ศูนย์การค้าหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ถูกแปลงเป็นสำนักงาน

Savills Vietnam เปิดเผยว่าในไตรมาสที่สองของปี 2566 พื้นที่ค้าปลีกในนครโฮจิมินห์ลดลง 7,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2565 เนื่องจากผู้เช่าจำนวนมากคืนสถานที่ของตน เจ้าของโครงการจึงได้เปลี่ยนสถานที่จากห้างสรรพสินค้าเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า

เนื่องจากการดำเนินงานไม่มีประสิทธิภาพ ห้างสรรพสินค้าหลายแห่งในนครโฮจิมินห์จึงถูกดัดแปลงเป็นสำนักงาน ภาพที่ 1 — คุณเกียง ฮวีญ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M บริษัท Savills HCMC

แปลงเป็นสำนักงานให้เช่า

ล่าสุด หลังจากที่แบรนด์ Miniso กลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้ง โครงการ Thao Dien Pearl (Thao Dien, Thu Duc City) พบว่าพื้นที่ที่ใช้ไปลดลง 3,000 ตร.ม. และเจ้าของพื้นที่จึงตัดสินใจเปลี่ยนพื้นที่ให้เช่าค้าปลีกให้เป็นพื้นที่ให้เช่าสำนักงาน

ไม่เพียงแต่ Thao Dien Pearl เท่านั้น Savills ยังได้กล่าวถึงโครงการขนาดเล็กจำนวนหนึ่งที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตรในเขตชานเมือง ซึ่งจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนพื้นที่จากพื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่เป็นสำนักงานหรือพื้นที่ทำงานร่วมกัน คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills นครโฮจิมินห์ ประเมินว่าแนวโน้มนี้ชี้ให้เห็นถึงความเป็นจริงที่โครงการค้าปลีกให้เช่าหลายแห่งกำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน

โครงการขนาดเล็กมักประสบปัญหาในการดึงดูดผู้เช่าที่หลากหลายและรักษาฐานผู้เช่าไว้ โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง โดยมีรูปแบบธุรกิจที่จำกัดอยู่เพียงบริการบางอย่าง เช่น อาหารและเครื่องดื่ม ร้านสะดวกซื้อ ผลิตภัณฑ์ดูแลเส้นผม ฯลฯ ผู้เช่าเหล่านี้มักไม่สามารถจ่ายค่าเช่าที่สูงได้

ดังนั้น โมเดลเหล่านี้ส่วนใหญ่จึงไม่มีประสิทธิภาพทางการเงินสำหรับนักลงทุน ดังนั้นจึงมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนฟังก์ชันของโครงการเหล่านี้ไปเป็นประเภทที่มีประสิทธิภาพเชิงพาณิชย์มากกว่า" ผู้เชี่ยวชาญของ Savills วิเคราะห์

ความท้าทายในรูปแบบการพัฒนา

จากข้อมูลของ Savills พบว่าอุปทานใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 มีจำนวนค่อนข้างจำกัด อุปทานพื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่ทั้งหมดในโฮจิมินห์ซิตี้มีมากกว่า 1.5 ล้านตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า ราคาค่าเช่าเกือบ 3.5 ล้านดอง/ตารางเมตร/เดือน สำหรับพื้นที่ใจกลางเมือง และประมาณ 1 ล้านดอง/ตารางเมตร/เดือน สำหรับพื้นที่นอกใจกลางเมือง อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงอยู่ที่ 91% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า

การดำเนินงานไม่มีประสิทธิภาพ ศูนย์การค้าหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ถูกดัดแปลงเป็นสำนักงาน ภาพที่ 2 — นางสาว Tran Pham Phuong Quyen ผู้จัดการฝ่ายเช่าพื้นที่ค้าปลีก Savills HCMC

“ในช่วง 6 เดือนแรกของปี แม้ เศรษฐกิจ จะเผชิญความยากลำบาก แต่อัตราการเข้าพักและราคาห้องพักยังคงทรงตัว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่ดีในตลาด” คุณเกียง ฮวีญ ประเมิน

ในไตรมาสที่สอง มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 3 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเขตชานเมือง ตัวอย่างที่โดดเด่นคือ Thiso Mall Sala ซึ่งมีขนาดพื้นที่ปานกลางและทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบาย สามารถดึงดูดผู้เช่าหลากหลาย ตั้งแต่ร้านอาหารและเครื่องดื่ม แฟชั่น เครื่องประดับ ไปจนถึงซูเปอร์มาร์เก็ต จึงดึงดูดผู้เช่าได้ดีและมีอัตราการเช่าที่ดี

“อัตราการครอบครองพื้นที่กว่า 90% ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอุปทานค้าปลีกสมัยใหม่ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับจำนวนประชากรทั้งหมด 13 ล้านคน หากเปรียบเทียบกับกรุงเทพฯ หรือเมืองอื่นๆ ในภูมิภาค พื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 8-9 ล้านตารางเมตร จะเห็นได้ว่าพื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่ในนครโฮจิมินห์มีขนาดเล็กมากเมื่อเทียบกับศักยภาพด้านการบริโภคของเมือง” คุณเกียง ฮวีญ วิเคราะห์

คุณ Tran Pham Phuong Quyen ผู้จัดการฝ่ายเช่าพื้นที่ค้าปลีกของ Savills HCMC เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และกล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดของตลาดค้าปลีกในเวียดนามในสายตาของผู้เช่าชาวต่างชาติคือการขาดแคลนพื้นที่เช่าที่มีคุณภาพ เวียดนามมักถูกนำไปเปรียบเทียบกับตลาดเพื่อนบ้านที่พัฒนามายาวนาน เช่น ประเทศไทยและมาเลเซีย ซึ่งมีพื้นที่เช่าขนาดใหญ่และกว้างขวางจำนวนมาก รวมถึงโครงการศูนย์การค้าคุณภาพมากมาย

โดยทั่วไปแล้วในนครโฮจิมินห์ พื้นที่ค้าปลีกในย่านใจกลางเมืองมักเป็นที่ต้องการของแบรนด์นานาชาติขนาดใหญ่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดเวียดนาม แบรนด์เหล่านี้มักมีข้อกำหนดที่เข้มงวดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถเข้าถึงลูกค้าจำนวนมาก และสร้างภาพลักษณ์ที่น่าประทับใจของแบรนด์บนถนนหรือในศูนย์การค้าชื่อดัง

อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงในศูนย์การค้าทำให้แบรนด์ต่างๆ ต้องอดทนรอให้สัญญาหมดอายุก่อนจึงจะมีโอกาสเข้ามาเทคโอเวอร์ ขณะเดียวกัน ทาวน์เฮาส์ยังมีอุปสรรคอื่นๆ อีก เช่น อาคารหลายชั้นที่ลดประสิทธิภาพการออกแบบและการใช้พื้นที่ ความปลอดภัย พื้นที่จอดรถ และขั้นตอนทางกฎหมายในการเช่า... ทำให้แบรนด์ระดับนานาชาติเกิดความลังเลในช่วงเริ่มต้นธุรกิจ” คุณเควียนกล่าว

ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี ตลาดจะมีโครงการใหม่ 3 โครงการตั้งอยู่ในย่านนอกใจกลางเมือง มีพื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองและอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยใหม่ ปัญหาการครอบครองจึงอาจเกิดขึ้นซ้ำอีก

“เราหวังว่ารูปแบบการค้าปลีกใหม่นี้จะสามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีศักยภาพได้ ตลอดจนผู้ที่มีฐานะทางการเงินที่ดี อีกทั้งยังมอบประสบการณ์การช้อปปิ้งที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดลูกค้า” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

แหล่งที่มา