ตลาดอสังหาฯ เอื้อต่อนักเก็งกำไร

นี่คือความคิดเห็นของศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง กรรมการการเงินและงบประมาณของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในบริบทของการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์”

ตลาดกำลังขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างมาก

นายฮวง วัน เกวง กล่าวว่าปัจจุบันความต้องการของตลาดสูงมาก โดยเฉพาะใน ฮานอย โครงการจำนวนมากขายหมดทันทีที่เปิดตัว อย่างไรก็ตาม นี่อาจไม่ใช่สัญญาณที่ดีนัก

“ในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาทางกฎหมายทำให้อุปทานลดลง นอกจากนี้ ต้นทุนการดำเนินโครงการยังเพิ่มขึ้น และการเข้าถึงที่ดินที่สะอาดก็ยากขึ้นด้วย ปัจจุบัน อุปทานส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เริ่มดำเนินการไปแล้ว” นายเกวงกล่าว

คณะกรรมการงบประมาณและการเงินของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในขณะที่สินค้าคงคลังลดลงแต่อุปทานไม่เพิ่มขึ้น ตลาดก็จะเกิดภาวะไม่สมดุล ซึ่งจะเป็นช่วงที่นักเก็งกำไรได้รับประโยชน์สูงสุด แทนที่จะเป็นผู้ซื้อบ้านจริง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการว่า การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นนั้นเกิดจากกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน หากเราต้องการ "ทำให้ราคาขายลดลง" ปัจจัยที่ต้องได้รับผลกระทบคืออุปทาน ไม่ใช่การแทรกแซงของฝ่ายบริหาร

“ปัจจุบันตลาดแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกเป็นกลุ่มไฮเอนด์ที่ให้บริการแก่ผู้ที่มีฐานะทางการเงินและนักลงทุนที่ดี และอีกกลุ่มหนึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ทั้งนี้ ผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่ระหว่างสองกลุ่มข้างต้นแทบไม่มีให้เห็นแล้ว” นายดิงห์เน้นย้ำ

หัวหน้า VARS กล่าวว่าโครงการราคาไม่แพงเป็นที่ต้องการของคนส่วนใหญ่ และนี่คือส่วนที่ขาดหายไปในภาพรวมของตลาด การ "สูญพันธุ์" อย่างกะทันหันของกลุ่มที่ควรได้รับความนิยมมากที่สุดถือเป็นเรื่องผิดปกติ ผู้กำหนดนโยบายจำเป็นต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเพื่อส่งเสริมกลุ่มนี้ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพอย่างแท้จริง

นายดิงห์กล่าวเพิ่มเติมเกี่ยวกับผลกระทบของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับใหม่ว่านโยบายใหม่นี้ต้องใช้เวลาอีกพอสมควรในการเจาะตลาด ด้วยมุมมองที่ตรงกัน ประธาน VARS กล่าวว่าการบังคับใช้กฎหมายประมาณ 300 ฉบับในช่วงเวลาสั้นๆ ไม่ใช่เรื่องง่าย ในความเป็นจริง หน่วยงานท้องถิ่นและธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาบางประการในการบังคับใช้กฎระเบียบใหม่

“อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่ปัญหาที่ยาก เราจะดำเนินการและค้นคว้าไปพร้อมๆ กัน และแก้ไขเมื่อใดก็ตามที่พบปัญหา โดยรวมแล้ว ธุรกิจต่างๆ ยังคงตื่นเต้นมากกับการเกิดของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับ” นายดิงห์กล่าว

แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ของเวียดนาม

เมื่อมองไปยังอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม คุณ Nguyen Quang Thuan ประธานบริษัท Fiin Group JSC กล่าวว่า ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องจัดการกับ 2 ประเด็นต่อไปนี้จึงจะก้าวข้ามขีดจำกัดได้อย่างแท้จริง

ประการแรกคือด้านกฎหมาย ซึ่งทางการต้องให้ความสำคัญกับการจัดการโครงการที่มีปัญหารายละเอียดเล็กน้อยเท่านั้น โดยสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จและเปิดให้ขายได้

“ประการที่สองคือเรื่องสภาพแวดล้อมสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ย ไม่ช้าก็เร็ว เราจะต้องเปิดช่องทางเงินทุนที่ไม่ใช่ธนาคาร ในปัจจุบัน ขั้นตอนนี้ยังไม่ได้ดำเนินการอย่างดีและไม่มีการกระจายรูปแบบ นอกจากแนวคิดสองประการข้างต้นแล้ว หน่วยงานต่างๆ ยังจำเป็นต้องนำระบบฐานข้อมูลที่ดินและดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์มาใช้ด้วย อย่างไรก็ตาม นั่นจะเป็นโครงการระยะยาว” นายทวนกล่าว

ส่วนเรื่องราคาอสังหาฯ ตกต่ำ ผู้บริหาร Fiin Group เสนอแนะแนวทางกระตุ้นตลาด แต่ถ้าใช้แค่เงินทุนงบประมาณอย่างเดียว เกรงว่าจะไม่เพียงพอ

“หน่วยงานทั้งสาม ได้แก่ รัฐบาล ธนาคาร และนักลงทุน จำเป็นต้องร่วมมือกัน รัฐบาลจะให้การสนับสนุนทางกฎหมายและจัดหาที่ดินที่สะอาดก็ต่อเมื่อธุรกิจดำเนินโครงการที่ราคาไม่แพง เมื่อกระบวนการทางกฎหมายเสร็จสิ้น ธนาคารจะมุ่งมั่นที่จะปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจในอัตราดอกเบี้ยพิเศษหรือแม้กระทั่งจ่ายตรงไปยังผู้ซื้อบ้านในโครงการ” นายทวนเสนอแนะ

ในช่วงที่มองโลกในแง่ดี ประธานของ Fiin Group กล่าวอย่างกระตือรือร้นว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปอย่างมั่นคงและมีสุขภาพดี การลงทุนของภาครัฐได้รับการส่งเสริม ทุน FDI เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ตลาดหุ้นได้รับการยกระดับ ฯลฯ การเติบโต ทางเศรษฐกิจ ของเวียดนามอาจสูงถึงสองหลัก ซึ่งอาจสูงถึง 10% ในอีก 3 ปีข้างหน้า

“ในเวลานั้น เวียดนามจะเป็นดาวดวงใหม่ของโลก” นายทวนกล่าวด้วยท่าทีที่เป็นบวกมาก วิทยากรและแขกที่มาร่วมงานจำนวนมากตอบรับด้วยเสียงปรบมือดังสนั่น

แม้ว่าจะมีอุปสรรคมากมายรออยู่ข้างหน้า แต่นายฮวง วัน เกวง ก็มองในแง่ดีว่าอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงสัญญาณที่ดี การประเมินนี้ขับเคลื่อนโดยปัจจัยสองประการ ประการแรกคือ การเปิดประเด็นทางกฎหมายเนื่องจากมีกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่สามฉบับ ประการต่อมาคือโมเมนตัมการเติบโตเชิงบวกของเศรษฐกิจใน "ยุคของการเติบโตของประเทศ"

“เมื่อเศรษฐกิจเติบโต อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเช่นกัน ซึ่งได้รับการพิสูจน์แล้วจากวัฏจักรของตลาด ด้วยการคาดการณ์การเติบโตของ GDP ในช่วงปี 2025 - 2030 เราจึงมั่นใจได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตต่อไป” นายเกวงกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-dang-co-loi-cho-nguoi-dau-co-d227106.html