ตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” จริงหรือ?

(แดน ตรี) - ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ขณะนี้มีเพียงตลาดอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ๆ เท่านั้นที่คึกคัก โดยราคาพุ่งสูงอย่างมาก ขณะที่พื้นที่อื่นๆ ยังค่อนข้างเงียบสงบ

ความแตกต่างระหว่างตลาดอสังหาฯ ฮานอย กับจังหวัดอื่นๆ

จากข้อมูลของหน่วยงานวิจัย พบว่าตั้งแต่ต้นปี ราคาของอพาร์ทเมนท์เก่าและใหม่ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างมาก ดังนั้น ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในตลาดนี้จึงอยู่ระหว่าง 65 ล้านดองต่อตารางเมตร ถึง 70 ล้านดองต่อตารางเมตรในปัจจุบัน

ไม่เพียงแต่เฉพาะอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่เซกเมนต์ต่างๆ เช่น บ้านในตรอก ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าในฮานอยก็เพิ่มขึ้นเช่นกันในช่วงไม่นานนี้ จากข้อมูลของหน่วยวิจัยอสังหาริมทรัพย์ พบว่าตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2023 (เมื่อตลาดยังเงียบสงบ) จนถึงปัจจุบัน ความผันผวนของราคาในบางพื้นที่นอกกรุงฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเขต Hoai Duc ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 81% ในเขต Dong Anh เพิ่มขึ้น 53% และในเขต Thanh Oai เพิ่มขึ้น 90% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปีที่แล้ว

ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดมีแนวโน้มฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ไม่คึกคักเท่าฮานอย นาย Pham Duc Toan ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในปัจจุบัน ตลาดในฮานอยยังคงคึกคัก โดยราคาสินค้าส่วนใหญ่พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ในขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดยังคงค่อนข้างเงียบสงบ

ตามที่เขากล่าว ในจังหวัดและเมืองที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2021-2022 นั้น ทุกแห่งยังคงเงียบสงบ โดยเฉพาะในบั๊กนิญและบั๊กซาง สถานการณ์เดียวกันนี้เกิดขึ้นในกวางนิญและไฮฟอง แต่ด้วยโมเมนตัมการพัฒนา เศรษฐกิจ ที่ดีของทั้งสองพื้นที่นี้ ตลาดจึงกลับมามีการซื้อขายอีกครั้ง

ที่ดินเปล่าในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

อีกพื้นที่หนึ่งที่มีการทำธุรกรรมยากคือจังหวัดหว่าบิ่ญ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รู้กันว่าคึกคักไปด้วยอสังหาริมทรัพย์ ประเภทรีสอร์ท แต่ปัจจุบันก็มีสภาพคล่องต่ำเช่นกัน

นาย Toan กล่าวว่าที่เมือง Thanh Hoa ถือเป็นพื้นที่ที่มีการซื้อขายที่ดินกันมากที่สุดในปี 2021 เนื่องจากทุกคนต่างพากันเข้ามาซื้อที่ดิน อย่างไรก็ตาม ปริมาณการซื้อขายที่นี่ยังต่ำ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการขายต่อยังคงต้องลดราคาลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงพีค

ผู้เชี่ยวชาญ: นักลงทุนมีแนวโน้มที่จะย้ายกระแสเงินสดไปที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกคณะทำงานตลาดสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว แดน ตรี ว่า “กระแส” อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดขึ้นเฉพาะในเมืองฮานอยเท่านั้น และยังไม่แพร่กระจายไปยังจังหวัดและท้องถิ่นอื่นๆ

ตามที่เขากล่าวไว้ ตลาดที่ดินจะไม่สามารถพัฒนาได้ทั่วถึงมากขึ้นในหลายๆ พื้นที่จนกว่าจะถึงไตรมาสที่สองของปี 2025 อย่างไรก็ตาม การลงทุนในที่ดินในปัจจุบันจำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ในระยะกลาง โดยมีช่วงเวลาการฟื้นตัวของเงินทุนอย่างน้อย 1 ถึง 3 ปี แทนที่จะคาดหวังการ "ฟื้นตัว" อย่างรวดเร็ว

ที่ดินแบ่งย่อยในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นายจุงยังเน้นย้ำว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยในปัจจุบันค่อนข้างสูง และมีความเสี่ยงมากมาย ดังนั้น หากนักลงทุนต้องการลงทุนในกลุ่มนี้ ควรเลือกพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สอดคล้อง มีการพัฒนาเศรษฐกิจที่ดี แต่ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

“นักลงทุนบางส่วนเริ่มเดินทางเพื่อซื้อที่ดินในบางพื้นที่ที่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงที่ผ่านมา โดยคนเหล่านี้มักจะเป็นฝ่ายรุก เพราะตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ฉบับปัจจุบัน ห้ามแบ่งและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาลทั่วประเทศ” เขากล่าว

ในขณะเดียวกันผู้เชี่ยวชาญรายนี้แนะนำว่านักลงทุนไม่ควร "เอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" นั่นคือซื้อในปริมาณมากในตอนนี้ แต่ควรเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีผลิตภัณฑ์ที่น่าดึงดูด หรือพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Anh Que อธิบายถึงพัฒนาการที่แตกต่างกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและจังหวัดอื่นๆ ว่าความต้องการการลงทุนของผู้คนในฮานอยมีสูงมาก ก่อนหน้านี้ ผู้คนมักจะเดินทางไปจังหวัดอื่นๆ เพื่อซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลาดในภูมิภาคนี้คึกคักมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซามา 2 ปี นักลงทุนในฮานอยได้เปลี่ยนพฤติกรรมของตนเอง แทนที่จะ “ออกไปหาปลาจากต่างประเทศ” เหมือนเช่นเคย พวกเขากลับถอนกระแสเงินสดจากต่างจังหวัดและหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ เช่น อพาร์ทเมนท์ บ้านในตรอก ตรอก ทาวน์เฮาส์ วิลล่า และที่ดินชานเมืองในใจกลางกรุงฮานอย ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยจึงคึกคักขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ตามที่เขากล่าว ราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกกลุ่มในฮานอยพุ่งสูงสุดในเดือนเมษายน สำหรับอพาร์ตเมนต์ มีโครงการที่ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่นานนี้ แต่เฉพาะในพื้นที่เท่านั้น ไม่ได้ครอบคลุมตลาดทั้งหมด ในส่วนของที่ดินชานเมือง บางคนที่ลงทุนในช่วงต้นปี 2022-2023 เริ่มทำกำไรแล้ว

นายเกว กล่าวว่า จากการพยากรณ์พบว่า ในอนาคตผู้คนบางส่วนจะมีแนวโน้มย้ายแหล่งเงินทุนไปยังต่างจังหวัด เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ดินระดับจังหวัดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2569-2570 โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดที่มีข้อได้เปรียบด้านการพัฒนาอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวจะได้รับกระแสเงินสดก่อน จากนั้นจะขยายไปยังจังหวัดและเมืองต่างๆ มากขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm