ตลาดอสังหาฯรีสอร์ทภาคใต้ “ถอยหลัง” จริงหรือ?

โครงการ “หยุดนิ่ง”

หลายปีที่ผ่านมา เมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท วิลล่าริมทะเล อพาร์ตเมนต์ คอนโดเทล ฯลฯ หลายคนต่างประหลาดใจกับการพัฒนาอย่างรวดเร็ว นักลงทุนต่างแข่งขันกันขาย แนะนำสินค้า และให้คำมั่นสัญญาว่าจะทำกำไรและวางแผนสำหรับนักลงทุน

กลุ่มธุรกิจนี้ทำให้สภาพคล่องในตลาดเพิ่มสูงขึ้น และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทกลายเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา โครงการอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทต่างๆ ชะลอตัวลง และโครงการต่างๆ จำนวนมากถึงขั้น "ถดถอย" เนื่องมาจากผลกระทบจาก เศรษฐกิจ ตลาด กฎหมายที่เข้มงวดขึ้นโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และความยากลำบากของลูกค้าในการกู้ยืมเงินทุนจากสถาบันสินเชื่อ

ตามรายงานการประเมินของ DKRA Vietnam (หน่วยวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์) ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทมีอัตราลดลงอย่างรวดเร็วในด้านอุปทานและการบริโภคเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ในกลุ่มส่วนใหญ่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของวิลล่ารีสอร์ท อุปทานหลักลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคกลางและภาคใต้ ความต้องการโดยรวมของตลาดอยู่ในระดับต่ำ โดยการบริโภคลดลง 15% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษที่ผ่านมา

ราคาขายขั้นต้นยังคงมีแนวโน้มทรงตัว ตลาดรองบันทึกราคาลดลงเฉลี่ย 15% - 20% เมื่อเทียบกับราคาตามสัญญา นโยบายกำไร/รายได้/ภาระผูกพัน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยยังคงถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวางเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง แต่ยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่คาดการณ์ไว้

กลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์รีสอร์ทมียอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยกว่า 97% ของยอดขายหลักในไตรมาสนี้มาจากโครงการเก่าในโครงการเดิม

แม้ว่าอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว จะมีพัฒนาการที่ดีขึ้นมาก ตลาดยังคงไม่หลุดพ้นจาก “โซนมืด” ราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนักและยังคงมีแนวโน้มทรงตัว ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการในด้านสภาพคล่องและศักยภาพในการปรับตัวขึ้นของราคา ในขณะที่ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการฟื้นตัวของกลุ่มนี้ยังคงต่ำมาก

อสังหาฯ - ตลาดอสังหาฯรีสอร์ทภาคใต้ — โครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทระดับ 5 ดาวริมชายฝั่ง

กลุ่มคอนโดเทล อุปทานหลักในไตรมาส 1 ปี 2567 เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยสินค้าหลักยังคงมาจากสต๊อกของโครงการเก่า

อุปสงค์โดยรวมของตลาดอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาสินค้าหลักไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง นโยบายการขายที่เน้นการสนับสนุนกระแสเงินสด เช่น การขยายระยะเวลาการชำระหนี้ ระยะปลอดหนี้เงินต้น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ฯลฯ ยังคงถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวางเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ของตลาด

ตลาดกำลัง “จำศีล”

จากข้อมูลของบริษัทนายหน้าและช่องทางการขายหลายแห่ง พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 เป็นต้นไป กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในตลาดภาคใต้ เช่น บ่าเสียะ-หวุงเต่า บิ่ญถ่วน... แทบไม่มีนักลงทุนเข้ามาดำเนินกิจกรรมการขายหรือโฆษณาสินค้าเลย

โดยส่วนใหญ่แล้ว ธุรกิจจะมุ่งเน้นไปที่การดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย การสร้างโครงการเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้าตรงเวลา หรือการดำเนินการแบ่งพื้นที่ชั่วคราวเพื่อการเช่าที่มีกำไร

ตามบันทึก ในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า มีโครงการต่างๆ เช่น Charm Ho Tram ซึ่งเป็นทั้งรีสอร์ท อพาร์ทเมนต์ คอนโดเทล วิลล่ารีสอร์ท และโรงแรม ซึ่งเปิดขายตั้งแต่ปี 2564 และคาดว่าจะส่งมอบได้ในช่วงปลายปี 2567

อย่างไรก็ตามจนถึงปัจจุบันโครงการได้เสร็จสิ้นเพียงการก่อสร้างคร่าวๆ ของบางรายการเท่านั้น และยังไม่เสร็จสมบูรณ์และไม่สามารถส่งมอบให้ลูกค้าหรือเริ่มดำเนินการได้

ในจังหวัดบิ่ญถ่วน โครงการอ่าวถั่นลองขนาดพื้นที่ประมาณ 90 เฮกตาร์ ก็ได้รับการเสนอขายตั้งแต่ปี 2562 อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนได้สร้างโครงการย่อยเพียงไม่กี่แห่ง และยังไม่ได้กำหนดวันส่งมอบให้กับลูกค้า

นอกจากนี้ ในจังหวัดบิ่ญถ่วน โครงการ Sumerland Mui Ne ของ Hung Loc Phat ได้รับการโฆษณาในปี 2019 ว่าเป็นรีสอร์ทระดับ 5 ดาว ความบันเทิง ทาวน์เฮาส์ โรงแรม ฯลฯ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันผู้ลงทุนยังคงอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้ส่งมอบโครงการ

คุณเล ดินห์ หล่าง กรรมการบริษัท ซ่ง ลอง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ให้ความเห็นว่า “หลังจากที่คอนโดเทลถูก “ทำลาย” โดยทางการที่เข้มงวดกฎหมาย นักลงทุนไม่มีอำนาจชำระผลกำไรตามที่ตกลงกันไว้ ประกอบกับความคืบหน้าของการลงทุนที่ล่าช้า ลูกค้าจึงไม่สนใจซื้อวิลล่าตากอากาศอีกต่อไป ดังนั้น สภาพคล่องในตลาดจึงซบเซา ไม่มีผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะลูกค้าไม่ต้องการเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เปิดขายมา 4-5 ปี แต่ยังไม่แล้วเสร็จในบางพื้นที่และยังไม่ได้ส่งมอบ ล้วนเป็นโครงการที่ดึงดูดลูกค้า”

คุณแลง กล่าวว่าระบบกฎหมายในปัจจุบันมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหน้านี้ นักลงทุนบางรายไม่มีเวลาเตรียมระบบกฎหมายก่อนเปิดตัวผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด จนกระทั่งพวกเขา "เข้มงวด" มากขึ้น พวกเขาจึงเห็นผลที่ตามมา และลูกค้าก็ประสบปัญหาเช่นกัน เพราะเงินทุนของพวกเขาถูกฝังกลบไปกับผลิตภัณฑ์

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทราน อันห์ เรียลเอสเตท ให้ความเห็นว่า จนถึงปัจจุบัน แม้ว่าภาคส่วนอื่นๆ จะมีสัญญาณการฟื้นตัวหลายประการ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทก็ยังไม่หลุดพ้นจากภาวะ "ซบเซา"

ธุรกิจที่พัฒนาในกลุ่มนี้จะต้องใช้เวลานานในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย เตรียมทรัพยากรทางการเงินเพื่อเร่งความก้าวหน้า ดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ จากนั้นอีก 3-4 ปี กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทจะสามารถกลับมาดำเนินการได้

คาดการณ์อุปทานจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย สภาพคล่องไม่ดี

จากการคาดการณ์ของ DKRA คาดว่าในอนาคตอันใกล้นี้ อุปทานคอนโดเทลสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 100-200 ยูนิต โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขตบ่าเรีย-หวุงเต่า ขณะเดียวกัน อุปทานของรีสอร์ทวิลล่าและทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ในรีสอร์ทมีความผันผวนไม่มากนักเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยคาดการณ์ว่าอุปทานหลักในตลาดจะอยู่ที่รีสอร์ทวิลล่า 100-150 ยูนิต และรีสอร์ททาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ในรีสอร์ท 80-100 ยูนิต ตามลำดับ

อุปสงค์โดยรวมของตลาดยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะมีแนวโน้มลดลงไปจนถึงสิ้นปี 2567 ราคาหลักยังคงทรงตัวและไม่น่าจะเกิดความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญในระยะสั้น นโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้น ภาระผูกพันสัญญาเช่า ฯลฯ จะยังคงถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวางในไตรมาสหน้า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html