gewinn zu erzielen, 40 Millionen VND.

Ein Immobiliengebiet in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Wenn der Mieteinnahmen-Cashflow 50 Millionen VND/Monat erreicht, handelt es sich um eine potenzielle Investition. Beträgt der Mietpreis hingegen nur 30 Millionen VND/Monat, sollten Sie eine Anpassung des Mietpreises oder eine Kostensenkung in Betracht ziehen, um die gewünschte Rendite zu erzielen.

Die 2%-Regel ist jedoch nur ein grober Richtwert und garantiert keine absolute Genauigkeit für das Gewinnpotenzial einer Immobilie. Viele weitere Faktoren beeinflussen die tatsächliche Rendite von Immobilieninvestitionen. So hängt beispielsweise der monatliche Mieteinnahmen-Cashflow von der Art der Immobilie, der Lage, der Größe und Ausstattung sowie den Marktbedingungen ab.

Einige andere alternative Tools

Die 2%-Regel ist ein einfaches und beliebtes Instrument, das viele Investoren nutzen, um die Rentabilität einer Mietimmobilie schnell zu ermitteln. Dies ist jedoch nur eine allgemeine Regel, und Sie sollten bei einer Investitionsentscheidung dennoch sorgfältiger analysieren. Sie können andere Methoden nutzen, um vor der Investition eine umfassendere Perspektive zu gewinnen.

Der erste ist der Bruttomietmultiplikator (GRM). Dieser berechnet das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und der jährlichen Gesamtmiete. Kostet eine Immobilie beispielsweise 3 Milliarden VND und beträgt die jährliche Gesamtmiete 300 Millionen VND, beträgt der GRM 10. Ein niedrigerer GRM deutet im Allgemeinen auf eine attraktivere Investitionsmöglichkeit hin. Der Nachteil dieses Instruments ist jedoch, dass die Betriebskosten nicht berücksichtigt werden.

Der zweite Wert ist das Nettobetriebseinkommen (NOI). Diese Kennzahl berechnet den jährlichen Gewinn der Immobilie nach Abzug der Betriebskosten vor Steuern und Hypothekenzahlungen. Das NOI liefert ein klareres Bild der Rentabilität der Immobilie. Ist das NOI-Verhältnis positiv, generiert die Immobilie genügend Mieteinnahmen, um die Betriebskosten zu decken.

Der dritte Aspekt ist die Cashflow-Analyse. Sie konzentriert sich nicht nur auf Mieteinnahmen, sondern berücksichtigt auch alle Cashflows einschließlich Betriebskosten, Zinsen, Steuern usw. Ein positiver Cashflow ist ein wichtiger Faktor zur Aufrechterhaltung der Liquidität und zur Sicherung nachhaltiger Gewinne.

Der vierte Faktor ist die Kapitalisierungsrate (Cap Rate). Diese Kennzahl berechnet die jährliche Rendite der Gesamtinvestition einer Immobilie. Die Cap Rate wird berechnet, indem das Nettobetriebseinkommen (NOI) durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt wird. Eine höhere Cap Rate deutet auf eine bessere Investitionsmöglichkeit hin, ist aber in der Regel auch mit einem höheren Risiko verbunden.

Die fünfte Methode ist die Zukunftswertanalyse. Anstatt sich nur auf aktuelle Gewinne zu konzentrieren, sollte der zukünftige Wert der Immobilie berücksichtigt werden. Diese Methode erfordert jedoch oft Erfahrung und Kenntnisse im Immobilienbereich.

Durch die Kombination dieser Alternativen können Anleger eine umfassende Anlagestrategie entwickeln, um umfassendere und fundiertere Anlageentscheidungen zu treffen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm