โรงงานสำเร็จรูปได้รับความนิยมจากผู้เช่า

การเพิ่มขึ้นของการลงทุนจากต่างชาติยังคงเปิดโอกาสให้กับตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป

การเพิ่มขึ้นของการลงทุนจากต่างชาติยังคงเปิดโอกาสให้กับตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป

อุปทาน เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น

นายดิงห์ ฮ่วย นัม ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการของ SLP Vietnam ให้ความเห็นว่า จากการฟื้นตัวของความต้องการของผู้บริโภคหลังจากการระบาดของโควิด-19 ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง ควบคู่ไปกับความจำเป็นในการกักตุนสินค้าสำหรับสิ้นปี ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปมีอัตราการดูดซับที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยในภาคใต้เพิ่มขึ้นในเชิงบวกมากกว่าภาคเหนือ

นอกจากนี้ จำนวนการลงทุนจากต่างประเทศในเวียดนามยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วควบคู่ไปกับการลงทุนของ “ผึ้งนางพญา” ซึ่งช่วยให้อัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคเหนือมีการบันทึกการเข้ามาของบริษัทจีนและการขยายตัวของ “ผึ้งนางพญา” ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เช่น Samsung, LG, Foxconn... รวมถึงห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง ทำให้ตลาดโรงงานสำเร็จรูปมีความคึกคักมากขึ้น

ข้อมูลจาก Cushman & Wakefield แสดงให้เห็นว่าเนื่องจากอุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซเติบโตและการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น ความต้องการคลังสินค้าและพื้นที่อุตสาหกรรมสำเร็จรูปจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปสุทธิรวมในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ถูกบันทึกว่าอยู่ที่มากกว่า 245,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในทำนองเดียวกัน CBRE Vietnam บันทึกว่าอัตราการเข้าใช้คลังสินค้าโดยเฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2024 ซึ่งอยู่ที่ 65% อัตราการเข้าใช้โรงงานเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 88% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดระดับ 1 ทางใต้มีการเช่าคลังสินค้าเกือบ 357,000 ตร.ม. และโรงงาน 700,000 ตร.ม. สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเกือบ 3 เท่า ความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคใต้มาจากผู้ผลิตในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง ส่วนประกอบอิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ นอกเหนือไปจากการขยายตัวของบริษัทในภาคอีคอมเมิร์ซ

อัตราการดูดซับที่ดีของโรงงานยังทำให้ตลาดคลังสินค้ามีการแปลงฟังก์ชันพื้นฐานอีกด้วย JLL Vietnam กล่าวว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 แนวโน้มการแปลงฟังก์ชันสินทรัพย์ยังคงเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมภาคใต้ พื้นที่ทางตอนเหนือของจังหวัด Binh Duong บันทึกพื้นที่มากกว่า 18,000 ตร.ม. ในโครงการคลังสินค้าสำเร็จรูปที่แปลงเป็นโรงงานสำเร็จรูป การแปลงแผนพัฒนาคลังสินค้าสำเร็จรูปคือการรับมือกับความเป็นจริงของอุปทานส่วนเกิน ในขณะที่ความต้องการที่มืดมนทำให้อุปทานของคลังสินค้าสำเร็จรูปใหม่ลดลงอย่างมาก

Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าตลาดโรงงานสำเร็จรูปจะมีอุปทานเพิ่มขึ้นประมาณ 1 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2024 - 2027 ในบริบทที่ความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปลดลง แนวโน้มการเปลี่ยนจากคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นโรงงานสำเร็จรูปอาจยังคงดำเนินต่อไปในอนาคตอันใกล้ ส่งผลให้อุปทานโรงงานสำเร็จรูปที่เข้าสู่ตลาดสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้

ค่าเช่าก็จะปรับขึ้นตามไปด้วย

โดยรวมแล้ว ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3/2567 จะยังคงผลักดันให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้นต่อไป นางสาว Trang Bui กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Cushman & Wakefield กล่าวว่า ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.8 USD/m2/เดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.1% เมื่อเทียบปีต่อปี

การเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าเป็นผลมาจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวซึ่งมีราคาค่าเช่าสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด อย่างไรก็ตาม ในระดับโครงการ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงรักษาราคาค่าเช่าให้คงที่เพื่อให้สามารถแข่งขันได้

ในบรรดาจังหวัดต่างๆ ในเขต เศรษฐกิจ สำคัญทางตอนใต้ จังหวัดบิ่ญเซืองมีอัตราการดูดซับพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปสุทธิในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 สูงสุดที่ 159,000 ตร.ม. คิดเป็น 65% ของพื้นที่ทั้งหมด รองลงมาคือจังหวัดด่งนายที่ 27% ความต้องการเช่าโรงงานสำเร็จรูปมาจากอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น อุปกรณ์ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และผลิตภัณฑ์กระดาษ

CBR Vietnam มีมุมมองเดียวกันและคาดการณ์ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้า ราคาค่าเช่าคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1 - 4% ต่อปี โดยกลุ่มโรงงานสำเร็จรูปจะมีอัตราการเพิ่มราคาที่สูงกว่า

ความต้องการเชิงบวกจากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ และชิ้นส่วนอะไหล่ จะเป็นแรงผลักดันที่สำคัญสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมภาคเหนือโดยทั่วไป และกลุ่มโรงงานสำเร็จรูปโดยเฉพาะ

นายดิงห์ ฮ่วย นาม เปิดเผยว่า ราคาค่าเช่าสะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด โดยอุปสงค์ในการเช่าคลังสินค้าและโรงงานส่วนใหญ่มาจากบริษัทที่ลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งมีความต้องการสูงในด้านคุณภาพและที่ตั้งของผลิตภัณฑ์ ซึ่งทำให้ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้น

ความต้องการบริโภคภายในประเทศที่ปรับตัวดีขึ้นและความต้องการด้านระยะเวลาในการจัดส่งที่เพิ่มมากขึ้นยังส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เลือกเช่าคลังสินค้าใกล้ศูนย์กลางซึ่งมีคุณภาพดี แม้จะมีราคาที่สูงกว่า ปัจจัยเหล่านี้คาดว่าจะยังคงมีอิทธิพลและสนับสนุนอัตราการดูดซับของตลาดในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ราคาเช่าเป็นเพียงปัจจัยเล็กน้อยในการกำหนดอัตราการเข้าพัก ตัวแทนของ SLP Vietnam ยอมรับว่าทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยแรกที่ลูกค้าพิจารณาเมื่อตัดสินใจเช่า เช่น โกดังสินค้าต้องอยู่ในบริเวณที่มีการจราจรสะดวก ใกล้กับพื้นที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่การผลิต เชื่อมต่อกับพื้นที่ขนส่ง เช่น ท่าเรือและสนามบินได้ง่าย ปัจจัยที่สองคือคุณภาพของผลิตภัณฑ์

ซึ่งไม่เพียงแต่จะแสดงให้เห็นผ่านความสามารถในการทำงานอย่างต่อเนื่องและไม่มีการหยุดชะงักเท่านั้น แต่ยังรวมถึงยูทิลิตี้และฟีเจอร์ต่างๆ ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและใช้ทรัพยากรได้อย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย ตัวอย่างเช่น คลังสินค้าที่มีสินค้าเข้าและออก 2 ถึง 4 รายการจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการดำเนินงาน ซึ่งเหมาะสำหรับธุรกิจโลจิสติกส์หรืออีคอมเมิร์ซเป็นอย่างยิ่ง

นอกจากนี้ ผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับปัจจัย “คลังสินค้าสีเขียว” โดยมักจะพิจารณาใบรับรองและมาตรการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา การใช้น้ำซ้ำ ฯลฯ ซึ่งทำให้ตัดสินใจเช่าพื้นที่ได้ตามแนวโน้มการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ที่มา: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html