Warten auf einen Aufschwung am Immobilienmarkt

Drei Gesetzentwürfe – Land (geändert), Immobiliengeschäft (geändert) und Wohnungswesen (geändert) – werden voraussichtlich in der laufenden sechsten Sitzung der 15.Nationalversammlung (NA) verabschiedet. Viele erwarten, dass dies in der kommenden Zeit ein wichtiger Impulsgeber für den Immobilienmarkt sein wird.

Barrieren abbauen, rechtliche Korridore schaffen

Mit dem (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes hofft Rechtsanwalt Bui Dinh Ung (Anwaltskammer Hanoi), die sich überschneidenden und widersprüchlichen Probleme innerhalb der Bodenpolitik und -gesetze sowie zwischen der Bodenpolitik und -gesetzen und anderen damit verbundenen Gesetzen zu lösen und dadurch eine wichtige treibende Kraft für die sozioökonomische Entwicklung zu schaffen.

Rechtsanwalt Ung erklärte, dass es in der Praxis viele Streitigkeiten und Beschwerden im Zusammenhang mit Grundstückspreisen gebe, darunter auch die Festlegung von Grundstückspreisen, die nicht die Rechte aller Parteien gewährleiste. Eines der Ziele der Änderung des Grundstücksgesetzes sei es, marktnahe Grundstückspreise festzulegen. Daher sieht der Gesetzesentwurf Bewertungsmethoden wie Vergleich, Einkommen, Überschuss und einen Grundstückspreisanpassungskoeffizienten vor. „Wir hoffen, dass die Regelungen zur Grundstücksbewertung im (geänderten) Entwurf des Grundstücksgesetzes die in der Praxis auftretenden Probleme lösen werden“, sagte Rechtsanwalt Ung.

Vu Tien Loc, Abgeordneter der Nationalversammlung und Vorsitzender des Vietnam International Arbitration Center, teilte diese Ansicht und erklärte, dass einer der wichtigsten neuen Punkte des geänderten Bodengesetzentwurfs die Änderung der rechtlichen Instrumente zur Grundstücksbewertung sei. Bisher basierte die Grundstücksbewertung auf dem staatlichen Preisrahmen und wurde nach Verwaltungsgrundsätzen festgelegt. Der Entwurf sieht eine neue Möglichkeit vor, den Bodenpreisrahmen nicht zu regulieren und stattdessen nach Preislisten zu entscheiden, um die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze zu gewährleisten.

„Wenn wir dafür sorgen, dass die Grundstückspreisliste nahe am Marktpreis festgelegt wird, können wir die derzeitigen Probleme bei der Festlegung von Grundstückspreisen überwinden und die Interessen aller Beteiligten in Einklang bringen. Dies ist auch eine sehr wichtige Grundlage für Transaktionen zwischen Privatpersonen und Unternehmen, die auf dem staatlich festgelegten Referenzpreis gemäß den Vorschriften basieren“, kommentierte Herr Loc.

Der Immobilienmarkt dürfte florieren, wenn die drei Gesetzesentwürfe (Land (geändert), Wohnungsbau (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert)) verabschiedet werden. Foto: TAN THANH

Der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Can Van Luc erklärte zudem, dass der rechtliche Rahmen ein großes Hindernis darstelle, da sich die Regelungen zu Grundstücken, Immobilien und Bauwesen in vielen verschiedenen Gesetzen, Verordnungen und Leitfäden überschneiden. Dieser Engpass sei erkannt und solle durch die drei oben genannten Gesetzesänderungen behoben werden. Herr Luc erklärte, dass es notwendig sei, die Vorschriften zu überprüfen und zu ändern, um die Konsistenz zwischen den relevanten Gesetzen zu gewährleisten, Fragen zur Bestimmung der Grundstückspreise zu klären und den Zeitrahmen für die Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen zu verkürzen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), teilte diese Ansicht. Er sagte, dass die oben genannten Gesetzesentwürfe, insbesondere das geänderte Landgesetz, Überschneidungen in der Landverwaltung beseitigen und dadurch Ressourcen freisetzen, Investoren einen klaren und transparenten Rechtsrahmen bieten und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen werden. „Wir hoffen, dass die neuen Vorschriften mit ihrer Veröffentlichung Immobilienprojekte wiederbeleben werden, die aufgrund rechtlicher Probleme in Schwierigkeiten geraten oder sogar inaktiv sind“, sagte Herr Dinh.

Bahnbrechender Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen

MSc. Nguyen Van Dinh, Immobilienrechtsexperte, erklärte, der von der Regierung der Nationalversammlung vorgelegte Entwurf des geänderten Bodengesetzes enthalte einen bahnbrechenden Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen für Investitionsprojekte. Ein besonders wichtiges Thema im Zusammenhang mit der Mobilisierung von Bodenressourcen sei in jüngster Zeit der Mechanismus zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnungsbauprojekte.

Laut Herrn Dinh folgten frühere Gesetzentwürfe alle diesem Plan: Investoren müssen über Nutzungsrechte für Wohngrundstücke und andere nicht landwirtschaftliche Flächen als Wohngrundstücke verfügen oder diese übertragen bekommen, sowie einmalig Nutzungsgebühren oder Pacht gezahlt haben, um gewerbliche Wohnprojekte realisieren zu können. Dieser Plan schränkt die Möglichkeiten der Landnutzung für gewerbliche Wohnprojekte im Vergleich zur geltenden Gesetzgebung ein. Das Gesetz Nr. 03/2022/QH15 schreibt vor, dass Investoren Nutzungsrechte für Wohngrundstücke und andere Flächen haben müssen. Dieser zu enge Rahmen führt zu Engpässen bei etwa 300 Wohnprojekten im ganzen Land (Investoren haben „Land angehäuft“, können es aber nicht realisieren, da kein Wohngrundstück vorhanden ist).

Im Bericht Nr. 598/BC-CP vom 23. Oktober an die Nationalversammlung zu einigen Inhalten des Entwurfs des Bodengesetzes (in geänderter Fassung) schlug die Regierung eine bahnbrechende Überarbeitung des Entwurfs vor: die vollständige Abschaffung der Anforderungen an die Art des Grundstücks, das Investoren besitzen oder übertragen bekommen müssen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Konkret schlägt die Regierung vor, die Bestimmungen in Absatz 4, Artikel 123; Absatz 1, Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs abzuschaffen (zuvor war festgelegt, dass eine Änderung des Landnutzungszwecks zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte nur in Fällen erfolgen kann, in denen eine Übertragung von Wohngrundstücken und nicht landwirtschaftlichen Grundstücken mit Ausnahme von Wohngrundstücken vorliegt oder stattgefunden hat, für die Landnutzungsgebühren oder Grundmieten auf einmal bezahlt wurden).

Laut Herrn Dinh heißt es im Regierungsbericht auch, dass Vereinbarungen zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Stadtentwicklung hauptsächlich in neu entwickelten Gebieten vorkommen, in denen es oft kein Wohnbauland gibt, während die Politik des Staates auf die Förderung der Urbanisierung und Stadtverschönerung abzielt.

„Ich stimme dieser Änderung zu, da sie unmittelbar dazu beitragen kann, landesweit rund 300 Wohnungsbauprojekte freizugeben. Langfristig wird dadurch ein Mechanismus der gleichberechtigten Zustimmung von Unternehmen und Bürgern bei der freiwilligen Landumwandlung gefördert, wodurch eine Zwangsenteignung vermieden wird. Wichtig ist, dass bei der Änderung der Landnutzung durch Investoren die Bodenbewertung marktkonform erfolgen muss, damit Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen vollständig nachkommen können. Zudem müssen Unterschiede bei den Bodenmieten harmonisch geregelt werden“, sagte Experte Dinh.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc), kam zu dem Schluss, dass der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft viele Inhalte erhalten, erläutert und überarbeitet habe und zudem die wichtigsten Richtlinien der Partei und des Staates weitgehend institutionalisiert habe.

Insbesondere geht es darum, die Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung und strikte Verwaltung des Immobilienmarktes und des Marktes für Landnutzungsrechte zu perfektionieren, den Immobilienmarkt auf der Grundlage der Umsetzung von Landnutzungsplanungen und -plänen umzustrukturieren sowie Programme und Pläne für den Wohnungsbau einzuführen, um eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes sicherzustellen und der Grundstücksspekulation ein Ende zu setzen.

Rechtsanwalt NGUYEN TAN PHONG , ständiges Mitglied der Vietnam Real Estate Brokers Association:

Herr NGUYEN TAN PHONG

Die Strafverfolgung muss genau überwacht werden.

Mit der Verabschiedung der drei Gesetze – Wohnungswesen (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert) – werden Konflikte und Unzulänglichkeiten im Immobiliengeschäft sowie bei der Verwaltung und Nutzung gelöst.

Insbesondere das geänderte Bodengesetz und das geänderte Wohnungsgesetz schaffen eine wichtige Rechtsgrundlage für die Förderung des Wohnungsbaus und die Verbesserung der Wohnsituation der Bevölkerung. Dies ist auch ein wichtiger Faktor für die Förderung der sozioökonomischen Entwicklung.

Das Gesetz über das Immobiliengeschäft wird, wenn es verabschiedet wird, die Situation spontaner Immobilieninvestitionen beenden, die wie in den vergangenen Jahren zu einem Ungleichgewicht und einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt geführt haben. Es wird dafür sorgen, dass sich der Immobilienmarkt stabil, gesund und effektiv entwickelt.

Ich bin jedoch der Meinung, dass staatliche Behörden, soziale Organisationen und relevante Parteien die Umsetzung dieser Gesetze eng koordinieren, überwachen und kontrollieren müssen. Darüber hinaus sollten geeignete Maßnahmen und Unterstützungsmechanismen eingeführt werden, um die Schwierigkeiten zu bewältigen, die durch die negativen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt entstehen.

TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company:

Markt wartet auf positives Signal

Die Verabschiedung der drei Gesetze: Wohnungsbau (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert) wird sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken. Die verbleibenden Punkte werden geregelt, wodurch Mechanismen und Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücks- und Immobiliengeschäften erleichtert und insbesondere günstige Wohnbedingungen geschaffen werden. Darüber hinaus wird der Immobilienmarkt besser kontrolliert und entwickelt sich gesünder und nachhaltiger. Wichtiger noch: Der Antrags- und Bewilligungsmechanismus für Unternehmen und Privatpersonen wird abgeschafft.

Man kann sagen, dass mit der Verabschiedung dieser drei Gesetze 60 bis 70 Prozent der alten Schwierigkeiten, die den Immobilienmarkt seit langem plagen, schrittweise gelöst werden. Typischerweise werden dadurch Schwierigkeiten bei Projekten gelöst, die sich aufgrund von Verfahren, der Berechnung von Landnutzungsgebühren oder Aktivitäten im Zusammenhang mit der Projektlizenzierung für Investoren noch im Bau befinden.

Son Nhung schrieb

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm