ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นและมีแนวทางการจัดการความเสี่ยง

การพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้เปิดโอกาสมากมายแต่ก็ก่อให้เกิดความท้าทายมากมายเช่นกัน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ หากกรอบทางกฎหมายถูกนำไปใช้อย่างสอดประสานกัน และธุรกิจต่างๆ ปรับปรุงศักยภาพในการจัดการความเสี่ยงอย่างจริงจัง ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงได้อย่างมาก

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม ณ นครโฮจิมินห์ ภายใต้กรอบการจัดงานชุด Corporate Legal Management (LMS) 2025 ศูนย์ส่งเสริมการลงทุนและการค้านครโฮจิมินห์ (ITPC) ได้ประสานงานกับศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศเวียดนาม (VIAC) เพื่อจัดการประชุมเชิงปฏิบัติการในหัวข้อ "ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของความผันผวนของตลาดและกฎหมาย" ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารได้มุ่งเน้นการวิเคราะห์ประเด็นต่างๆ ที่มักเกิดขึ้นจากข้อพิพาท พร้อมทั้งเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและแข็งแกร่งยิ่งขึ้น

จำนวนข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นางสาวโฮ ทิ เควียน รองผู้อำนวยการ ITPC กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นภาคส่วนสำคัญที่มีส่วนสนับสนุนการเติบโตเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างมากต่ออุตสาหกรรมต่างๆ มากมายใน ระบบเศรษฐกิจ อีกด้วย

การพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาได้เปิดโอกาสมากมาย แต่ก็นำมาซึ่งความท้าทายมากมายเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกรอบกฎหมายมีการปรับเปลี่ยนอย่างต่อเนื่อง “ธุรกิจจำเป็นต้องเข้าถึงข้อมูลได้อย่างทันท่วงทีและมีมุมมองที่ครอบคลุมเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่าสภาพแวดล้อมการลงทุนมีความปลอดภัย โปร่งใส และยั่งยืน” คุณเควียนกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญได้วิเคราะห์ปัญหาต่างๆ มากมายที่ก่อให้เกิดข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเช้าวันที่ 28 สิงหาคม

จากแนวทางปฏิบัติในการระงับข้อพิพาท ทนายความ เฉา เวียด บั๊ก รองผู้อำนวยการ VIAC สาขาโฮจิมินห์ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์กำลังกลายเป็นสาขาที่มีข้อพิพาทมากที่สุดเป็นอันดับสอง หากในปี 2567 ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 14% ของจำนวนคดีทั้งหมด อัตราดังกล่าวก็เพิ่มขึ้นเป็น 18% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 ซึ่งแซงหน้าสาขาอื่นๆ รองจากข้อพิพาทด้านการค้าและสินค้า

นายบัค ระบุว่าข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ความสัมพันธ์ในการทำธุรกรรมระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมถึงสาขาต่างๆ เช่น การก่อสร้าง การเงิน และการธนาคารอีกด้วย เขากล่าวว่า สถานการณ์นี้ส่วนใหญ่เกิดจากข้อบกพร่องของระบบกฎหมายเดิม เขาหวังว่าการเกิดขึ้นของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎระเบียบใหม่ๆ อีกมากมาย จะทำให้สภาพแวดล้อมทางกฎหมายมีความสมบูรณ์มากขึ้น ช่วยให้การทำธุรกรรมมีความปลอดภัย

“การปฏิรูปสถาบันเป็นรากฐาน แต่การปฏิรูปจะเกิดขึ้นไม่ได้หากปราศจากความคิดริเริ่มของวิสาหกิจ วิสาหกิจเองจำเป็นต้องมีองค์ความรู้ทางกฎหมายอย่างครบถ้วน และพัฒนาศักยภาพในการบริหารความเสี่ยง เพื่อคว้าโอกาสและลดข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือน้อยที่สุด” นายบัคกล่าว

ธุรกิจควรทำอย่างไร?

สาเหตุหลักประการหนึ่งของข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์คือ นักลงทุนจำนวนมากขายโครงการโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขทางกฎหมาย

รองศาสตราจารย์ ดร. หวอ ตรี ห่าว ผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันกฎหมายระหว่างประเทศและการเปรียบเทียบ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และกฎหมาย VNU-HCM) วิเคราะห์ว่า “มีหลายกรณีที่นักลงทุนใช้คำศัพท์ที่ไม่อยู่ในกฎหมายเพื่อส่งเสริมโครงการ ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจผิด เมื่อโครงการไม่ได้รับการส่งมอบตามกำหนดเวลาหรือมีปัญหาทางกฎหมาย ความขัดแย้งก็จะเกิดขึ้นทันที”

คุณเฮายังชี้ให้เห็นว่าการละเมิดข้อผูกพันตามสัญญาเป็นข้อพิพาทที่พบบ่อย ตั้งแต่ผู้ลงทุนไม่สามารถรับประกันความคืบหน้าของสัญญา ไปจนถึงผู้ซื้อไม่ชำระเงินตรงเวลา ทั้งสองฝ่ายมีความเสี่ยงที่จะนำไปสู่การฟ้องร้องที่ยืดเยื้อ

ขณะเดียวกัน ทนายความ หวู ถิ เกว ประธานบริษัท Rajah & Tann LCT Lawyers เน้นย้ำว่าการทำข้อตกลงกับบริษัทต่างชาติมีความเสี่ยงมากมาย ข้อพิพาทมากมายเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายในเวียดนามไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขเบื้องต้นที่ตกลงไว้กับนักลงทุนต่างชาติ การปกปิดหรือไม่สามารถตรวจพบข้อบกพร่องได้อย่างทันท่วงทีในระหว่างการประเมินราคาโครงการตามกฎหมายก็ส่งผลกระทบร้ายแรงเช่นกัน

“กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีนักลงทุนที่ “หลบเลี่ยงกฎหมาย” เพื่อระดมทุน ซึ่งสร้างความเสี่ยงอย่างมากให้กับผู้ซื้อ” คุณเชว กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเชื่อว่าเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและคว้าโอกาส ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องปรับปรุงกลไกและนโยบายต่างๆ อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ ธุรกรรมทั้งหมดต้องดำเนินการตามกฎหมาย โปร่งใส และอยู่ภายใต้คำแนะนำทางกฎหมายตั้งแต่เริ่มต้น สำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับที่ดินโดยตรง นักลงทุนต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น โดยพิจารณาความต้องการและศักยภาพของตนเองอย่างรอบคอบในการปรับตัวให้เข้ากับกฎระเบียบใหม่ๆ

ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนไม่ควรมองข้ามการป้องกันตนเอง การทำความเข้าใจข้อมูลโครงการอย่างละเอียด การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย และการขอสัญญาที่โปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย ล้วนเป็นขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทในอนาคต

พิจารณาออกกฎหมายและมติต่างๆ มากมาย

นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ประจำคณะกรรมการเศรษฐกิจและการเงิน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับผลกระทบจากกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมหลายฉบับในเวลาเดียวกัน กฎหมายการลงทุน กฎหมายว่าด้วยการลงทุนภายใต้รูปแบบการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) และกฎหมายการประมูล ได้ปรับเปลี่ยนอำนาจในการอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย นิคมอุตสาหกรรม และเขตอุตสาหกรรมส่งออก กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการวางผังเมือง แผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน การฟื้นฟูที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน และรายการราคา ขณะเดียวกัน มติที่ 201/2025/QH15 ว่าด้วยการนำร่องกลไกสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมก็เปิดทิศทางใหม่เช่นกัน

นายเหียวแจ้งว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐสภา จะพิจารณาและอนุมัติร่างกฎหมายและมติ 48 ฉบับ ซึ่งหลายฉบับเกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ภาคธุรกิจจึงต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ปรับกลยุทธ์ และดำเนินการอย่างเหมาะสม

“กฎระเบียบทางกฎหมายไม่เพียงแต่สร้างกรอบการบริหารจัดการเท่านั้น แต่ยังนำมาซึ่งทั้งโอกาสและความท้าทาย องค์กรที่รู้วิธีปฏิบัติตามและปรับตัวอย่างรวดเร็วจะลดความเสี่ยงและพัฒนาได้อย่างยั่งยืน” คุณเฮี่ยวกล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm