นครโฮจิมินห์ห้ามแบ่งย่อยและขายที่ดิน คาดราคาที่ดินจะสูงขึ้น แต่ไม่น่าจะ "สูงเกินจริง"

เหตุใดนครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน?

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 83/2024 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม โดยกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ทั้งหมดไม่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการให้กับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านเองได้ ข้อบังคับนี้ยกเว้นในกรณีที่ผู้ลงทุนมีเป้าหมายในการตั้งถิ่นฐานใหม่โดยใช้ที่ดินในตำบล เมือง และเขตต่างๆ ของนครโฮจิมินห์

ด้วยเหตุนี้ นครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในโครงการเพื่อให้องค์กรและบุคคลสร้างบ้านของตนเอง ซึ่งรวมถึงเขตทั้ง 5 แห่งของบิ่ญจันห์, หน่าเบ, ฮอกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ

ก่อนหน้านี้ กรมโยธาธิการและผังเมืองนครโฮจิมินห์ได้อธิบายเหตุผลในการห้ามแบ่งย่อยและขายที่ดินว่า นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินโครงการลงทุนและสร้างเขตต่างๆ ให้เป็นเขตหรือเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์ในช่วงปี 2021-2030 และภายในปี 2030 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อมุ่งสู่เป้าหมายเมืองที่จะกลายเป็นเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์

เพื่อหลีกเลี่ยงการเลือกปฏิบัติระหว่างโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเพื่อรวมการใช้กฎระเบียบ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จสมบูรณ์ตามกฎระเบียบ จากนั้นดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ผูกติดกับที่ดินให้กับองค์กรและบุคคล กฎระเบียบนี้เป็นข้อยกเว้นสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีเป้าหมายเพื่อการย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินในตำบล เมือง และเขตที่ตรงตามเงื่อนไขตามกฎระเบียบ

ดังนั้น กฎหมายที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินทั่วทั้งเมืองจึงมีวัตถุประสงค์เพื่อรวมการบริหารจัดการด้านที่อยู่อาศัยของรัฐและเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุนโครงการ โดยรับรองการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมอย่างสอดประสานกัน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้คนก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ได้รับอนุญาต หรือไม่มีกฎระเบียบการจัดการด้านสถาปัตยกรรม กรมก่อสร้างเชื่อว่าการห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินทั่วทั้งพื้นที่เป็นสิ่งจำเป็น

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าคำอธิบายข้างต้นไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และสถานการณ์จริง เนื่องจากโครงการดังกล่าวยังคงเป็นโครงการอยู่ โดยปัจจุบัน 5 อำเภอ ได้แก่ บิ่ญจันห์, ญาเบ, โฮกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ ยังคงเป็นอำเภอ ไม่ใช่อำเภอหรือเมืองของนครโฮจิมินห์

ตามบทบัญญัติของ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ทั้ง 5 อำเภอดังกล่าว ยังคงเป็นกรณี “ในพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาตามสภาพพื้นที่เพื่อกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านเอง” นอกจากนี้ ความต้องการของประชาชนที่ต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการของ 5 อำเภอข้างต้น เพื่อสร้างบ้านเองยังคงมีจำนวนมาก

ดังนั้น เขาจึงเสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ทบทวนและแก้ไขข้อบังคับในทิศทางการแบ่งแยกแปลงที่ดินเพื่อการขายในตำบล โดยยกเว้นเมืองใน 5 อำเภอของบิ่ญจันห์, หน่าเบ, โฮกมอน, กู๋จี, กานโจ และไม่ต้องนำไปประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภูมิภาคทางใต้ของ Batdongsan.com.vn ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การทำให้เป็นเมืองนั้น จำเป็นต้องดึงดูดผู้อยู่อาศัย ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และมีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดใจ หากต้องการให้เขตต่างๆ กลายเป็นเขตหรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์ ผู้คนจะต้องเลือกพื้นที่นั้นเพื่ออยู่อาศัย และต้องเต็มใจที่จะย้ายไปไกลขึ้นเพื่อให้ได้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่า

อย่างไรก็ตาม เมื่อห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินใน 5 อำเภอนี้แล้ว ช่องว่างราคาที่อยู่อาศัยกับเขตรอบนอกจะไม่สูงมาก ทำให้คนตัดสินใจย้ายถิ่นฐานได้ยาก ดังนั้น นายตวนจึงเชื่อว่าเป้าหมายของโครงการนี้จะบรรลุได้ยากภายในปี 2030

ผู้เชี่ยวชาญข้างต้นได้เสนอแนะว่าในเวลานี้ นครโฮจิมินห์ควรพิจารณาแผนการเตรียมการ จำกัดการตัดสินใจที่ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือหากมี ควรมีแผนงานเพื่อลดผลกระทบดังกล่าวลงทีละน้อย ในขณะเดียวกัน หากนครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน นครโฮจิมินห์สามารถห้ามได้ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาเมืองสูงในเขตต่างๆ เช่น ใจกลางเมือง พื้นที่ห่างไกลที่มีประชากรเบาบางไม่ควรเร่งรีบ

นครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินทั่วทั้งพื้นที่ รวมถึงเขตชานเมือง 5 แห่ง (ภาพประกอบ: นามอันห์)

คาดราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยปรับขึ้นสูงแต่ไม่สูงเกินจริง

ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในนครโฮจิมินห์อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาด เนื่องจากมีการออกรายการราคาที่ดินใหม่ในเวลาเดียวกัน ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินแบ่งย่อยจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ราคาค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานอาจเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวว่า การห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะทำให้อุปทานที่ดินในนครโฮจิมินห์ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดอยู่แล้วมีน้อยลงไปอีก และโอกาสที่ผู้คนจะย้ายไปยังชานเมืองก็จะลดน้อยลงไปด้วย

เขากล่าวว่าผู้ที่ต้องการเปลี่ยนที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยจะต้องใช้เงินมากขึ้นเนื่องจากได้รับผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ ทำให้การดำเนินการทำได้ยากขึ้น การจำกัดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะผลักดันให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในอนาคต การเพิ่มขึ้นของราคาตลาดจะปรับรายการราคาที่ดินประจำปีในทางกลับกัน ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานการลงทุนสาธารณะ ส่งผลให้ต้นทุนที่ประเมินไว้สูงขึ้น

นอกจากนี้ กฎระเบียบดังกล่าวยังกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดเล็กต้องมีศักยภาพเพียงพอที่จะดำเนินการต่างๆ เช่น สร้างบ้าน ก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ มีสาธารณูปโภคเพื่อจำหน่ายสินค้า ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นทำให้ยากต่อการขายสินค้าราคาถูก ราคาที่สูงขึ้นซึ่งจำกัดผู้ซื้ออาจนำไปสู่การสร้างเขตเมือง "ร้าง"

โดยทั่วไป เขาเชื่อว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ กฎระเบียบดังกล่าวอาจไม่เหมาะสมสำหรับความเป็นจริงเมื่อตลาดเพิ่งผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ผู้คนสนใจที่ดินน้อยลง ดังนั้นตลาดจึงซบเซา หากนำไปใช้ การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะทำให้บรรลุเป้าหมายในการกระจายอำนาจของพื้นที่ส่วนกลางและการขยายเมืองในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ได้ยาก

อย่างไรก็ตาม นายวอ ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group ให้การสนับสนุนการตัดสินใจที่ถูกต้องของนครโฮจิมินห์ โดยกล่าวว่า การห้ามแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยจะช่วยให้นครโฮจิมินห์สามารถแก้ปัญหาต่างๆ ได้มากมาย หากนักลงทุนได้รับอนุญาตให้แบ่งและขายที่ดินโดยไม่เลือกปฏิบัติ อาจทำให้การวางแผนพังทลายลงได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนครโฮจิมินห์มีโครงการวางแผนขนาดใหญ่ที่ต้องใช้พื้นที่หลายร้อยเฮกตาร์สำหรับโครงการต่างๆ แต่ติดอยู่กับการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย

นายทังกล่าวว่าผลิตภัณฑ์ที่ดินส่วนใหญ่มีไว้สำหรับนักลงทุนเพื่อซื้อและขายต่อเพื่อทำกำไร มีผู้ซื้อจริงเพียงไม่กี่ราย ดังนั้นที่ดินที่แบ่งย่อยจึงไม่ได้ถูกใช้เป็นประจำ ระดับการขยายตัวของเมืองต่ำ ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากร

เขายังยอมรับอีกว่าการห้ามแบ่งย่อยและขายที่ดินอาจทำให้ราคาที่ดินและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงขึ้นในบริบทที่มีอุปทานไม่เพียงพอ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ดินภาคใต้ในปัจจุบันมีสภาพคล่องต่ำ และรัฐมีนโยบายการจัดการที่เหมาะสม ดังนั้นจึงไม่น่าจะเกิด "ไข้ที่ดิน"

นักลงทุนสามารถมองหาสินค้าที่เหมาะสมในตลาดชานเมืองอื่นๆ ของนครโฮจิมินห์ได้อย่างครบถ้วน เช่น บิ่ญเซือง ลองอาน บาเรีย-หวุงเต่า ... สำหรับผู้ซื้อตัวจริงอาจมีตัวเลือกดีๆ มากมาย เช่น สินค้ารองที่มีจำหน่าย ที่ดิน ทาวน์เฮาส์ที่มีอยู่ในพื้นที่อยู่อาศัยที่มีจำหน่าย ผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ เขากล่าวเสริม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm