Das erste ist das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors für alle sozialen und gewerblichen Wohnungsbauprojekte, bei denen der Investor das Recht hat, das Land gemäß der Planung zu nutzen. Was dieses Problem betrifft, so ist laut HoREA das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik zum Zeitpunkt der Umsetzung das erste Verfahren in der Verfahrenskette für Bauinvestitionen. Wenn das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik also „stecken bleibt“, wird das Projekt „eingefroren“ und kann nicht mit anderen Bauinvestitionsverfahren fortgesetzt werden. Es sollte lediglich vorgeschrieben werden, dass die Bewertung der Eignung des Investitionsprojekts mit der Planung in Übereinstimmung mit dem Zonenplan oder dem Generalplan erfolgen muss, je nachdem, was angemessener ist, oder lediglich vorgeschrieben werden, dass es in Übereinstimmung mit dem Generalplan in Resolution 98der Nationalversammlung stehen muss, die auf Pilotbasis für Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet wird.
Diese Art der Verbesserung der Verwaltungsverfahren bzw. diese Verbesserung entspricht nicht wirklich dem Geist der Verwaltungsverfahrensreform, ist nicht nah an der Realität und weist Anzeichen auf, nicht besser zu sein. Während Unternehmen früher Investitions- und Bauverfahren parallel durchführen durften, müssen sie nun die einzelnen Verwaltungsverfahren fast nacheinander durchführen.
HoREA stellte fest, dass die Regelung, dass Investitionsprojekte einer detaillierten Planung (sofern vorhanden) entsprechen müssen, nur dann gilt, wenn der Staat Auktionen von Landnutzungsrechten oder Ausschreibungen für Projekte mit Landnutzung durchführt, um Investoren auszuwählen. Diese Regelung ist jedoch völlig unangemessen, wenn das investierende Unternehmen über Landnutzungsrechte gemäß der Planung verfügt und beabsichtigt, die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors gemäß den Bestimmungen von Artikel 29 Absatz 4 des Investitionsgesetzes 2020 genehmigen zu lassen.
Das zweite Problem sind die Vorschriften für Wohngrundstücke und andere Grundstücke. Sie verlangen von Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte Nutzungsrechte für Wohngrundstücke, die die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung erfüllen und die Nutzung von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken dienen, für Investitionsprojekte ermöglichen. Dies führt dazu, dass Hunderte von gewerblichen Wohnbauprojekten landesweit, die nicht zu 100 % aus Wohngrundstücken bestehen oder die weder zu 100 % aus Wohngrundstücken noch aus anderen Grundstücken bestehen, die nicht zu 100 % aus landwirtschaftlichen Flächen oder zu 100 % aus nichtlandwirtschaftlichen Flächen bestehen, nicht als Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte anerkannt werden. Obwohl diese Investorenunternehmen die Nutzungsrechte für landwirtschaftliche Flächen oder nichtlandwirtschaftliche Flächen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, übertragen bekommen haben, geraten diese Unternehmen seit dem 1. Juli 2015 (Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes 2014) in große Schwierigkeiten, da sie hohe Investitionen in die Einrichtung von Grundstücksfonds tätigen mussten.
Derzeit ist es gemäß Artikel 128 Punkt b, Klausel 1 und Klausel 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur in Fällen zulässig, in denen Land zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte genutzt wird, den Erwerb von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zu vereinbaren, oder in Fällen, in denen Land zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte genutzt wird, müssen Investoren das Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke haben. Das bedeutet, dass Investoren keine Vereinbarungen über die Übertragung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder für andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, treffen dürfen, oder in Fällen, in denen Investoren das Recht haben, andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen, nicht zulässig sind. Daher übernahmen Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b und Absatz 6 des geänderten Bodengesetzentwurfs nicht vollständig die Bestimmungen in Artikel 73 Absatz 1 Buchstabe b, Artikel 169 Absatz 1, Artikel 191 Absatz 2 und Artikel 193 des Bodengesetzes von 2013, die Wirtschaftsorganisationen die Übertragung von Landnutzungsrechten für für die Planung von Investitionsprojekten, einschließlich gewerblicher Wohnungsbauprojekte, geeignete Grundstücke ermöglichten. Im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen bedarf es einer schriftlichen Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde.
Gewerbliche Wohnbauprojekte, die zu 100 % aus Wohngrundstücken bestehen, machen nur etwa 1 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Dabei handelt es sich ausschließlich um sehr kleine Projekte, da es kaum Wohngrundstücke mit einer Fläche von über 5.000 m² gibt. Gewerbliche Wohnbauprojekte mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sind weit verbreitet und machen etwa 95 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Gewerbliche Wohnbauprojekte mit anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, machen nur etwa 5 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Dabei handelt es sich ausschließlich um Großprojekte, deren Entwicklung gefördert werden muss.
Viele Projekte liegen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen noch immer auf Eis.
Das dritte Problem ist das Verfahren zur Anpassung des Bebauungsplans im Maßstab 1:2.000. Die zuständige staatliche Behörde ist dafür zuständig, den Unternehmen eine Grundlage für die Entwicklung eines detaillierten Plans im Maßstab 1:500 für das Investitionsprojekt zu geben. Der Grund hierfür liegt in der „Bevölkerungsobergrenze“. Viele Bebauungspläne im Maßstab 1:2.000 wurden nicht rechtzeitig aktualisiert und angepasst und entsprechen daher nicht den Bedürfnissen der Investoren.
Beispielsweise beträgt die tatsächliche Bevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 13 Millionen Menschen, laut Volkszählung vom 1. April 2019 sind es jedoch nur 8,9 Millionen. Oder die Bevölkerungszahl des Bezirks Binh Thanh ist bis 2020 auf 560.000 Menschen festgelegt, obwohl sie 2014 tatsächlich 560.000 Menschen betrug. Wird die tatsächliche Bevölkerungszahl nicht korrekt berechnet, können weder Stadterneuerungsprojekte umgesetzt noch neue Stadtgebiete erschlossen werden, da es keine Obergrenze für die Bevölkerungszahl mehr gibt.
Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt über mehr als 600 Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000. Einige davon sind nicht mehr zeitgemäß und müssen angepasst werden. Dies wurde jedoch nicht rechtzeitig getan. Dies gilt insbesondere für die früheren Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000, die gemäß den Verwaltungsgrenzen auf Gemeinde- und Bezirksebene umgesetzt wurden und integriert werden müssen. Daher schreibt die Resolution 98 der Nationalversammlung auch vor, dass Bebauungspläne und Detailpläne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Machbarkeitsbericht für Bauinvestitionen erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden.
Das vierte Problem betrifft das spezifische Verfahren zur Grundstücksbewertung, die Grundstückspreisermittlung, die Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten für Immobilienprojekte und Gewerbewohnungen sowie die Aufforderung der zuständigen staatlichen Stellen zur Überprüfung und Berechnung von Landnutzungsgebühren und gegebenenfalls anfallenden Grundrenten. Dieses Problem betrifft hauptsächlich die praktische Anwendung von Dekret 44. Stand März 2023 gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 100 Gewerbewohnungsprojekte mit 81.000 Wohnungen, für die keine „Pink Books“ erteilt wurden.
Das fünfte Problem besteht darin, dass die zuständigen staatlichen Behörden nur zögerlich Vorschriften für den Umgang mit staatlich verwalteten Grundstücken (öffentlichen Flächen), die mit gewerblichen Wohnbauprojekten durchsetzt sind, erlassen. Aufgrund des Fehlens dieser Regelung gab es seit über sechs Jahren, vom 1. Juli 2014 (Inkrafttreten des Dekrets 43) bis zum 8. Februar 2021 (Inkrafttreten des Dekrets 148), keinen Mechanismus zur Regelung des Umgangs mit den mit gewerblichen Wohnbauprojekten durchsetzten öffentlichen Flächen. Dekret 148 ist zwar seit fast drei Jahren in Kraft, doch gibt es immer noch zahlreiche Provinzen und zentral verwaltete Städte, die keine Vorschriften zu seiner Umsetzung erlassen haben. Dies hat dazu geführt, dass viele gewerbliche Wohnbauprojekte in den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien oder in den Verfahren zur spezifischen Grundstücksbewertung, Grundstücksschätzung und Grundstückspreisfestsetzung zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten stecken geblieben sind.
Das sechste Problem besteht darin, dass Artikel 49 Absatz 2 des Immobiliengesetzes von 2014 vorsieht, dass die Übertragung eines Projekts oder eines Teils eines gewerblichen Wohnbauprojekts nur zulässig ist, wenn der Investor für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über ein Pink Book verfügt und seine finanziellen Verpflichtungen zur Zahlung von Landnutzungsgebühren und Grundrente an den Staat erfüllt hat. Da diese Regelung nicht geändert wurde, ist sie nicht flexibel und entspricht nicht der Realität von Artikel 10 Absatz 1 der Resolution 42 der Nationalversammlung zur Pilotierung des Umgangs mit uneinbringlichen Forderungen von Kreditinstituten. Dort ist weder die Voraussetzung eines Pink Books für das Projekt noch die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen des Investors für das Projekt vorgeschrieben.
Das siebte Problem besteht darin, dass das Immobiliengesetz von 2014 die Hinterlegung von Einlagen zum Zwecke des Vertragsabschlusses (vor dem Zeitpunkt der Unterzeichnungsberechtigung zur Kapitalbeschaffung für den Verkauf von Immobilien und künftigem Wohnraum) nicht regelt und die Bestimmungen zu Einlagen in Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht konkretisiert. Dies hat eine Gesetzeslücke für Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen geschaffen, die hohe Einlagen ausnutzen und erhalten können. Sogar bis zu 90–95 % des Vertragswerts dienen dem Zweck, Kundenvermögen zu betrügen und zu unterschlagen (ein typisches Beispiel ist der Fall der Alibaba Company).
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