ราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยพุ่งสูง แต่ “การซื้อทุกที่ไม่ได้หมายความว่าจะชนะ”

การพัฒนาแบบผสมผสานระหว่างที่ดินชานเมืองและพื้นที่ท้องถิ่น

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ PropertyGuru Vietnam ประจำไตรมาสที่ 3 แสดงให้เห็นว่าตลาดที่ดินปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในแง่ของความสนใจและธุรกรรม อย่างไรก็ตาม นี่ยังคงเป็นเพียงการปรับปรุงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะจังหวัดทางภาคเหนือ

ในเขตชานเมือง ของฮานอย ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2023 โดยเฉพาะราคาที่ดินในเขต Hoai Duc เพิ่มขึ้น 81% จากราคาเฉลี่ย 55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เป็น 100 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ราคาที่ดินในเขต Dong Anh เพิ่มขึ้น 53% จากราคาเฉลี่ย 41 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เป็น 63 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ราคาที่ดินใน Thanh Oai เพิ่มขึ้น 90% จากราคาเฉลี่ย 21 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เป็น 40 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่ 3 เพียงไตรมาสเดียว การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย ซึ่งมีราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของความผิดปกติ

จากการสำรวจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กว่า 500 รายพบว่านายหน้า 38% ระบุว่าราคาประมูลที่สูงผิดปกติเกิดจาก Fomo และการเก็งกำไร นอกจากนี้ 29% ระบุว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายทำให้ราคาสูงขึ้น และ 21% ระบุว่ากลุ่มผลประโยชน์ทำให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองสูงขึ้น

ตรงกันข้ามกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในเขตชานเมืองฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ นาย Nguyen The Diep รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่าปรากฏการณ์การลดการขาดทุนและลดราคาที่ดินในจังหวัดยังคงเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่ส่งผลกระทบต่อผู้คนที่ประสบปัญหาทางการเงิน

อย่างไรก็ตาม ส่วนลดลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เช่น ก่อนหน้านี้มีกรณีลดการสูญเสีย 40-50% แต่ตอนนี้เหลือประมาณ 20%

ผู้เชี่ยวชาญ: การซื้อที่ดินในพื้นที่ใด ๆ ก็ตามไม่ใช่ว่าจะเป็นผลดีเสมอไป

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกคณะทำงานตลาดของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว เมืองดาน ตรี ว่าตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา นักลงทุนบางส่วนได้เริ่มต้นการเดินทางเพื่อซื้อที่ดินในบางพื้นที่ที่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา

Giá đất nền ven Hà Nội tăng vọt nhưng không phải mua đâu cũng thắng - 1 — นักลงทุนบางส่วนเริ่มซื้อที่ดินเพื่อก้าวไปข้างหน้า (ภาพประกอบ: Duong Tam)

คนกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะก้าวล้ำหน้าไปมาก เนื่องจากในปัจจุบัน ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 การแบ่งย่อยและการขายที่ดินไม่ได้รับอนุญาตใน 105 เมืองและเทศบาลทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตาม นายจุงกล่าวว่าปัจจุบัน แนวโน้มเชิงบวกเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น โดยเกิดขึ้นในตลาดที่ดินชานเมืองของฮานอย และยังไม่แพร่กระจายไปยังจังหวัดและชุมชนอื่นๆ ตลาดที่ดินจึงจะมองเห็นแนวโน้มเชิงบวกที่ชัดเจนในหลายพื้นที่ภายในไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 อย่างไรก็ตาม การลงทุนในที่ดินในเวลานี้จำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาการฟื้นตัวของเงินทุนในระยะกลางอย่างน้อย 1-3 ปี แทนที่จะปล่อยให้ผันผวน

เขายอมรับว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยในปัจจุบันนั้นสูงและอาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้นได้ ดังนั้น หากนักลงทุนต้องการลงทุนในที่ดินในเวลานี้ พวกเขาควรค้นหาพื้นที่และสถานที่ที่โครงสร้างพื้นฐานสอดคล้องกัน การพัฒนา เศรษฐกิจ ที่ดี แต่ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเกินไปในช่วงที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกัน บุคคลนี้เชื่อว่านักลงทุนไม่ควร "เอาไข่ทั้งหมดไว้ในตะกร้าใบเดียว" ซื้อเป็นจำนวนมากในตอนนี้ แต่ควรเลือกโครงการที่มีสถานะถูกต้องตามกฎหมาย มีผลิตภัณฑ์ที่ราคาดี หรือทำเลที่ตั้งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงพอ

“กฎหมายใหม่ 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้มาได้ประมาณ 2 เดือนแล้ว แต่ส่งผลดีต่อความรู้สึกของนักลงทุนเท่านั้น ดังนั้น กฎหมายดังกล่าวจึงต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งกว่าจะมีผลบังคับใช้ในตลาด จึงจะเห็นผลชัดเจน” นายจุง กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Quoc Anh ประเมินศักยภาพของกลุ่มที่ดิน แต่ไม่ได้หมายความว่า "การซื้อที่ไหนก็ได้จะชนะ" แต่ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่และแต่ละช่วงเวลา ในช่วงเวลาต่อจากนี้ นักลงทุนต้องระมัดระวังมากขึ้น ก่อนใช้จ่ายเงิน พวกเขาต้องพึ่งพาข้อมูลและวิเคราะห์ข้อมูลการวางแผนที่ถูกต้อง

“มีนักลงทุนจำนวนมากที่ “รีบซื้อ” ที่ดินในช่วงที่ราคาพุ่งสูง และต้องผิดหวัง เพราะซื้อไว้แล้วแต่ขายยาก หรือต้องยอมขาดทุนหากต้องการเงินด่วน จำนวนที่ดินเพิ่มขึ้น แต่จากการสำรวจพบว่ายังมีบางพื้นที่ที่เงียบเหงามาก และการซื้อขายก็ลดลง” เขากล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ ต้องรอถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 เมื่อนักลงทุนมีความมั่นใจในเศรษฐกิจและผลตอบแทน จึงจะสามารถเริ่มให้ความสนใจที่ดินได้มากนัก

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าหลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญหลายประการ ตั้งแต่การจัดหาไปจนถึงกิจกรรมการทำธุรกรรม กลุ่มที่ดินพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น ลดสถานการณ์ความคลั่งไคล้ที่ดิน ราคาเสมือนจริง และสร้างคลื่นลูกใหม่ในตลาด

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-dat-nen-ven-ha-noi-tang-vot-nhung-khong-phai-mua-dau-cung-thang-20241011015106728.htm