นครโฮจิมินห์เสนอแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงเล็กพิเศษ

แถวบ้านที่ถูกตัดขาดแบบซูเปอร์ครอสในเขตหญ่าเบ้ (โฮจิมินห์) เนื่องจากการวางผังเมืองและการขยายซอย (ภาพ: H.Phuc)

ด้วยเหตุนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์จึงได้เสนอให้เพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินขนาดเล็ก แคบ และสลับกัน ให้เป็นไปตามรายละเอียดในข้อ n วรรค 3 มาตรา 124 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ อ้างอิงกรณีของนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ก่อนปี 2551 นครโฮจิมินห์ได้ออกกฎเกณฑ์ควบคุมการ “รวบรวม” พื้นที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ หรือที่รัฐมอบหมายให้บริหารจัดการ (“ที่ดินสาธารณะ”) ที่กระจัดกระจาย “แทรกสลับ” และไม่สม่ำเสมอในโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ไม่มีสิทธิ์ที่จะแยกออกเป็นโครงการอิสระเพื่อดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หรือเสนอราคาโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุน)

ในระยะแรกเมืองอนุญาตให้มีการ “แลกเปลี่ยน” ได้ 8% จากนั้นค่อยๆ เพิ่มขึ้นเป็น 10%, 12%, 15% ของที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินธุรกิจของโครงการโครงสร้างพื้นฐานให้รัฐใช้หรือ “ประมูล” เพื่อรวบรวมเข้างบประมาณแผ่นดิน

ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ระบุว่า วิธีการดังกล่าวข้างต้นของนครโฮจิมินห์นั้นเข้าใจง่าย นำไปปฏิบัติได้ง่าย และรับรองรายได้งบประมาณของรัฐ แต่ไม่ได้นำมาใช้ตั้งแต่ปี 2551 อย่างไรก็ตาม ในบริบทปัจจุบัน ด้วยบทบัญญัติในข้อ n วรรค 3 มาตรา 124 ของกฎหมายที่ดินปี 2567 ก็สามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้ในทางปฏิบัติในปัจจุบัน

ข้อดีของกลไกการ “สับเปลี่ยน” คือ เข้าใจง่าย ทำง่าย และเป็นแหล่งที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและธุรกิจของโครงการที่รัฐสามารถนำไปใช้โดยตรงหรือมอบให้ศูนย์ประมูลทรัพย์สินของรัฐดำเนินการประมูลได้ ก่อให้เกิดแหล่งรายได้สำคัญเข้างบประมาณแผ่นดิน

ขณะเดียวกันสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ยังเชื่อว่าโซลูชัน "การแลกเปลี่ยน" ยังส่งเสริมทรัพยากรที่ดินซึ่งเป็นพื้นที่ "ที่ดินสาธารณะ" "แทรก" อยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามกลไกของตลาดอีกด้วย

ประเด็นที่ต้องพิจารณาคือการกำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับ "อัตราแลกเปลี่ยน" ที่สมเหตุสมผล เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ เช่น ทรัพยากรที่ดิน

เกี่ยวกับเรื่องนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์เสนอให้ให้ความสำคัญกับการควบคุม "พื้นที่แลกเปลี่ยนที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของรัฐหรือการบริหารจัดการที่ได้รับมอบหมาย (ที่ดินสาธารณะ) ที่ตั้งอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 17% (หรือ 18%) ของที่ดินที่อยู่อาศัย ที่ดินธุรกิจของโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐาน"

พื้นฐานของข้อเสนอนี้คือการวางแผนรายละเอียดในระดับ 1/500 ของโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบัน มักจะกำหนด "อัตราส่วนที่ดินที่อยู่อาศัย" เพียงประมาณ 25-38% สำหรับโครงการอาคารสูง ประมาณ 45-50% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ ประมาณ 50-60% สำหรับโครงการวิลล่า และในกรณีของโครงการบ้านสวน "อัตราส่วนที่ดินที่อยู่อาศัย" ต่ำมาก เพียงประมาณ 10-15% เท่านั้น

ทราบกันว่าเอกสารที่ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายควบคุมราคาที่ดินของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์จะถูกส่งไปให้นายกรัฐมนตรีและกระทรวงที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และ กระทรวงยุติธรรม

ที่มา: https://daidoanket.vn/tp-hcm-de-xuat-sua-luat-lien-quan-den-thua-dat-sieu-nho-10280895.html