กรมก่อสร้างของนครโฮจิมินห์มีความรับผิดชอบต่อการละเมิดของ Gamuda Land หรือไม่?

ประเด็นหลายประการยังคงไม่ชัดเจน

ตามที่รายงานก่อนหน้านี้ บริษัท แกมด้าแลนด์ จอยท์ สต็อก (Gamuda Land) ได้กระทำการละเมิดหลายประการระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร A5 และ A6 ในโครงการสนาม กีฬา และที่พักอาศัย Tan Thang (ชื่อทางการค้า Celadon City แขวง Son Ky เขต Tan Phu นครโฮจิมินห์)

โดยเฉพาะในเอกสารที่ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ A6 ในเอกสาร 6351/SXD-PTN&TTBDS ของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (กรมก่อสร้าง) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ลงทุนได้จัดเตรียมบันทึกการประชุมสองฉบับลงวันที่ 29 พฤศจิกายน 2562 และ 29 เมษายน 2562 เกี่ยวกับการยอมรับการก่อสร้างโครงสร้างใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 ให้แล้วเสร็จ

กรมโยธาธิการของนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 1 — โครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม โครงการ A5 Apartment Complex ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากกรมโยธาธิการเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2021 ดังนั้น ส่วนใต้ดินของ A5 Apartment Complex จึงเสร็จสมบูรณ์โดยบริษัท Gamuda Land และมีประวัติการอนุมัติก่อนที่จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ปัจจุบันยังไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับโทษของหน่วยงานที่มีอำนาจที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัตินี้ ขณะเดียวกัน ยังมีการตั้งคำถามเกี่ยวกับหน่วยงานที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการและควบคุมดูแล เมื่ออนุญาตให้มีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่เช่น A5 Apartment Complex โดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

ต่อมาในเรื่องการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต Gamuda Land ได้อธิบายให้ลูกค้าทราบว่าได้ส่งหนังสือแจ้งการมีสิทธิ์ขายไปยังกรมก่อสร้างแล้ว ตามมาตรา 19 ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 99/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2015 ของ รัฐบาล ภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับใบสมัครของผู้ลงทุน กรมก่อสร้างจะต้องตรวจสอบใบสมัคร หากใบสมัครมีเอกสารเพียงพอตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ กรมก่อสร้างจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ลงทุนว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ในการขายหรือเช่าซื้อ หากใบสมัครไม่มีเอกสารเพียงพอตามที่กำหนดไว้ จะต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรระบุเหตุผล

กรมโยธาธิการของนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 2 — ในคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงลูกค้า บริษัท Gamuda Land กล่าวว่าได้ส่งหนังสือแจ้งการมีสิทธิ์ในการเปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างถูกต้องตามพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP

ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้ยื่นเอกสารแล้วแต่พ้นกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ และกรมโยธาธิการยังไม่ได้ออกหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร และบ้านนั้นมีสิทธิขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนมีสิทธิลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านที่จะก่อสร้างในอนาคต แต่ต้องรับผิดชอบในการขายหรือเช่าซื้อบ้านนั้น กรมโยธาธิการต้องรับผิดชอบในการแจ้งหรือไม่แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าบ้านนั้นมีสิทธิขายหรือเช่าซื้อหลังจากได้รับเอกสารคำร้องของผู้ลงทุน

เนื่องจาก Gamuda Land ยืนยันอย่างต่อเนื่องว่าได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการเปิดขายอาคารชุด A5 และ A6 ก่อนการประกาศ 6351 กรมก่อสร้างจะรับผิดชอบหรือไม่หากไม่ออกประกาศเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อหลังจากได้รับคำร้องจากผู้ลงทุน Gamuda Land ตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP เนื่องจากประกาศนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการกำหนดบทลงโทษทางปกครองต่อผู้ลงทุนรายนี้และขอให้คืนเงินทุนที่ระดมมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ

หลังจากหมดระยะเวลารับประกันแล้วยังสามารถเปิดขายได้หรือไม่ ?

นอกจากนี้ การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคตยังเป็นเครื่องหมายคำถามสำหรับลูกค้าจำนวนมากที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการอพาร์ทเมนท์ A5 และ A6 ของบริษัทลงทุน Gamuda Land อีกด้วย

ตามมาตรา 3 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 บ้านและงานก่อสร้างในอนาคต คือ บ้านและงานก่อสร้างที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้รับการอนุมัติให้ใช้งาน มาตรา 3 วรรค 19 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดว่า บ้านในอนาคต คือ บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้รับการอนุมัติให้ใช้งาน การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อและขายบ้านในอนาคตถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่ให้การคุ้มครองผู้ซื้อบ้านในอนาคตโดยตรง

ในขณะนี้ โครงการ A5 Apartment Complex ของบริษัท Gamuda Land ยังไม่ได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เกี่ยวกับผลการตรวจสอบและการยอมรับงานเพื่อนำไปใช้งาน เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน กรมก่อสร้างยังได้ส่งเอกสารเพื่อขอให้คณะกรรมการประชาชนของเขต Tan Phu ระงับการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ในโครงการ A5 Apartment Complex จนกว่าโครงการก่อสร้างนี้จะได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เกี่ยวกับผลการตรวจสอบและการยอมรับงานเพื่อดำเนินโครงการให้เสร็จสิ้นตามระเบียบข้อบังคับ

กรมโยธาธิการของนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 3 — ระยะเวลาการรับประกันตามข้อตกลงการรับประกันระหว่าง Gamuda Land และ MSB ณ A5 Apartment Complex คือ จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2566

อย่างไรก็ตาม ตามข้อตกลงการค้ำประกันหมายเลข 0106/2020/TTBL ของธนาคาร Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB Bank) ระยะเวลาการค้ำประกันสูงสุดสำหรับ A5 Apartment Complex นั้นใช้ได้จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2023 เท่านั้น กล่าวคือ เมื่อกรมก่อสร้างออกประกาศหมายเลข 6351/SXD-PTN-TTBDS เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับอพาร์ตเมนต์ 160 ยูนิตใน A5 Apartment Complex ข้อตกลงการค้ำประกันนั้นได้หมดอายุลงแล้ว

นอกจากนี้ จากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้น ลูกค้าหลายรายที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 Apartment Complex ต่างแสดงความผิดหวังที่ Gamuda Land ได้รับอนุญาตให้เปิดขายอพาร์ทเม้นท์ ทั้งที่ยังมีอีกหลายปัญหาที่ยังไม่ได้รับการชี้แจง

นายดี.วี.ที. ลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อขายกับบริษัทกามูดาแลนด์เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการไดมอนด์ อัลนาตา กล่าวว่า “เราได้ส่งคำร้องไปยังทางการเพื่อสะท้อนปัญหาของผู้ลงทุนโดยเฉพาะปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่บริษัทกามูดาแลนด์ยังไม่ได้รับการแก้ไข แต่ยังไม่ชัดเจนว่าเหตุใดบริษัทจึงยังได้รับอนุญาตให้เปิดขายโดยกรมก่อสร้าง ทั้งที่ยังคงมีปัญหาอีกมากมาย นอกจากนี้ แม้จะยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่มีอยู่ได้ แต่ผู้ลงทุนรายนี้ก็ยังขอให้ลูกค้าชำระภาระทางการเงินเพื่อรับบ้าน”

ลูกค้ารายนี้ยังกล่าวอีกว่าเนื่องจาก Gamuda Land ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ล่าช้าตามที่ระบุไว้ในสัญญา จึงเกิดข้อขัดแย้งมากมายระหว่างผู้ลงทุนและลูกค้า ข้อขัดแย้งนี้เกี่ยวข้องกับการชำระค่าธรรมเนียมส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี และการชำระเงิน 30% ของจำนวนเงินที่ชำระให้กับลูกค้าที่ต้องการยกเลิกสัญญา ซึ่งเป็นสิทธิของผู้ซื้อที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขาย อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน Gamuda Land ยังไม่ได้ปฏิบัติตามสิทธิอันชอบธรรมเหล่านี้ของลูกค้า

นักข่าวและหนังสือพิมพ์มติมหาชนจะยังคงทำงานร่วมกับเจ้าหน้าที่เพื่อชี้แจงประเด็นดังกล่าวข้างต้น

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งปรับบริษัท Gamuda Land เนื่องจากเซ็นสัญญาซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด A5 ของโครงการ Celadon City โดยไม่มีเอกสารจากกรมก่อสร้างที่แจ้งว่ามีสิทธิขายหรือให้เช่าที่พักอาศัยในอนาคตตามกฎหมายกำหนด
ตามมาตรา 58 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองเวียดนามในข้อหาระดมเงินทุนผิดกฎหมาย
บริษัทจะต้องดำเนินการแก้ไขด้วย ซึ่งก็คือการคืนเงินทุนที่ระดมมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ โดยระยะเวลาในการดำเนินการแก้ไขคือ 10 วันนับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน บริษัทต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจัดการดำเนินการแก้ไข
ล่าสุดตามข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนอำเภอตานฟู บริษัท Gamuda Land ได้ชำระค่าปรับตามคำสั่งลงโทษแล้วพร้อมทั้งได้ยื่นคำร้องคัดค้านคำสั่งลงโทษผู้ฝ่าฝืนกฎทางปกครองดังกล่าวด้วย

แหล่งที่มา